重庆二手房交易流程，重庆二手房交易流程及费用

8月份以来，楼市调控政策越发密集，在用好“政策、货币工具箱”的指导方针下，各个城市相继推出重磅政策，放松限购，优化落户，继续降低首付……

不过在一系列常规操作以及部分城市将生育与房票绑定的另类政策之下，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、济南市司法局等部门官宣的创新政策——二手房“带押过户”打开了新世界大门。

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什么是二手房“带押过户？

8月17日，济南召开新闻发布会，宣布一项新的二手房交易规则在济南落地。

那什么是“带押过户”？从新政规定来看，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

图源：财联社

济南这次首推的二手房“带押过户”对国内执行多年的传统二手房交易流程和规则来说是一次创新和颠覆。

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“带押过户”将最大限度保障各方利益

有过二手房交易经历的大家都知道，通常的买卖流程是“卖方借款或买方垫资-还清银行贷款-解除抵押-办理交易过户-买方重新设立抵押”。只有在第三步成功解除抵押之后，房子才可以正常交易的原二手房买卖流程。

本次的二手房新政，最大的创新点就是修订了“提前还款”流程。

首先，根据济南市自然资源和规划局不动产登记中心拓展的线上申请系统，买卖双方共同配合银行线上申请，登记后银行先行放款，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”。

这一调整将带来两个好处：

1、降低交易成本。

“带押过户”模式就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款。

2、化解交易风险。

新模式下不需要先解押，买方把购房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益。

其次，是办理房产过户转移登记。

图源网络

这个流程还是保留了原有的二手房交易流程。只不过，所有的钱始终是进入了提存账户。

最后，是卖房归还贷款，解除抵押。

在完成过户后，几方共同监督下提存账户直接归还卖方原先贷款，银行线上提交抵押注销申请登记，还贷到账后，在线解除抵押。

这次的二手房新政，最重要的，就是设定提存账户环节，在交易未完成前，买卖双方资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金将原路返还，避免发生资金纠纷保障各方利益。将提前还款后置，也避免过桥融资空档。

与此同时，“带押过户”的新政也减少了买房者和买房者来回奔波，提升了登记机构服务效能，实现了买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。

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重庆有望跟进吗？

“带押过户”的政策，是济南在楼市的创新推动，那么重庆接下去会有望跟进吗？

其实，早在去年正式施行的《中华人民共和国民法典》中就提到“带押过户”的相关政策。第406条第1款规定：抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

第406条第2款规定：抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。

这两条法规的意思是，对于有抵押的房子，不影响已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将有抵押的房子抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

当时，政策颁布后的三个月就有网友咨询了重庆的几个不动产登记中心，对于能不能“带押过户”的问题，给到的回复是“需要银行出具同意过户的函”。

所以，就目前来看，重庆还没有跟进的打算，未来会不会跟进，就需要等待官方的消息了。毕竟，一个新政从推出到全国推广也是需要时间去完成了。这几天房贷利率下降了，对二手房成交来说也是绝对的利好政策。

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写在最后

“带押过户”看似是二手房交易的利好，但别忘了，对于很大一部分有改善住房需求的人而言，他们换房的第一步就是置换旧房子，用卖房款还清原房贷再改善置业，这就要综合考虑挂牌成交周期、过户解押周期，无形中大大降低了市场流通性。

从长远来看，能进一步激发二手房市场流通性和交易活跃度；同时，对新房市场交易量和信心的提升同样具有积极正面的意义。

对于“带押过户”新政，你有什么想说的吗？欢迎评论区和我讨论。