拍卖抵押房产来还债适用买卖不破租赁吗？如果是不动产设立抵押后租赁的，就不存在买卖不破租赁的说法。来看一个真实案例，2017年6月，某玻璃厂将其房屋抵押给银行办理贷款，2017年7月，玻璃厂将房屋租赁给承租人，玻璃厂因未能偿还到期债务被银行起诉到强制执行阶段。法院拍卖该房屋时，承租人提出买卖不破租赁，要保障其租赁权益的执行异议，法院会怎么处理呢？经过查明案件事实，法院确认以下情况，一、玻璃厂是将房屋办理抵押登记给银行后，再与承租人签租赁合同并交付给承租人使用。在拍卖该房屋时，承租人的租赁合同仍在有效租赁期限内。
法院认为，一、在法院执行拍卖房屋的过程中，买卖不破租赁的适用应当满足几项条件，存在合法有效的租赁合同，租赁物已交付承租人且承租人继续占有，租赁物拍卖时，租赁物还在租赁期限内，拍卖的不动产若有抵押权，则在抵押权设立前已签订了合法有效的租赁合同，不动产在出租前尚未被法院依法查封。二本案的租赁合同成立，在租赁的不动产抵押权设立之后，该租赁行为对拍卖受让人没有约束力，三如果出租人与承租人签订租赁合同时未告知已抵押事实，则由出租人向承租人承担赔偿损失的责任，四如果承租人明知道租赁物设立抵押权仍自愿签订租赁合同，因抵押权实现造成的承租人的损失由承租人自行承担。
最后，法院裁定驳回承租人的执行异议，请求继续执行拍卖玻璃厂的房屋。综上，买卖不破租赁不是绝对的，在签订租赁合同时，需留意观察租赁的不动产是否设立抵押权，以及出租人的商业信誉、负债风险。
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