元逾期一天违法吗,业主能否以物业服务存在局部瑕疵而拒缴物业费

以案说“典”

良好的物业服务是广大业主安心入住的重要保障，但生活中由于种种原因，业主与物业公司之间经常产生纠纷，较为常见的是物业公司起诉业主不缴物业费。那么业主究竟能否以物业服务存在瑕疵而拒缴物业费？本期以案说“典”，通过槐荫法院立案庭张勃法官审理的一起物业合同纠纷案件，共同了解相关法律知识。

案情回顾

小吴是光明小区住户，2018年6月与江河物业公司签订《物业服务协议》，约定物业服务费每月2元/平方米，每半年缴纳一次，每逾期一天按应缴费用总额3‰的标准支付违约金。小吴缴纳物业费至2019年12月，之后再未缴纳。物业公司将小吴起诉至槐荫法院，请求判令小吴缴纳2020年1月至2022年1月期间的物业服务费并承担违约金。

小吴辩称，对欠费期间和欠费数额无异议，但房屋的维护与修缮有问题。楼梯台阶有一块水泥凸起，2020年春节期间，其孩子上楼梯被绊倒摔了一跤，因此受伤并发烧呕吐，去了很多次医院，物业公司说要赔偿，一直没赔偿，并让其找开发商，不缴物业费是因为物业公司的服务存在问题，违约金更不应缴。

争议焦点

本案的争议焦点是：业主能否因物业服务存在问题而拒缴物业费？

裁判要旨

槐荫法院经审理认为，江河公司与小吴签订的《物业服务协议》合法有效，江河公司也提供了实际服务。小吴系该物业服务区域内的业主，享有该合同中业主的权利也应承担业主方义务，包括缴纳物业费的义务。物业服务不是单一对应每一位业主的服务，服务涉及多个方面，不能因某一人的意见，某一方面的服务存在瑕疵就否定整体的物业服务。若业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒缴物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。

小吴于2020年1月至2022年1月期间一直未缴纳物业费，但此期间其仍然接受着物业服务，小吴辩称因物业管理不善，楼梯有水泥块破损，导致孩子受伤就医，物业公司认可，双方就赔偿事宜进行过协商，但最终未达成调解。鉴于物业公司确实存在管理不善的情形，结合该案的具体情况，法院酌情对物业费减免800元。

对于物业公司主张的违约金，虽有合同依据，但考虑到该公司在提供物业服务时客观上存在瑕疵，同时也为了提醒物业公司今后提高服务质量，使业主与物业服务企业之间和睦相处，营造良好的生活环境，故物业公司要求支付违约金的请求，法院不予支持。

最终，根据《民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，槐荫法院判决小吴向物业公司支付自2020年1月至2022年1月的物业费共4280元。

判决作出后，双方当事人均服判息诉。

法官说法

物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。业主若因企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒缴物业费，会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，所以业主不能因物业服务存在局部瑕疵而拒缴物业费。面对此类问题，业主应及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，依法督促物业管理企业不断提升物业服务水平。

同时，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障等服务明显不到位的重大瑕疵，物业费可以适当减免。此外，物业公司应多倾听业主意见和建议，将业主所反映的问题作为今后改进、提高服务水平的方向。总之，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主加强沟通、相互配合、共同努力。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条

第一款

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

撰 稿丨黄 健