找乌鲁木齐律师事务所，小区卖停车位

天山网记者 郭倩

“石榴云12345问政”留言板上线三周以来，共收到有关停车的各类投诉和建议65条，除了反映停车挤占人行道、停车收费是否合理等问题，小区地下停车位租售成为网友投诉热点之一。

记者梳理了留言板上就此问题提及的各个小区，涉及地下停车位租售问题大致分为三类情况：只售不租、以前租现在不租、可租，但租金高。针对群众投诉，连日来记者走访了部分小区，实地调查。

5月19日，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）香山街绿谷佳苑小区地下车库内，没有悬挂车号牌的车位上了地锁。 天山网记者 郭倩摄

小区业主：守着车库停车犯难

“3月初车位到期去物业续租时被告知，车位被产权方也就是房产开发商收回，想继续停地库，要么购买一个车位，要么只能从有车位的业主手上租。”5月19日，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）香山街绿谷佳苑小区业主满女士说，进入5月后，随着更多的业主面临车位到期，守着车库停车犯难成为业主微信群里的热点话题。

该小区业主委员会副主任吴静说，不少业主为了停车绕着小区转圈找地方，但地下车库里却空荡荡的，“这也是一种资源浪费。”

记者跟随业主来到设在小区的车位专销处，工作人员表示，只有人防区域车位对业主开放出租，其他车位采取直接销售模式不予出租。

记者从乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）高铁片区香山街社区了解到，1月6日，高铁片区函告小区开发商要求所有停车位采取可出售亦可出租模式，该公司签收函件后未予以采纳。

停车难，不仅发生在绿谷佳苑小区。乌鲁木齐市水磨沟区红光山路金河湾小区业主谢女士在“石榴云12345问政”留言板上投诉：小区地下停车位月租为每个车位900元。

“2021年底发的通知，900元还不含车位管理服务费。”谢女士说，目前900元月租的政策也不执行了，从5月初开始，开发商对负二层地下停车位采取出售模式，不购买车位的业主要将车停在负三层车位，“负三层车位不包月，每个小时3元，上不封顶。”谢女士说。

与金河湾小区一路之隔的中海会展九里小区，业主王女士在“石榴云12345问政”留言板上投诉：小区地下停车位全部只售不租，导致很多业主在市政道路两侧占道停车，高峰期甚至会停在道路当中，安全隐患问题突出。

“我们并不是认为车位不可以出售，而是希望开发商能考虑业主的需求，在目前大量车位空置的情况下，将车位以合理的价格出租。 ”满女士说。这一说法表达了受访小区业主的一致诉求。

车位空置不租惹争议

对于业主的诉求，记者分别电话采访了3家小区开发商，新疆巨源房地产开发有限公司、新疆广盛源房地产开发有限公司和新疆中海地产有限公司相关人员。

金河湾小区开发商新疆广盛源房地产开发有限公司陈姓工作人员告诉记者，小区停车位租赁方案将重新调整，待最终确定后向业主公示。

另两家公司的工作人员则表示，地下停车位产权归公司所有，有权出售，无从指责。至于停车位的定价，也是遵循市场化定价。一位工作人员直言，“产权停车位只售不租是普遍做法，很多小区都是这样的。”

然而实际操作中，正是这一做法引发了业主和开发商之间的矛盾。

“当初买房的时候，销售人员说车位可租可购，现在地面车位几乎饱和，地下车位只售不租，这样的做法是在逼迫业主购买车位，令人难以接受。”业主林先生说。

业主谢女士提出，缩小租赁和购买成本的价差，是为了加快车位销售，实际上折损了业主对开发商的信任。

对于这一矛盾，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师张军说：“相比租赁来说，车位产权方当然希望采取销售的方式，加快资金回笼，实现市场利益最大化。”

还有业内人士分析，因产权车位管控政策空缺，一些开发商容易借车位变相涨价。

多地出台地方性法规解难题

就车位租售问题，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院法官龙茜提出，建筑区划内车位、车库是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，产权一般属于开发商所有，开发商有权选择出售、附赠或者出租等方式。但同时，《中华人民共和国民法典》第276条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该条属于调整小区公共利益的条款，在性质上属于强制性规定，体现了对业主权益予以优先保护的立法价值取向。根据该条规定，若开发商以“只售不租”等各种名义拒绝提供停车服务，开发商的行为实际上变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，亦无法满足小区内业主合理的停车需求。有利害关系的小区内业主有权请求人民法院判令开发商将空置的车位向小区内业主进行出租。

“基于民法典关于车位的规定，应进一步出台更加明确的地方性法规，就如何处理目前车位租售上存在的矛盾纠纷，谁来监管，以法律的形式固定下来。”新疆财经大学法学院副教授、法学博士阿依加马丽·苏皮认为，现实中，业主在购房时大多对小区车位权属的取得方式没有约定，应借鉴其他省份的经验，对现有的法规做相应修订。

相关资料显示，河南省、安徽省、上海市、宁波市等多地出台小区车位不得只售不租的规定。比如，《河南省物业管理条例》中规定，业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

记者另从乌鲁木齐市人大常委会5月7日发布的公告获悉，《乌鲁木齐市机动车停车场管理条例》征求意见稿目前正在面向公众征集意见建议，其中涉及了小区停车位如何处置。

“停车位是小区的重要公共配套设施，作为车位产权方的开发商，其对车位的处置确有发言权，但对于如何回应小区业主的停车需求以及如何化解产生的纠纷，也在考验开发商的责任和担当。”阿依加马丽·苏皮说。