找西安律师债务，法拍房真能捡漏吗

手机、电脑上可查询到司法拍卖信息。

法院工作人员组织群众线下实地看房。

执行法官在人民法院网络司法拍卖平台录入拍卖标的房屋信息。

孔德华作 照片由西部法制报记者 刘鸯 马文青摄

2017年，9000套；2018年，2万套；2019年，50万套；2020年，133万套；2021年截至三季度末，159万套……这是淘宝网司法拍卖平台从2017年以来挂网拍卖的法拍房数量。

因为价格低，法拍房逐渐走进了大众视野。法拍房到底是什么房？怎么买？是否限购？这个“漏”该怎么捡？12月5日，经过记者深入采访，法拍房背后那些无法避开的法律问题也随之呈现。

什么房？哪里买？

“法拍房是被法院强制执行拍卖的房屋。”西安市莲湖区人民法院执行局副局长刘海亮介绍，当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人经司法程序向法院申请强制执行，将被执行人（债务人）名下房屋进行拍卖，以拍卖所得案款偿还债权，而在这个过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式施行，地方各级人民法院积极响应，网络司法拍卖工作全面展开，以网络电子竞价方式公开处置执行标的。

法拍房的产生有多种情形。北京市东元（西安）律师事务所律师王峰告诉记者，有因商业贷款产生，如购房人在不能向银行如期如数偿还购房贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款标的拍卖变现来偿还贷款；有因民间借贷产生，如张三借了李四的钱，约定以自有房产提供抵押担保，并做了抵押登记，到期不能还款，李四凭抵押借款协议向法院提起民事诉讼，胜诉后，张三仍不履行法定还款义务，则李四可向法院申请强制执行，拍卖张三的房产来还款；有因司法没收产生，如刑事案件中被告人被判决没收个人全部财产，若该财产涉及不动产，则依法可进行拍卖，变现后收归国库；还有一种极少发生的无主财产，就是无人认领的房产，也可以进行拍卖。

目前，法拍房都是通过网络司法拍卖平台进行交易。

全国网络司法拍卖有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所这7个官方网络平台。

在各平台设置的司法拍卖窗口，能够搜索到全国各地法拍房的资讯，司法拍卖页面显著位置，也都标注了竞拍流程即阅读公告、实地看样、交保证金、出价竞拍、竞拍成功与否、办理交割等步骤。

不限购？怎么买？

法拍房的限购政策已经在一些城市陆续出台，像西安这样还未限购法拍房的城市，法拍房的热度也曾一度高于二手房市场。记者了解到，近期，西安法拍房每月都保持有180多套房源，曲江和高新区域的法拍房受关注度较高，相同环境下的法拍房较二手房的市场价，的确有一定的价格优势。许多抱有“捡漏”心态的人们，往往因为这些表面现象，轻视了其中的法律问题。

“那是7月15日的事。”余女士与丈夫来西安工作3年多，说起户口迁入的时间，她记忆犹新。今年5月份，她成功拍下一套法拍房，一个多月的时间，就办完了各种手续，顺利拿到了房产证，户口也迁入了西安市。

作为“新”西安人，她与记者分享了购买法拍房的经历：“房子是我自己在网上看到的。手机淘宝里有个阿里拍卖，我就在那儿搜的，里面有房子的地址、照片，也有法院的联系电话，包括看房电话，竞拍公告上写得都挺详细。”

“我打了电话，约了看房，看完挺满意的。”余女士告诉记者，房子物业、水电等费用她向物业进行了核实。关于落户、孩子上学、房子有没有租赁等具体问题，她也向法院和其他相关部门进行了咨询。最终，余女士花费135万余元拍下了这套94平方米的法拍房，总价格比二手房市场价低13.6万余元。

“法院所有法拍房的咨询、看房、竞拍等事宜，都委托给了网络司法拍卖辅助机构。”采访中，莲湖区法院审判执行事务中心法拍组负责人赵东介绍。

网拍辅助机构都是经申请，符合条件才被纳入全省法院网络司法拍卖辅助机构名单库的，他们的经营范围都包含网拍辅助工作需要的服务项目，配备具有完成网拍辅助工作必需的设备设施，能够随时提供引领现场看样和免费在线咨询、及时接受电话（网络）咨询并答复等服务内容。

咋收费？能贷款？

虽然听上去很美，但是竞买法拍房一定要三思而后行。参加法拍房的竞拍，一旦成交，买受人还需要在限定时间内一次性交齐全部款项。如果拍中后反悔并拒绝缴纳剩余房款，保证金将无法退还。据了解，如果因买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖，拍卖成交后买受人悔拍的，缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵该案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

法拍房的成交款是直接打入法院的执行款项专用账户，如果买受人需要贷款，要在开拍之前，联系合法正规资质的贷款机构或向银行申请贷款，避免竞拍成功却不能正常放款的情况出现。

西安乐橙拍拍信息服务公司是陕西一家在册网拍辅助机构，该公司两名工作人员常驻莲湖区法院审判执行事务中心办公，主要负责接待群众线上线下对法拍房的信息咨询、相关事宜的办理，以及执行房产在进行司法拍卖前对标的资料的审核，确定房屋性质、沟通物业、实地查看，为竞拍者提供服务咨询、组织看房等。

“我们是先提供服务，再从成交金额中按规定收取相应的服务费用，此外没有其他收费项目。”该公司人员告诉记者，“一套成交100万元的房子顶格收取也就不到5000元。”

2020年，陕西省高院出台的《网络司法拍卖辅助工作管理办法（试行）》中，明确了网拍辅助服务的收费标准、支付方式和费用上限。网络司法拍卖成交后，不动产或其他财产权成交价100万元以下的，辅助工作费用的比例不超过5‰；超过100万元的部分，不超过1‰。网拍辅助工作费用由被执行人承担。

找中介？自己办？

在某房屋中介网站，记者在搜索栏中键入“法拍房”，就弹出了60条房源信息。乐橙拍拍公司的网拍辅助人员直言，“在组织看房中，确实遇到过房屋中介带人来看房的，也遇到过通过房屋中介购买法拍房的买受人。”

“法拍房源信息都公布在网络司法拍卖平台上，信息非常全面，中介也是通过拍卖信息所公布的情况，带客户去实地看房。至于中介承诺协助腾房这件事，其实这是法院的工作，中介也只是去催促。”资深房屋中介张涛向记者坦言，“中介费还挺高的，如果放到一线二线城市，一套房钱动辄几百万元，光两三个点的中介费就好多钱，中介就是利用了这点‘信息差’。”

“我们从未委托中介机构办理代拍、贷款、过户等相关事宜。”赵东表示，莲湖区法院的法拍房都是进行清腾后，才流转到审判执行事务中心，进行司法拍卖。竞买人如自行委托他人参与竞买，办理相关事宜等所产生的风险需要自己承担。

“竞买法拍房，筛选房源真的很重要。其实从竞拍到过户最快的一个月内就可以办完，但一定要做好调查。”乐橙拍拍公司的网拍辅助人员直言道，一定要遵循平台发布的竞拍流程，首先查看该房屋的法院公示信息，筛选掉有问题的房源，比如案件性质复杂、有租赁、多方查封等。其次，一定要联系网拍辅助机构人员到现场实勘，看环境、房屋品质、是否腾空等。还要去物业了解房屋的水电、燃气、物业等费用，以及是否有租赁等。落户、上学、税费等也要向相关部门进行了解，其他未尽事宜要联系法院或者网拍辅助机构人员，一定要在前期调查清楚后，再按步骤参加竞拍。

竞拍成功以后，一般在10天之内，需要将房款打进法院执行专款账户，法院收到房款之后，会向买受人送达拍卖成交确认书、协助执行书、执行裁定书。有了这些法律文书，就可以解押房产、核税、缴纳个税和契税等，办完这些就可以进行过户了。