如何计算投资回报率，资金时间价值的实质是放弃流动偏好的价值

任何一个投资产品的回报率，来自两个均值的中位数，（社会平均回报与无风险收益利率）如果你要举例隔壁老王如何如何一定能杠翻我，我这里只说中位数不淡极值或者叫超额回报，因为超额回报是要命令地球要配合您，我没这个能力更不敢有这种奢望。

谈谈最近对央行5月（LPR浮息债）降息的看法：

1：2019年央行开始LPR利率改革，中国改革开放什么时候搞过一年一调整的浮动贷款利率，当时银行主动降息让利，使得大家的固定利率全部转为浮动利率，19年最热门的词就是我的贷款要不要转为LPR浮动利率，这得益于大家觉得当前利率低了以后还会更低，选择浮动利率我们是占便宜。

2：央行利率定价的所考虑两个核心，通过利率加息压制社会通胀控制物价，通过利率降息刺激经济活动创造就业，5月底的大会大家也知道，政策导向明显转向后者。大盘也已经反应过来这个预期，但是当投行喊出4000点的时候我觉得反应过度了。

3：根据美林时钟大类资产配置价值，每个阶段的时间内大类资产配置是截然不同甚至是对立的，这个每个人的情况不一样大家可以自己去判断，我只说我的理解：目前处于我认为大概率是过热的末期，滞胀的初期。经济波动主要由大宗商品通胀与利率波动进行结构化的对冲相抵完成，过热期生产物资PPI大涨，央行实际是用浮息债，在为企业投资最低回报率做兜底，这个在美国称为气球贷，中国用LPR实际是同样道理。说明央行对未来通胀与GDP的前景无法判断，当前只能用浮动替代固定！

4：当前大家普遍忽视的风险,就是认为央行一直会降息刺激经济复苏，但我的判断是这次的时间窗口期很短，大概率10月前就会结束。那我们借的LPR债务会怎么变化呢？极端点美联储不加了，我们是否开始小步加息。毕竟浮息债可以升也可以降低的，如果疫情全面放开，半年的过渡期过后，如果这个时候恢复正常社会秩序，国家基建设施刺激以后出现加息预期，这是09年救市时发生过的，到时大家如何应对每年上涨的刚性利率开支？

5：气球贷是一个形象的名称。这种贷款前期每期利率较低还款金额较小，但在贷款越到到期日还款金额越大，“前小后大”，像是一个气球的样子，所以就直接命名为“气球贷”。也就是我们的LPR(浮息债)“气球贷”是针对那些计划中短期持有贷款的客户设计的，即为其提供了一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力。这种贷款有很大的迷惑性，他会使借贷者前期有占便宜的感觉，时间很多长达30年大家会忽视这样的久期对人生的冲击，毕竟社保连续缴纳15年就可以等待退休领取最低退休金，没有多少人能够不间断的连续工作30年，而且保证自己未来的现金流能跑赢利率的升幅。

6：结论：大家要珍惜这次难得危机创造的短暂时间窗口，积极降低负债率，将生活中的各种刚性开支变为灵活支出，08年美国次贷危机之下，破产的顺序：华尔街投行/贷款融资机构/房贷抵押机构/个人破产者，多数个人破产是在09年底，随着经济不好收入下降，还款的金额却在不断扩大，这个是他们没有预料到的，原来的计划都是低息贷款期内都能转手交易，获取投资性回报，现在资产降价，利率升价而且久期又是30年的，人生根本看不到希望。如果要想得到保护，就请重视股息率的保护，你想投资房产就请关注租金与月供利率的关系，我建议股息率应该是能够覆盖借贷无风险利率的2倍以上，三倍最好，

如果做不到这一点你的资金就会像夏天的冰棍不用多久就会化了，如果买错了利用时间窗口期纠错，不要高估自己的能力与风险承受能力。不能稳定创造自由现金流的不具备资产属性，为维护房产而要不断投入资金和时间精力，这是一个乌托邦式的梦！

说点乐观的：维护好自身的信用记录与抵押品权益，这个是以后就算真的大放水了也跟失信人没有关系了，一阴一阳谓之道，从此人生是陌路：有价值的仓位比追求收益率更有价值，一切都是时代赠送的礼物，只不过买单的人永远不知道价格。普通人心心念念的在等牛市，其实牛市亏得更多更彻底，牛市才是普通人的灾难！

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