仅因疫情拖欠租金，即被违法解除租赁合同的，承租人如何维权？

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承租人租赁房屋用于商业经营，但因疫情或疫情防控措施，导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，无法按时足额支付租金的，并不构成法律上的“恶意违约”。

在承租人无其他严重违约情形时，如果出租人仅仅以承租人“拖欠租金”为由，强行解除租赁合同并收回房屋的，出租人的做法可能构成“违法解除租赁合同”，承租人可以要求“继续履行租赁合同”，或者要求“承担违约责任、退回押金及赔偿相关损失”等。

一、因疫情或疫情防控措施，导致承租人无法按时足额交租金的，根据相关规定，出租人不能据此直接解除租赁合同。

相关规定：

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》

文号：法发〔2020〕17号

5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

二、出租人违法解除租赁合同的，承租人可以诉求“继续履行租赁合同”，或者诉求 “承担违约责任、退回押金、赔偿相关损失”

（一）承租人可以要求“继续履行租赁合同”。

如果承租人的“拖欠租金”，是因为“疫情或疫情防控措施，导致资金周转困难或营业收入明显减少”所导致的，根据前述规定，此时承租人的拖欠行为并不构成“恶意违约”，出租人的“解约权”也会受到法律上的限制。

因此，如果出租人仅仅是以承租人疫情期间“拖欠租金”为由，提出解除租赁合同的，裁判机关一般不会予以支持。

或者说，从承租人角度，如果双方的租赁合同期限尚未到期，且承租人也希望继续承租房屋，可以明确要求出租人“继续履行租赁合同”。

（二）承租人不要求继续履行租赁合同的，可以诉求出租人“承担违约责任、退回押金、赔偿相关损失”等，具体如下：

1.支付违约金

租赁合同约定了“违约金”的，如果出租人无正当合理理由解除租赁合同，且构成违约的，承租人有权诉求出租人支付违约金。

相关规定：

《民法典》第五百六十六条第二款，“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”

2.返还押金

租赁合同约定了“押金”且承租人已经支付的，如果出租人无正当合理理由单方解除租赁合同，承租人无根本违约行为的，根据《民法典》第五百六十六条的规定，出租人应当将押金返还给承租人。

相关规定：

《民法典》第五百六十六条第一款，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

3.装饰装修的残值损失

相关规定：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

4.剩余租赁期限可以获得的利益损失

相关规定：

《中华人民共和国民法典》

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

5.赔偿承租人另行寻找替代房屋周转期间所受损失

相关规定：

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（文号：京高法发﹝2013﹞462号）

26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？

因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

6.承租人对次承租人承担了违约责任的，承租人可以诉求出租人赔偿

承租人在征得出租人同意，将场地出租给次承租人的情况下，如果场地被出租人违法收回，承租人对次承租人支付了违约责任的，承租人可以诉求出租人赔偿该违约责任。

7.商品、物品、设施损失

租赁场地内有“商品、物品、设施”，在出租人违法解除合同时，导致相关物品损坏、灭失、或价值减损的，承租人可以要求出租人赔偿相关损失。

8.人员遣散费用

出租人违法收回场地，导致场地的工作人员需要协商解除劳动合同，支付经济补偿金的，承租人可以诉求出租人承担该遣散费用。

9.搬迁费用

承租人重新寻找租赁场地，产生了搬迁费用的，该费用可以诉求出租人承担。

三、参考判例：

（一）案例1

基本案情：

某承租人租赁一栋楼房，投入巨额费用装修，用于公寓出租，租期长达15年。结果租期仅仅过去2年多，承租人就因受疫情影响，有两个月未能正常交租。承租人申请缓交租金，但出租人未同意。之后，出租人向法院起诉解除租赁合同。法院审理期间，承租人付清了租金，表现出了继续履行合同的诚意。最终，法院认为承租人拖欠两个月租金的行为并不构成恶意违约，不予支持出租人解除合同的诉求。

案号：

广东省深圳市宝安区人民法院一审民事判决书，(2020)粤0306民初9113号

裁判文书摘要：

原告向本院提出诉讼请求：

1、解除双方之间的《房屋租赁合同》；

2、被告立即腾退房屋；

3、被告向原告支付2020年2、3月拖欠的租金合计78300元；

4、被告向原告支付其余应付租金计算至实际交回房屋当日为止；

5、被告向原告支付拖欠租金的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以2020年2月前付租金31320元为基数，自2020年2月16日起计至欠缴租金实际支付完毕之日止；以2020年3月欠付租金46980元为基数，自2020年3月16日起计至欠缴租金实际支付完毕之日止；以其余应付租金为基数，计至欠缴租金实际支付完毕之日止）；

6、被告支付欠缴电费55.04元及利息（利息按中国人民银行贷款利率计算，以55.04元为基数，自2020年2月20日起计至欠缴电费实际支付完毕之日止）；

7、被告承担律师费损失8000元；

8、被告承担本案全部诉讼费用。

……

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面遵照履行。

本案中，原告主张因被告迟延缴纳2020年2月及3月的租金及电费，故而诉请解除合同。被告辩称其系因受影响未能足额收取租客的租金、管理费，却还需承担运营成本等开支，处于严重亏损状态，故而缓交2月及3月的租金。对此，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本次爆发的新型冠状病毒肺炎疫情属于重大突发性公共卫生事件，政府启动了应急响应并采取了相应的疫情防控措施。被告承租涉案房产用于经营公寓，其主张2020年2月至4月期间的租金收入同比下降23%至48%不等，虽未提交进一步证据予以证实，但在抗击疫情以及防控疫情过程中，客观上会对正常经济活动造成一定影响，被告的主张具有合理性。被告在合同履行过程中向原告发出的商请函亦非要求免除租金，而仅要求缓交租金，且截至庭审辩论终结时，被告已分期支付了2020年2月及3月的租金，并依约缴纳了2020年4月起的租金。被告的上述行为表明其延迟缴纳2020年2月、3月并非恶意违约，且在经营活动恢复后即时依约履行，足见其诚信履约的诚意。因此，根据上述规定，本院对原告据此主张解除合同、并要求被告返还房屋及律师费的主张，均不予支持。被告已举证证明其交纳了拖欠的2020年1月的电费，故对原告的该项主张，本院亦不予支持。被告分期交纳租金虽迟于合同约定期限，考虑到被告在本案中并未减少交纳租金，根据公平原则，对原告主张的租金及电费的利息，本院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告M某的全部诉讼请求。

（二）案例2

基本案情：

出租人单方解除租赁合同，导致承租人重新寻找生产经营场所，法院判决出租人支付违约金、返还押金、支付搬迁费损失等。

案号：

广东省珠海市斗门区人民法院一审民事判决书，(2017)粤0403民初618号。

裁判观点：

本院认为：……在合同履行过程中，被告DH公司多次向原告发出通知要求解除合同，先是在2016年7月25日认为原告逾期支付2015年9月至2016年3月的租金，后又在2017年8月22日称厂房另有他用，最后又于2016年12月15日、2017年1月21日称原告逾期缴纳租金，结合本案查明的事实，原告在接到被告DH公司的上述通知后，一方面对被告DH公司要求解除合同提出异议，一方面按照通知的要求及时支付相关的租金及费用，并不存在根本违约行为，被告DH公司单方要求解除合同没有依据。相反，被告DC公司作为案涉租赁物的原权属人在租用协议履行期间，未通知原告就将案涉租赁物转让给案外人A公司，两被告为了履行与A公司之间的转让协议，将案涉租赁物收回交由A公司实际使用，在原告没有根本违约的情形下，单方解除与原告签订的租用协议，导致原告的合同目的无法实现，只能从案涉租赁物搬离，另寻其他生产经营场所，案涉租用协议事实上已经解除。对于因被告违约导致合同解除给原告造成的损失，被告应予赔偿。现本院就原告的各项主张逐项分析如下：

（一）违约金20万元。根据租用协议第十四条的约定，被告DC公司无故解除合同，需赔偿原告违约金20万元，原告请求被告DC公司支付违约金20万元有事实和合同依据，本院予以支持。

（二）押金92000元。案涉租用协议的解除是被告单方提出的，原告并没有根本违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应将收取原告的押金92000元返还。被告辩称原告违约，押金不予退还没有依据，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。

（三）维修费用损失251155元。原告主张该费用发生在2013年到2015年期间，系原告在使用租赁物期间对围墙、大门、车间下水道等进行修缮发生的费用，本院认为，该费用发生在被告要求解除合同之前，系原告正常使用租赁物期间发生的维修费用，根据租用合同的约定，该费用应由原告自己承担，且该费用的发生与被告要求解除合同之间没有因果关系，原告请求被告赔偿该费用没有依据，本院不予支持。

（四）搬迁费损失12340元。原告主张该费用为空调及冷库的安装迁移费用，本院认为，因被告的原因原告不能继续使用案涉租赁物，原告只能将相关的设备搬迁至新的经营场所，该损失的发生是被告的违约行为直接导致的，原告请求被告赔偿该费用有事实和法律依据，本院予以支持。

（五）新厂房的装修费240580元。本院认为，租用协议已对被告无故解除合同需承担的违约责任进行了约定，本院也已经支持了原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，原告主张的该装修费不属于被告在订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院对原告的该请求不予支持。

（三）案例3

基本案情：

出租人提前收回场地，导致承租人无法继续经营幼儿园，法院判决出租人要赔偿承租人 “装饰装修、搬迁以及员工遣散费等损”等210万元。

案号：

广东省广州市中级人民法院二审民事判决书，(2021)粤01民终3605号。

裁判文书摘要：

一审法院认为：

S幼儿园与P公司签署《租赁合同》，约定P公司将位于派潭镇××村老鸦窿的派潭蔬菜批发市场场地出租给S幼儿园用作开办幼儿园。P公司自认涉案租赁场地无产权证书也无规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，S幼儿园、P公司签署的《租赁合同》无效。

P公司作为涉案场地的出租方，在签订租赁合同前，未向承租人出示租赁场地的权属证书或者建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设的依据以保证租赁标的合法性和适用性，S幼儿园在承租涉案场地时未审核上述相关证件材料，在上述相关证件材料不齐全的情况下仍同意承租，故《租赁合同》无效的法律后果，双方均有过错。

关于S幼儿园诉请的损失能否得到支持的问题。S幼儿园在承租涉案场地后基于开办幼儿园的需要，对租赁场地投入了资金进行了装修。在租赁期间，P公司基于租赁场地将会被征收的原因，提前向S幼儿园提出解除租赁合同，并要求S幼儿园交还了租赁场地。但是，P公司在庭审中自认租赁场地尚未被征收。根据广州市规划和自然资源局向S幼儿园出具《政府信息公开申请答复书》，相关征地项目还在用地报批阶段，尚未收到用地批复，暂未发布征地公告。

由此可见，P公司所述的租赁场地被征收的情况尚未确定。在S幼儿园搬离租赁场地前，P公司基于租赁双方解除《租赁合同》确定补偿金额提供依据的原由，委托广州xx房地产及土地评估有限公司对租赁场地内装饰装修等项目的重置成新价进行评估，广州xx房地产及土地评估有限公司于2020年4月8日作出《估价报告》，载明租赁场地内的装饰装修在2019年12月30日的重置成新价值总额为2289976元。之后，P公司向S幼儿园发出律师函，表明同意按《估价报告》确定的评估价2289976元的75%向S幼儿园支付新增不动产补偿款1717482元。由于S幼儿园不同意P公司提出的补偿方案，双方存在争议，产生了本案纠纷。

虽然双方签署的《租赁合同》无效，但导致合同不能继续履行的原因是P公司提前收回租赁场所导致，造成了S幼儿园无法使用租赁场地，其开办的幼儿园无法继续经营，投入的装饰装修也无法使用，产生一定的经济损失。

因此，S幼儿园要求P公司赔偿相应的经济损失，并无不当。对于S幼儿园主张装饰装修、搬迁以及员工遣散费等损失，综合考虑上述因素以及双方履约的实际情况，造成合同无效的过错程度，参考广州xx房地产及土地评估有限公司出具的《估价报告》的评估结果，结合P公司向S幼儿园发出的律师函作出的赔偿承诺，以及各方当事人提供的证据以及质证意见，根据诚实信用原则和公平原则，一审法院酌定P公司应当赔偿S幼儿园损失210万元。S幼儿园主张的装修、搬迁、员工遣散费等损失超出210万元部分的诉讼请求，一审法院不予支持。至于S幼儿园诉请停产停业损失200万元的问题，S幼儿园主张该项损失是按政府征收补偿标准计算，但租赁场地目前尚未被征收，P公司并未收到政府发放的停产停业补偿款；即使租赁场地将来会被征收，但征收补偿范围是否包括停产停业补偿款的问题尚未确定，故S幼儿园主张P公司赔偿停产停业损失200万元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。

……

本院认为：……基于上述事实，一审法院认为双方所签《租赁合同》虽属无效，但导致合同不能继续履行的原因是P公司提前收回涉案场地，S幼儿园无法继续经营并使用其投入的装修，认定S幼儿园有权向P公司主张相应的经济损失，所作处理符合本案实际情况，并无不当。P公司本案上诉主张导致合同不能履行的原因并非其提前收回租赁场地，S幼儿园对于合同无效后的损失应当自担风险，与本案事实并不相符，P公司当应对其通过律师函向S幼儿园主张提前解除租赁合同的行为承担相应后果。

一审法院结合现有证据材料，综合考虑双方对合同无效的过错程度及本案争议事实，参考广州xx房地产及土地评估有限公司出具的《估价报告》的评估结果，酌定P公司向S幼儿园赔偿包括装修、搬迁、员工遣散等综合性损失210万元，并无不妥，本院予以维持。P公司上诉主张因双方对租赁合同无效应各自承担50%的责任，一审判决P公司承担评估结果高达91.7%的损失不合理，但一审判决酌情确定P公司承担包括装修、搬迁、员工遣散等综合性损失，并非仅以广州xx房地产及土地评估有限公司出具的《估价报告》的评估结果作为依据，为此P公司所提上诉理由并不充分。

注：本文观点仅供参考，诉讼存在风险，读者请勿简单模仿。

作者简介：黄维升律师，深圳执业律师，专业方向民商事纠纷（股权纠纷、公司法纠纷、房产纠纷）、劳动与社会保障法、刑事辩护、婚姻家事纠纷。如有咨询或建议，请直接在评论区留言或私信留言，我们会尽快回复。

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