【案例来源】

（2022）京03民终7120号

【裁判观点】

（本图来自于网络，与本案件无关）

认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平。

【裁判理由】

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二部分第（十）方面“加强村镇建设用地的管理”中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发【2007】71号）中亦指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。从上述规定不难看出，认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平。

【律师观点】

众所周知，为发展集体经济，充分地放开集体经济的活力，国家鼓励在保证农民权益的情况下，放活对农宅基地使用权的有序流转。农村房屋买卖必然牵扯到，农村宅基地使用权的转让问题。那么，生活中大家在涉及到农村房屋买卖的时候，该如何考量？王金龙律师团队温馨提醒：买卖农村房屋的时候，除了大家都了解到要注意买卖合同双方需为本集体经济组织成员，还需注意到此次房屋买卖是否可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织。以及是否符合现阶段农村宅基地审批确权的条件。如需要专业律师帮您解答此类问题，可直接致电王金龙律师团队。莫因农村房屋的便宜而一时兴起冲动入场，到最后，竹篮打水一场空。

（作者 陈泽彬 实习律师）