租赁合同可以找律师吗，房屋租赁典型案例：疫情影响是否可以直接解除租赁合同

基本案情：

2014年7月21日，朱某（乙方）与A公司（甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定A公司将位于××市长寿区××广场××层××商铺的房屋租赁给朱某用于经营服装店。

该合同第二条2.1约定：“租赁期限为10年，即2014年8月26日至2024年8月25日，合同租赁免租期为3个月，自2014年8月26日至2014年11月25日，免租期间，乙方需要承担水电费、综合管理费、空调费等其他费用；”

第十三条13.1约定：“甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向商铺所在地人民法院起诉，要求确认解除合同的效力。”13.2约定：“因不可抗力、政府拆除、甲方获得转租权而签订的租赁合同被解除或事实上被解除等原因造成本合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任，租赁费用按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。在上述情况下合同解除的，乙方应协助甲方及时撤出租赁商铺，如乙方撤离不及时给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。”

合同尾部载明的附件中包括附件一：租赁商铺平面分界图、外立面分界图。 2014年7月25日，朱某通过其夫汪某的账户向A公司交纳了保证金80000元。 2014年8月25日，双方签订《租赁物及附属设施交付确认书》，确认A公司于2014年8月25日将《商铺租赁合同》约定的商铺及附属设备设施交付朱某使用，其中载明的房屋基础结构中的门为2扇。

此后，双方均按约定履行房屋租赁合同至2020年1月。

受新冠肺炎疫情影响，朱某自2020年1月20日至2020年3月将门店关闭，未营业。在2020年4月恢复营业后，A公司将案涉商铺与××电器长寿店相连的卷帘门予以关闭。2020年2月、3月期间，受政府管控影响，朱某及其丈夫居住的长寿区××街道××小区实行封闭管理，每家每户每3天可指派1名家庭成员外出采购物资。 2020年4月28日，朱某向A公司邮寄《解除合同函》，载明因新冠疫情，朱某的门面于2020年1月20日至2020年3月31日期间关门停业，无法继续经营，由于新冠肺炎疫情属不可抗力因素，提出与A公司解除双方签订的《商铺租赁合同》。A公司于2020年4月30日收到该《解除合同函》。

在收到朱某发出的《解除合同函》后，A公司在案涉商铺的门外张贴了招租广告。2020年6月12日，A公司在58同城网站上发布了案涉商铺的招租广告。 2020年6月30日，朱某向A公司提出办理租赁房屋的移交手续，并形成《长寿店潮流百货物业设备设施退场交接清单》一份。

2020年8月17日，A公司向朱某邮寄收件地址为××市长寿区的《催款函》，载明朱某未按时、足额支付2019年11月26日至2020年8月25日期间的租金638385.56元，该行为已违反租赁合同约定，故要求朱某在收到该函之日起三日内向A公司交付该费用及相对应的迟延付款违约金。该邮件于2020年8月19日被退回A公司处。

朱某的丈夫汪某与A公司的工作人员袁某于2020年5月6日以电话方式通话，袁某在通话中称公司同意解除合同，不同意降低租金标准，同意免除新冠肺炎疫情期间的租金，但A公司在全国的政策是免除15天，并称其本人操作一下，2020年4月30日过后的租金应该不找朱某追索。2020年5月16日，朱某的丈夫汪某与A公司的工作人员袁某再次通话，通话中，袁某称现在其已经不再负责朱某的租赁事宜，由其同事张某负责，2020年4月30日后不算租金，要算违约金。

法院判决：

一审法院认为，A公司与朱某于2014年7月21日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，A公司与朱某双方均应按照合同约定履行各自义务。

新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，朱某在和A公司签订合同时，其主观上不可预见新型冠状病毒肺炎疫情的发生，客观上也无法避免和克服新冠肺炎疫情带来的影响，应当认定为不可抗力。对朱某以不可抗力为由提出解除合同予以确认。

A公司不服一审判决上诉至××市第一中级人民法院。二审法院对一审法院认定的事实和证据予以确认，认为合同因不可抗力达到足以解除的情形，一审认定案涉合同于2020年4月30日解除，认定正确，并无不当。最终驳回上诉，维持原判。

案件分析：

本案争议的焦点问题是租赁合同是否应当解除。A公司认为合同至今未解除，朱某认为合同已于2020年4月30日解除。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

本案中，朱某于2020年4月28日以不可抗力为由向A公司发出《解除合同函》，A公司于2020年4月30日收到该函，并于2020年6月28日网上向一审法院申请立案，其要求朱某支付2020年6月15日前的房屋租金，说明其并未同意朱某因不可抗力提出解除合同的理由，所以合同是否因朱某以不可抗力提出解除而解除存在争议。

在租赁合同履行期间，爆发新冠肺炎疫情，因政府管控疫情需要，朱某所经营的服装店在2020年2月、3月间均处于停业状态均处于停业期间，朱某虽占有房屋，但不能用于经营，不会获得收益，导致其亏损严重，在新冠肺炎疫情管控措施逐渐放宽之后，朱某于2020年4月起开门营业，但鉴于疫情管控需要及公众对疫情的防范，服装店的营业状况必然比之疫情爆发前大幅下滑，且A公司也将案涉商铺与××电器长寿店相连的卷帘门关闭，按照合同约定，该扇门并不单单属于××电器长寿店的营业区域，属两个商铺共用，关闭该扇门，必然对朱某经营的店铺的客流量及业绩产生负面影响。

新型冠状病毒疫情作为突发公共卫生事件，给人们的生产、生活造成了较大的影响，该事件在双方订立合同时无法预见，该情形符合不可抗力不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认为是不可抗力。虽然认定新型冠状病毒疫情属于合同履行过程中不可抗力范畴，但仍应结合合同内容、当事人履约能力及疫情对合同履行的实际影响，合理认定是否足以达到解除合同的情形。

本案中，由于疫情原因，朱某在较长时间内无法正常利用案涉房屋继续经营服装店，A公司也不同意降低租金标准，在朱某提出解除合同后A公司亦就案涉房屋另行发布招租广告并签订退场交接清单，故可以认为合同因不可抗力达到足以解除的情形，A公司于2020年4月30日收到《解除合同函》之日为解除时间。

法律依据：

《中华人民共和国合同法》第六十条（现《民法典》第五百零九条） 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条第（一）项（现《民法典》第五百六十三条） 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

第九十六条（现《民法典》第五百六十五条） 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

第一百零七条（现《民法典》第五百七十七条） 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十七条（现《民法典》第一百八十条） 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十四条 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。