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农村房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋是农村房屋买卖的最常见形式。对此农村房屋的拆迁利益，《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定卖售方和买受方按照3:7的比例分配，其法理基础是什么？3:7的比例具体如何计算？

一、《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的规定

《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：“……第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。……按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”

二、法理基础

农村宅基地使用权的流转受到很大的限制，非本集体经济组织成员之间不得转让。即便农村房屋的买受人（非本集体经济组织成员）已经支付全部房屋价款，并已实际入住，也不能依据“地随房走”的法理获得相应宅基地的使用权，宅基地的使用权人依旧是房屋出售方。农村房屋动迁，其动迁利益的一部分来自宅基地的使用权的评估价。此外，动迁补偿款或者动迁安置房都有对本集体经济组织成员的“福利”的性质，这也应当是给卖售人的利益。因此，农村房屋出售方可以获得一定的动迁利益。

三、计算方法

“购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”对该规定的理解，重点是如何理解“补偿款”。农村房屋的动迁一般都是动迁组依据被动迁房屋的评估价等计算动迁补偿款，被动迁人再用该动迁补偿款（多退少补）购买优惠价的动迁安置房。

买受人获得了以下两部分利益：（1）动迁补偿款。（2）购买动迁安置房实际支出的房款（优惠价）与市场价的差价。这两种利益可以用“动迁利益”来概括。

因此，《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》中的“补偿款”应当是指“动迁利益”，而不能简单从字面上理解为“补偿款”。

因此，农村房屋的卖售人可以获得的利益有两部分：（1）动迁款补偿款的30%；（2）购买动迁安置房实际支出的房款（优惠价）与市场价的差价的30%；

附刘某亮诉刘某诚农村房屋买卖合同纠纷案

案情简介：本案争议的宅基地位置为上海市松江区xxx桥xxx浜，证号073902，土地使用者为“刘明成”，立基日期为1991年9月8日，立基人口为“刘明成”、沈xx、刘甲。宅基地核定使用面积为198.84平方米。1996年4月8日，刘某诚与刘某亮签订协议书一份，约定：由上海松江xx镇xx村1队刘某诚（以下简称甲方）将居住房屋卖与江苏省邗江县xx乡xx村徐巷小队刘某亮（以下简称乙方）。一、甲方现建房面积：楼下（二间）、楼上（二间）、小房（二间），总建房面积114.42平方米，甲方现将以上房屋卖与乙方。二、甲方现宅基地范围：东至房墙之中、南至房墙外侧4米止、西至房墙外侧止、北至房墙外侧1米止，总宅基地面积198.84平方米，甲方现将以上宅基地使用权转让给乙方。三、付款方式：1、本协议经双方签字后生效。乙方先预付定金1万元（壹万圆整）给甲方。2、待甲方搬迁后，乙方将余额壹万圆整一次付清给甲方。本协议双方签字后，生效后。甲、乙双方都不得违约。如有违约，一切经济损失，后果都由违约一方负责。本协议自甲、乙双方签定日起生效。刘某诚与刘某亮均在该协议上签字，立据人沈旭斌在协议上签字予以确认。刘某诚于1996年4月8日将房屋交付给刘某亮。1996年6月23日，刘某亮将总房款人民币（以下币种相同）20,000元全部支付刘某诚。刘某亮、刘某桃主张在购买该房屋后于2007年进行了装修，金额约为3万余元。刘某诚认可装修事实，但主张装修金额约1万元。2010年6月14日，松江区中山街道建设委员会作为甲方、上海松江茸城动拆迁有限公司作为甲方代理人、刘某亮、刘某桃（证件名称为073902号宅基地使用证）作为乙方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。根据该协议第一条约定，乙方所有的房屋坐落在中山新xx村338号，房屋结构砖混，建筑面积187.88平米；第二条约定，乙方住房经上海地维房地产估价有限公司评估，其房屋安置单价结合成新为／元/平方米。根据《若干规定》规定，松江区县政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价750元，价格补贴600元/建筑面积。第三条约定，甲方应当支付给乙方货币补偿款354,879元，计算方式为：101,241元+（750元+600元）×187.88平方米=354,879元。第四条约定，甲方应支付给乙方棚舍和其它附属物补偿款42,671元。第六条约定，甲方支付乙方搬家补助费3,758元、设备迁移费／元。第十二条约定，双方约定其他事项：1、临时过渡费8元/平方米/月×24个月×187.88平方米=36,073元；2、奖励费12元/平方米×187.88平方米=2,255元；3、购房补贴300元/平方米×187.88平方米=56,364元。本协议以上合计496,000元。乙方承诺于2010年6月24日前搬家交房的，甲方支付速签速搬奖10,000元/户。签订上述协议后，刘某桃领取了速签速搬奖及预付款合计110,000元，暂留定房款为396,000元。根据中山苑二期动迁安置情况表显示，动迁户本次加副业房后应安置面积187.88平方米，原保留款396,000元+副业房0元+副业房过渡费0元+保留款加副业房金额合计利息28,050元+至2013年11月30日过渡费金额7,816元，合计应付款431,866元。楼梯号11、室号101、套型建筑面积112.52平方米、楼层单价2,098元、使用应安置面积112.52平方米、应安置面积金额236,067元、超10%以内面积0平方米、超10%以内面积金额（+700）0元、超20%以内面积0平方米、超20%以内面积金额（+1400）0元、超20%以外面积0平方米、超20%外面积金额（+9000）0元、1套房金额合计236,067元；楼梯号21、室号604、套型建筑面积112.76平方米、楼层单价2,268元、使用应安置面积75.36平方米、应安置面积金额170,916元、超10%以内面积18.788平方米、超10%以内面积金额（+700）55,763元、超20%以内面积18.612平方米、超20%以内面积金额（+1400）68,269元、超20%以外面积0平方米、超20%外面积金额（+9000）0元、1套房金额合计294,948元。2套房金额合计531,015元，缺额99,149元，刘某亮、刘某桃将缺额部分补交。该两套房屋已实际交付刘某亮、刘某桃，该两套房屋大产证已经办理完毕但小产证尚未开始办理，现刘某亮、刘某桃实际居住使用的为101室房屋。604室房屋现登记的权利人为案外人上海xxx置业有限公司。审理中，双方确认，安置房屋时101室房屋的市场价单价为11,098元，604室房屋的市场价单价为11,268元。2014年4月31日、8月20日，刘某诚曾两次向一审法院提起诉讼，后分别按撤诉处理、撤回起诉在案。另查明，刘某诚和沈xx为夫妻关系，刘某诚与刘甲为父子关系。沈xx、刘甲向原审法院出具说明函，明确关于上海市农村宅基地使用权审核表登记的相关应获得的拆迁补偿权利均一并由刘某诚行使。上海市农村宅基地使用权审核表中的“刘明成”系笔误，双方当事人均对此予以确认。刘某诚诉称，刘某诚系上海市松江区xxx桥xxx浜宅基地的权利人。2010年6月，上海市松江区中山街道动拆迁管理办公室发布宣传资料，刘某诚宅基地列入拆迁范围。拆迁单位在未查清事实的情况下，擅自与刘某亮、刘某桃签订了拆迁补偿安置协议，并否定了刘某诚作为被安置对象的合法权利。经了解，刘某亮、刘某桃于本次拆迁过程中分配了拆迁安置房屋两套，分别为上海市松江区茸惠路***弄***号604室、茸惠路***弄***号101室的房屋。该两套房屋总面积225.28平方米，双方曾共同确认房屋市场价为每平方米12,500元。刘某诚认为，本次拆迁实质为房屋安置，两套房屋均属于拆迁利益，刘某诚有权要求刘某亮、刘某桃返还拆迁利益中刘某诚应得部分。据此，刘某诚请求法院判令：刘某亮、刘某桃向刘某诚返还拆迁利益1,090,400元。刘某亮、刘某桃辩称，不同意刘某诚的诉请。刘某诚与刘某亮于1996年4月8日双方就房屋的买卖签订了协议书，协议内容并不涉及土地的买卖。该房屋买卖协议是双方真实意思表示，购房款项早已支付完毕，故协议合法有效。其同拆迁公司签订的合同是处分自己的财产，没有损害刘某诚的利益。刘某诚在拆迁前对房屋买卖从未提出异议，故刘某诚主张违反诚信原则，拆迁利益应当归刘某亮、刘某桃所有。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3216号】本案中，刘某诚与刘某亮于1996年签订系争宅基地上所建房屋的转让协议，由刘某亮、刘某桃实际使用至拆迁时止，后因拆迁利益的分配产生争议。刘某诚主张刘某亮、刘某桃侵犯其宅基地使用权并要求分割相应安置房购房指标。刘某亮、刘某桃对刘某诚要求分割拆迁补偿的依据及具体补偿标准均提出异议。双方主要争议焦点为刘某诚、刘某亮、刘某桃关于拆迁权益的分配。现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均化为货币补偿和安置房购买指标，以下就各方拆迁权益的享有进行阐析。1996年，刘某诚同刘某亮签订协议书，出售系争宅基地上的房屋。现房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，原审法院确认刘某亮应当享有系争宅基地上房屋等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。刘某亮并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。因此，刘某诚有权基于宅基地使用人权益分割拆迁利益。系争宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房购买权。首先，关于现金补偿部分。本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和刘某亮、刘某桃实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，在扣除刘某亮购买时的房款20,000元之后，酌情进行分割，刘某诚应得拆迁款为156,559.80元。其次，关于拆迁安置房购买权部分，即安置房屋市场价与实际购买价的差额部分。刘某桃、刘某亮实际被安置的总面积为225.28平方米，故系争房屋拆迁所应得的安置房的市场价和优惠价的差价总计为1,988,311.64元，同理，刘某诚应得购买安置房的补偿款为596,493.49元。两部分合计为753,053.29元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于二○一五年十月二十九日作出判决：刘某亮、刘某桃于判决生效之日起十日内支付刘某诚补偿款人民币753,053.29元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,614元，减半收取7,307元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费12,307元，由刘某诚负担3,808元，刘某亮、刘某桃负担8,499元。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3659号】本案的争议在于被上诉人是否有权分割系争宅基地及其上房屋因拆迁所得的利益。对此，本院认为，虽然上诉人与被上诉人早在1996年已就系争房屋及宅基地使用权的转让签订了协议书，上诉人支付了对价并实际取得系争房屋长达数十年之久，但上诉人毕竟不是系争宅基地所在的农村集体经济组织成员，其与被上诉人之间关于系争宅基地使用权的转让也未能取得相关组织和部门的批准，故上诉人并非系争宅基地的合法使用权人。现系争宅基地及其上房屋已被拆迁，被上诉人作为系争宅基地的合法使用权人，理应享有相应的拆迁利益，有权要求予以分割。原审本着诚实信用及维护交易安全原则，综合考虑上诉人长期实际使用系争房屋的现状及对房屋的管理贡献因素，酌情对拆迁利益进行了分配，合法合理，并无不妥，本院予以支持。上诉人刘某亮、刘某桃的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,614元，由上诉人刘某亮、刘某桃负担。本判决为终审判决。

再审【案号：上海市高级人民法院（2016）沪民申2709号】农村宅基地为农村集体组织所有，其使用权限于集体组织成员所享有。虽然各方就系争房屋签订了转让协议，但因刘天亮、刘正桃并非系争宅基地所在的农村集体组织成员，故相应宅基地的使用权仍归刘明诚所享有，刘明诚有权就相应的动迁利益请求分割。原审综合考虑房屋价格、当事人对房屋的贡献等因素，判决刘明诚享受部分动迁利益并无不当。综上，刘天亮的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回刘天亮的再审申请。

本文写于：2018-05-03

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本文作者：张春光律师。

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》。

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