房租纠纷不找律师，租赁房屋拖欠租金要求解除

1.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的权益?

重庆坤博律师事务所提示：出租人在房屋租赁的过程中最大的权利就是收取租金，承租人无正当理由未按照约定或法定时间足额支付租金属于根本违约行为，但出租人并不能马上解除合同，为了保持合同的稳定性，应该给予承租人一个补救的机会，根据《合同法》第227条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以催告承租人在合理期限内支付，如果承租人经催告仍无故不支付租金，则证明其无意做一个诚实守信的缔约方，此时，出租人有权解除合同。如果承租人确实有正当抗辩理由，例如不可抗力或意外事件导致租赁房屋部分或者全部毁损，承租人已无法正常使用的，承租人可以请求不支付或延期支付租金。此外，如果承租人本身发生一些意外事件致使其暂时无力支付租金，例如，用于居住的房屋租赁的承租人因生重病住院，经济上出现暂时困难，无力支付到期租金，在这种情况下，可以请求出租人适当延缓交付。

2.产生房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法?

重庆坤博律师事务所提示：判断出租人采取断水、断电措施是不是适当，首先应当看合同是否对此进行了约定。如果租赁合同中对此有明确约定，则出租人可以对承租人断电、断水，不违反法律的强制性规定，亦符合当事人意思自治的范畴。如果合同对此没有约定，由于在租赁合同中，当事人既可能约定先付租金后使用租赁物，也可能约定先使用租赁物，然后再付租金。因此，是否构成先履行抗辩，需结合具体案件具体判断。如果没有先后之分，则出租人按约断电、断水的行为属于《合同法》规定的同时履行抗辩权。《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付符合合同约定的能够正常使用的房屋，能正常使用的房屋中包括供电、供水等内容，而承租人的主要义务则是按约及时向出租人支付租金。当承租人不按约定支付租金且又占据房屋不走的情况下，出租人完全可以依法行使同时履行抗辩权，对承租人进行断电、断水使其不能正常使用房屋。当然，出租人在按照房屋租赁合同的约定对承租人进行断电、断水时，应当事先通知承租人，以避免和减少不必要的损失，否则也要承担相应的责任。

如果房屋租赁合同中没有约定出租人有权断水断电，则应根据具体情况来分析出租人的断水断电行为是否正当。出租人的断电断水行为在不同的情况下，可能包含不同的意思。如果是以不希望承租人继续使用房屋为目的的断电、断水，就应当认定为出租人是要求解除合同;如果是要求承租人支付租金为目的，则构成对欠租部分的抗辩。对于前者，合同尚未到期，出租人采取断水、断电行为的，应区分不同情况处理：

(1)若双方当事人已协议解除合同，承租人拒不归还房屋，出租人采取断水、断电行为不应承担法律责任。

(2)若合同尚未解除，承租人违约，其应该承担违约责任，但出租人的断水、断电亦为违约行为，即双方均存在违约行为。这种情况下，出租人应承担相应的违约责任，赔偿承租人因此造成的损失。

(3)出租人单方书面通知承租人解除合同后采取断水、断电行为的，出租人单方通知解除合同，若承租人对此存有异议，合同是否符合解除条件、应否解除的判断权属于法院，应通过诉讼解决。如果符合解除条件，则自出租人通知之日起，合同解除;否则，合同仍应继续履行。

(4)租赁合同到期后，出租人明确表示不同意续租，且拒收承租人为续租而交纳的租金，承租人无理由迟迟不归还房屋，出租人有权采取断水、断电行为且不承担赔偿承租人损失的责任。因租赁合同已到期，且无续租的可能性，应在合同期满后归还出租人房屋，出租人也无须继续履行原租赁合同义务向承租人提供符合使用条件的房屋，而供水、供电作为保证房屋正常使用的内容之一，出租人对其断水、断电并无不妥。

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