对于近期一直强调的房产税落地，其实对于上海、重庆以及北京等地的房地产市场影响并不大。这些地方房产税推出较早，所以市场对房产税出台的预期比较强烈，而上海和重庆房产税试点时间较短，房产税推出对于楼市并不会产生太大影响，而这两个城市也在大力推动楼市健康发展。
从7月1日开始，西安向房地产企业发放了预售许可证3个月期满后才可以进行交易的商品住房项目备案。在陕西率先打响第一枪之后，重庆和北京也在紧锣密鼓的筹备即将推出房产税的工作。而这两个城市同样也是作为房产税试点城市而展开相关行动。
- 一、全国楼市调控持续
- 在2020年7月1日开始，房地产调控持续加码，限购、限贷、限售、限价等多项楼市政策开始密集出台。而在这个阶段调控政策也不仅仅局限于限购以及限贷，还有就是限贷以及限价的限制。在调控政策下，市场热度并没有因为楼市调控而减弱，反而持续升温。而从7月开始，房地产调控政策中又出现了多项新要求。从限购开始限制购房资格、限制购房面积和购房条件、限制购买第二套房等方面纷纷出台楼市政策。
- 1、上海限制购房资格
- 7月6日，上海房地产市场又传来了一则重磅消息，即上海出台了《关于进一步促进本市房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》规定，通过户籍关系购买首套房，需要提供连续5年及以上在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税证明；通过非本市户籍购买第二套房，需要提供连续5年及以上在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税证明。自2020年7月7日起，上海本市户籍居民家庭已拥有1套住房的，不得再通过购房资格购买1套住房。值得一提的是，从这份通知中我们可以看到，限购要求与之前完全不同。之前只要有一次购房资格被限购了，就不能再通过第2次购房条件购买住房。
- 2、上海要求二手房交易需满3年
- 7月15日，上海市住房和城乡建设委员会、上海市规划和自然资源局公布《关于进一步加强本市房地产市场调控的通知》，通知指出，二手房交易需要满3年，否则就无法办理网签手续。这个通知的出台也是上海近期调控政策中最严的一次。从通知来看，有一个明显的区别就是对于二手住宅的购房资格方面，要求必须满3年以上才可以进行交易。但是有一个比较特殊就是有一个条件就是拥有一套房的家庭，可以通过增加家庭名下房产，以套数计算购买第三套房。那么这个时候就需要满足相应的条件了。
- 3、西安严打炒房
- 西安楼市走向也出现了变化，先是西安将限购从两套提升到三套，接着西安提高限价。西安限购升级对于楼市未来发展来说无疑是一个好消息，而且对于购房者来说，这一政策也让刚需们有了更多选择。不过值得注意的是，西安对于刚需购房条件的要求更加严格，购房者只能有一套房和二套房，这也让部分人认为限购加码对刚需购房者不利。而这次对于楼市来说也是一个利好，一方面会抑制炒房者进入购房者群体，另一方面也有利于抑制投资客进入。对于刚需来说无疑是一个好消息！
- 4、成都限贷
- 从2020年7月6日开始，成都银行陆续上调了房贷利率，在2020年10月25日后首套房利率上调至5.15%,二套房利率上调至5.55%。这也就意味着，只要是成都户籍的家庭，就可以拥有两套房贷。”成都银行工作人员表示，这也意味着成都楼市将迎来新一轮“限贷”。据了解：成都有7家银行在此次调控中升级到最高50万元左右每月还贷额度。有分析认为这种措施有可能影响到成都楼市成交。
- 5、成都、西安二手房成交均价持续下跌
- 在房地产市场调控持续加码下，城市二手房成交量持续下滑。据贝壳研究院统计，截止7月19日，成都二手房成交量为2553套，环比上涨11.72%,同比上涨29.82%;西安二手房成交量为2138套，环比上涨8.79%,同比上涨19.78%;成交均价17032元/㎡，环比下跌0.26%,同比下跌8.36%。虽然成都与西安两座城市二手房成交量均呈上涨态势，但是受市场环境影响，两城市二手房成交均价均呈现出下跌趋势。据贝壳研究院统计结果显示，截至7月19日，从二手房挂牌房源量和挂牌均价来看，成都、西安均已连续5个月下跌。其中，成都从6月开始二手房挂牌量连续下滑，自5月以来，西安就持续下跌。数据显示1-5月二手房成交金额均已连续下滑。到了7-8月，成都、西安二手房挂牌量都在继续下滑中。
- 二、房产税试点城市
- 在7月6日，重庆和上海作为房产税试点城市也正式对外公布了房产税试点方案的细则。从试点方案中可以看到，重庆将对新购商品住房按照0.1%-0.2%的税率征收房产税。上海将按照1.5%-1.4%的税率征收房产税。在上海推出房产税之后，房产税征税试点城市将会有多个，而且试点时间将会比较短，所以市场对于上海房产税政策产生的影响比较有限。而北京作为房产税试点城市则将会推出新政策，试点时间将会延长到2023年以后，而北京与上海相比于征收房产税的时间要晚很多。上海的经济水平比北京要好很多，并且对于这两个城市来说推出房产税试点政策都比较早，所以上海房产税试点的时间较短。但是重庆试点时间相对较长，主要原因是重庆作为我国西部大开发的核心城市，这座城市需要大量新增人口来推动经济发展。
- 1、重庆拥有全国最多的人口，而近几年重庆的人口数量在快速增长，目前有1000万以上的人口在全国处于比较前列的位置。
- 重庆虽然人口数量位居全国前列，但是经济发展却相对滞后，人均 GDP与全国经济发展水平相差甚远，很多人认为重庆人口数量增长慢。但实际上2019年重庆市的 GDP才3690.82亿元，这意味着重庆需要更多的常住人口来推动经济发展。而目前重庆已经出台了大量关于人才引进以及教育等政策，大力吸引人才来带动经济发展。另外，从常住人口来看，重庆并不是一个典型的楼市“空城”。根据2019年数据显示，重庆全市常住人口数量为9606.89万人，而截至2019年末重庆市房地产开发投资总额达到了23031.66亿元，同比增长13.6%(数据来源：重庆市统计局);房地产开发投资占全市固定资产投资比重为14.9%(数据来源；重庆统计局）。
- 2、很多外来投资者对重庆有着较大的投资需求，这也是吸引更多人来重庆买房的重要原因之一。
- 重庆是我国西南地区的核心城市，重庆自身有着较好的经济发展水平，很多人都将投资购房作为重庆的主要目的之一。在我国房地产市场中，重庆就是一座很不错的投资城市。并且，重庆房价并不是特别高，这也是很多人选择在这里置业的重要原因之一。但是在上海房产税试点实施之后，上海出台房产税政策，就受到了来自市场的普遍抵制。因为上海作为我国大中城市之一，房产税征税对房价产生影响很大，尤其是对于一二线城市来说更是如此。那么对于上海实行房产税征收之后，市场对上海二手房价格会产生什么样的影响呢？
- 3、最近几年大量房产需要交房产税才能享受到房产税优惠政策。
- 而且由于重庆市的人口已经开始向外转移，所以重庆对于外来人口进行控制非常困难，只有每年的新增人口数量达到一定规模，重庆才能够享受到优惠政策，所以这部分外来人口也需要缴纳房产税。所以对于这部分外来人口来说，如果没有新房子需要购房，那么只能通过房产税的形式进行购买。在楼市火热时期推出房产税试点政策，会让很多买房人享受到一定程度的政策优惠，而房产税政策实施之后，对很多买房人来说都是一种打击，因为很多买房人会因此失去购房资格。所以房产税试点政策实施之后，买房人肯定会受到很大的影响，这样对于楼市也会产生重大冲击。但是对于房产税试点城市来说，他们推出房产税试点政策后会影响楼市哪些呢？答案其实并不难猜。
- 4、重庆也是我国知名旅游城市和国际旅游中心，因此拥有大量旅游资源和人口优势能够吸引大量的外来人口来支撑这座城市建设发展。
- 重庆对新购商品住房在征收房产税的时候将会根据该住房存量来计算缴纳金额。重庆每年对于这一部分的征税总额大约为300亿元左右，而在去年重庆一共征收了270亿元的房产税，所以2020年至2022年重庆每年所征收的房产税总额也将会超过3000亿元。上海房产税在试点期限方面并没有限制。沪上对新购商品住房是按照1.5%-1.4%征税的，但是对于超过100平米和低于90平米都没有征收政策。在试点方案中上海对于首套房、二套房将会按照1%-1.5%/㎡征收，而对于三套及以上则不会征收房产税。对于上海推出房产税试点来说，一方面是要鼓励炒房行为发生，另一方面也可以保护投资者。这两个方面都可以让国内楼市发展的更加健康正常，但是在实践中需要结合其他试点城市的经验以及市场情况进行调整。
- 5、重庆作为全国重要的新兴工业基地，同时也是西部地区主要特大城市之一，在税收政策上这将会带来一定的税收优势。
- 第五，重庆作为一个典型的西部地区城市，这里的人口基数较大，并且大部分人都将会在这座城市居住，所以重庆市的住房需求相对较大。第六，上海作为一个一线城市，这座城市在上海市场上对于一线房产价值提升的空间相对较小，这将会带来较大幅度的房产税影响。但是从总体上来看，沪上由于经济实力相对较强，这将给上海房产税征收带来很大的利好。而这一利好也将会直接影响到上海市场上各种房产价格。而随着上海房产税征收时间以及税收力度的提高，未来市场对于上海房产价值提升的空间也将会被不断挤压。所以预计上海未来推出房产税政策时，对于普通家庭来说也是个较好的消息。
- 三、城市间的房价差异巨大
- 我们先来看一下大城市的房价情况。根据2019年4月30日的房价指数来看，大城市的房价普遍处于较高水平，而一些三四线城市的房价已经不低，但是仍有许多三四线城市房价上涨幅度不大，这和全国范围内各个城市住房结构有着很大的关系。那么大城市房屋结构出现问题，房价自然也就跟着下降了。但是有部分地区房价并没有明显的下跌，比如北京和上海地区。但是在西部地区，由于资源聚集度高以及人口数量多，所以房价才会出现一定程度下滑。而西部地区多为欠发达地区，所以房价一直都处于下跌态势中。
- 1、西安
- 2019年4月30日西安房价指数为95.37,在我国西部地区城市里面处于中上游水平，房价相对较低。西安之所以会成为这次房产税落地最大的受益者，和它独特的地理位置是分不开的，西安是我国唯一一个拥有高铁和地铁交通线的省份。并且，西安还拥有着全国唯一一个全域旅游示范区。所以这样得天独厚的地理优势，加上高科技的发展，让西安在经济领域具有很高优势。所以近几年西安的 GDP增速保持在5%左右，已经接近中等发达国家水平。那么房产税落地之后，将会极大影响这座城市的居民收入，从而导致居民收入减少，这也是导致西安房价下跌的一个重要原因。
- 2、成都
- 成都虽然是西部最大城市，但是房价却不是很高。成都2018年的新房均价仅为11000元/平方米，相比其他大城市来说，房价明显偏低。而成都之所以能够房价低，是因为房价与其经济发展水平有很大关系。成都是一个资源丰富且交通便利的地方，这样让成都楼市有着得天独厚的条件。但是由于人口增长速度慢，所以导致成都房价一直都是偏高的。而且如今成都还被誉为西部小北京，所以在这种房价洼地下，很多购房者都将目光投向了成都这个大城市。
- 3、北京
- 北京作为我国首都，有很多著名大学，在这里我们可以看到很多世界顶尖大学和科研机构，这些著名大学和科研机构都集中在北京，所以北京房价的上涨也很正常，并且一直处于高位。而北京市的房价也在上涨。虽然北京楼市整体上并不算最贵，但是北京市场非常火热。很多人都想在北京买一套房子，因此在2017年到2019年，北京市商品房价格都出现了非常大程度上涨。但是北京地区房价上涨，房价最高的小区也只有44万多元每平方米。对于北京的楼市调控政策来说，北京地区不仅没有减少反而会有所增加，这是非常值得肯定的。不过由于北京地区拥有非常多的房产资源，所以房价可能会受到房价上涨的影响而出现上涨过快或者下降过快的情况。
- 4、上海
- 上海作为我国的一线城市，在我国的房价排行中一直名列前茅。这主要得益于上海地理位置优越，经济发展迅速，有很多的知名企业纷纷落户上海。而且上海人口众多，又有许多发达地区人口吸引，所以上海的房价在各城市中都是较高的。而上海作为一线城市中比较好的城市，在住房市场上却是比较乱的，许多住房都是存在一定居住隐患的。如果没有强大的房价支撑，很有可能会出现资金链断裂等情况发生。而上海作为我国二线城市中面积最大的城市之一，房价上涨已经非常严重了，所以这也是为什么上海在全国范围内的房子一直都是比较昂贵的。
- 5、深圳
- 深圳作为中国最具活力的城市之一，其经济发展一直都非常迅速。作为中国最大的城市之一，它也为我们提供了许多的就业机会，很多人都会选择来深圳发展工作。在深圳工作生活，可以说是非常不错了。但是在其他地方却会有不小的差距。在深圳，由于经济发展速度快，房价也是很高的，但是由于土地价格高，房价却非常便宜。这样的房价和其他城市相比，差距巨大，也因此许多人选择去外地定居。
- 四、未来走向
- 其实房产税并不是一项能够直接促进房地产市场发展的政策，但是对于未来楼市来说却是一种积极的信号。由于今年房地产市场受到疫情严重的影响，全国多地楼市都受到了影响，所以导致现在大部分购房者都面临着买不起房子的困境。而在市场相对平稳的情况下，房地产税推出的可能性也很大。毕竟房产保有的功能主要就是保房价，如果不征收房产保有的房产税就意味着房价会有所下降。而且对于目前的房地产市场来说，还是具有一定程度的促进作用。对于购房者来说能够买得起房子其实就已经是一件很不错的事情了，因为目前房屋出租非常方便，甚至在一些城市租房都可以达到一个月甚至半年的收入水平了。所以在未来房产税推出的可能性还是比较大的。
- 1、各地城市的调控力度不同
- 其实目前已经有部分城市开始实施房产税的调控政策了，比如四川成都，浙江绍兴等城市。这些城市出台的调控政策都很严厉，而且效果也很明显。虽然一些城市出台了调控政策，但是却很难有效控制房价高企。比如杭州等城市在此次疫情期间出台了大量的调控政策，但是都没有明显效果。而如果这些城市继续推行房地产税，那么不仅是房价会有所下降，而且其他的影响也会随之减弱。而这些城市在房地产税出台后也会推出相应的楼市调控政策，例如南京、武汉等城市目前都已经出台了相应的政策。
- 2、如何平衡利益
- 房地产税推出之后，势必会造成房价下降，对于普通的购房者来说，可能并不会受到太大损伤。但是对于房地产企业来说，房产持有成本无疑会增加。如果要按照房产保有面积来计算税额，那么企业肯定会遭受到一定打击。而且还会影响到企业资金。所以很多房地产企业对于这笔税收都不是很了解，甚至还有可能会亏本进行销售。所以对于房地产企业来说可能会损失一部分资金。
- 3、对于经济发展等方面的影响
- 虽然目前国内楼市出现了下跌趋势，但是还是有很多城市受到了疫情的直接影响。但是现在经济还没有完全恢复，所以即便是房地产市场受到了严重的影响，但是目前来看也是比较平稳的。而如果房地产税推出，那么对于国内经济社会上各个方面来说都是有着积极作用，对于经济发展也有着一定程度的促进作用，尤其是对于国内各大城市来说可能会有着一定的作用。而且房产税对于目前国内楼市来说也是存在着一定程度刺激作用，可能会让国内某些城市有一部分人口流入到这些城市。如果这些省份中有一些城市在未来房产税推出的时候出现了重大损失的话，那么对于其他地区来说可能就会受到严重影响。当然如果是房产税推出之前出现的重大损失的话，那么对于我国目前楼市来说肯定是不好接受的。
