农村集体土地租赁，未经村民会议讨论决定,村委会出租集体土地是否有效

村委将土地租给别人了，可以么？村委能私自做主将土地给别人使用？村委会以自己的名义组织征收土地的活动行不行？

不少读者都曾在圣运的自媒体平台上咨询过上述问题，其实，村委会的权利真没那么大。

今天圣运律师通过一个最高院的经典判例告诉您，征地拆迁过程中，村委根本没有权力不经村民会议或村民代表会议就直接代表村民自行作出各项决定。

案情简介

文某与增城市某村村委会签订《合同书》等合同，约定将久裕村农用地有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。

其后文某因土地租赁合同纠纷向广州中院提起诉讼，请求：某村委会、某村联合社支付文某补偿款1193万元。广州中院认为，案涉合同未经村民会议讨论决定，是无效合同；文某在整个投资过程中取回的款项已超出其投资款，故某村联合社、某村委会无需再返还文柏池对涉案土地的投资款。广州中院判决：驳回文某的诉讼请求。

文某不服，上诉至广东高院，主张《中华人民共和国村民委员会组织法》中关于民主决定程序的规定，属于管理性规定而非效力性规定。广东高院判决：驳回上诉，维持原判。文某仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定：驳回文某的再审申请。

最高院经审理认为“原判决以某村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及某村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。”

圣运律师说

一、如果遭遇需要与村委会签订租赁合同租赁集体土地时，记得要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，以确保租赁合同有效。

在村委会提供该文件之前，不要向村委会支付租金，避免遭受损失。

二、村委会是基层的群众性自治组织，它不能说啥就是啥，涉村民重大利益问题得需要实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督才可以。

并且值得注意的是根据《土地管理法》的有关规定了“征收基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的以及其他土地超过七十公顷的”需要由国务院批准，征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

村委会以自己的名义组织征收土地的活动并和村民签订补偿协议是不符合法律的规定的，即便协议上已经签了字，也很可能被认定为无效。如果真的遭遇了这种情况，建议及时求助专业拆迁律师通过法律手段维权，并向地方政府土地行政管理部门举报申请查处。