律师视点 | 中介“跑路”，房东、租客该如何维权？

#中介公司##大批房东租客前往蛋壳公寓维权##长租公寓频爆雷#

作者 | 郝晓宁 刘怡

近期，多地房屋中介公司“跑路”的新闻不绝于耳。2020年9月1日，上海寓意物业公司爆雷，涉案资金数十亿；9月5日，上海梵泊房屋租赁公司跑路……除上海以外，杭州、广州、青岛、郑州等地均爆出中介公司跑路的消息。中介公司利用“高进低出”、“长收短付”的模式形成资金池，待积累大量资金后卷款跑路，而此时租客已经交付中介公司一年或数年房租，房东仅收到1个月或1个季度的租金。中介公司跑路，房东租金收不到、租客房财两空，房东和租客该如何维护自身权益呢？

结合近期亲办的大量类似案件，笔者梳理了此类案件的主要法律问题并提出一定应对措施，以期能帮助房东和租客合法、合理的维护自身权益。

一、法律关系分析

（一）租赁模式

传统模式下，中介公司与房东签署附加转租条款的房屋租赁合同，后再将房屋转租给租客。此情形下，房东与中介公司形成租赁合同关系，中介公司与租客之间的转租行为构成租赁合同关系。

租赁模式法律关系图

（二）委托代理模式

新型模式下，中介公司与房东签署委托/托管合同以及授权委托书，后与租客再签订租赁合同，租客与中介公司签署的授权委托书中明确载明：中介公司代理委托方（房东）所有出租及租后相关事宜，包括但不限于签署合同、租金收取、房屋门锁的更换、物业管理公司处申请水电关闭停用等。

此模式下，作为委托方的房东与受托方中介公司实质上形成的是委托代理合同关系，房东与租客之间直接适用委托代理的法律后果，即代理人（中介公司）的行为后果由被代理人（房东）承担。

委托代理模式法律关系图

需要注意的是：判断房东与中介公司之间成立的是委托代理关系，还是租赁关系，不能仅看合同的名称，更要看合同内容，需根据条款的约定分析其实质形成的是哪种法律关系，因为名为委托代理关系，实为房屋租赁关系，或名为房屋租赁关系，实为委托代理关系的情形十分多见，需要仔细甄别。

二、争议焦点

（一）中介公司跑路，房东是否有权要求租客腾退房屋？

判断“房东能否要求租客腾退”的关键在于：中介公司与房东之间构成的是“租赁关系”，还是“委托代理关系”。

1、若为租赁关系--房东有权要求租客腾退房屋

若中介公司与房东之间系租赁关系。当中介欠付租金时，房东有权根据其与中介公司之间房屋租赁合同中的违约条款，解除双方之间的房屋租赁合同。中介公司与房东间的房屋租赁合同被解除后，中介公司作为承租人已经丧失了转租房屋的权利，租客与中介公司的租赁关系基础亦不存在。因此，房东有权要求租客腾退房屋；若租客继续占有，将产生房屋占用费等。但若租客愿意向房东重新支付租金，则可继续居住。

租客因无法承租房屋造成损失的，可根据其与中介公司的房屋租赁合同，通过协商、谈判、诉讼等途径向中介公司主张损失赔偿。

法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

2.若为委托代理关系--房东无权要求租客腾退房屋

若中介公司与房东之间系委托代理关系。租客向有代理权限的中介公司交付租金后，可视为对房东履行了支付义务，中介公司与租客签署的房屋租赁合同将直接约束委托人房东与租客。此时，房东不得以中介公司收取租金后跑路而自己没有收到租金为由要求租客另行支付租金，房东亦不得以其对房屋具有绝对支配的所有权为由来要求租客腾房。房东所受之损害应另行向中介公司主张。

法律依据：

《民法总则》第一百六十二条 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

《合同法》第四百零二条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

（二）房东以断水断电、更换门锁等方式“逼”使租客搬离，租客该怎样维权？

委托代理模式下，虽然中介公司跑路，租客仍有权继续占有租赁房屋，房东不得强制要求租客搬离房屋。租客可与房东进行协商，向房东释明法律关系；如未能达成一致意见，当房东采取断水断电、更换门锁等行为时，先将房屋内的财物拍照取证，也可以拨打报警电话，请求民警和居委会的帮助。

如果实在无法正常居住，由于上文已经提及由于房东已经授权中介公司代收房租，因此将租金交付中介公司的行为已经等同于交给业主，可通过向法院主张解除合同，请求房东返还剩余房租。

三、律师建议

（一）当发现中介公司跑路时，房东与租客应相互配合前往公安机关报案，提供相关证据材料；若中介公司有刑事犯罪之实，需待刑事案件终结后，追回的赃款将做相应退还。

（二）中介公司跑路后，房东与租客可根据已签署的合同明确各方的法律关系。双方可积极进行协商，争取商议并达成合理的费用分摊比例，共同承担损失并签署新的租赁合同。

（三）租赁关系模式下，如房东执意要解除合同、赶租客走，建议房东在要求租客搬离前，先向租客发出书面通知等，询问其是否愿意代中介公司支付租金，如其不愿意，则可给予其合理的搬离时间，告知其所受损失应向中介公司主张。若不幸被骗，房东也不宜强行清退租客，否则可能因此受到治安处罚。

（四）租客应尽量与房东本人直接签订租赁合同。在签订合同前要查看租赁房屋的产权证书、房产证上所有权人的身份证件，询问房东房屋是否存在抵押等，并留存复印件、微信聊天记录等证据材料以备后期发生纠纷时有章可循。

（五）租客若选择与中介公司签署协议。在签订合同前，有必要核查下中介公司的成立时间、经营状况、诉讼情况等。签订合同时，尽量要求中介公司出示房东明确授权其可以出租该房屋的委托书及房屋登记信息，并请与房东进行核实，同时留存委托书、房屋登记信息以及与房东的沟通记录。尽量不要和中介公司签一次性交满一年以上房租的合同，最好是按月支付或者季度支付。

（六）租客支付租金时，尽量给房东或者中介公司实名银行账户转账，不要转账给公司工作人员，此外，需避免使用现金结算，及时要求中介开具收款凭据。

结 语

房屋中介市场面对疫情期间的挑战、市场环境的变化以及自身的发展定位，每家中介公司千差万别。为共同促进房屋中介及租赁市场的健康发展，房东与租客都需谨慎为之，不抱侥幸心理，未来再做重大交易时，可进行必要的资信调查、签署完备的法律文件；发生争议时，有理有节的协商谈判、及时寻求律师、警察、居委会等第三方人士的帮助，通过妥善的语言表达、清晰的法律分析、合理的方式方法，及时止损、妥善处理。

郝晓宁律师 刘怡律师

郝晓宁 律师

上海申同律师事务所 专职律师

刘怡 律师

上海申同律师事务所 创始合伙人

上海律协并购重组业务研究委员会委员