法拍法找律师可以解决吗，如何规避法拍房的风险

法拍房由于天然价格优势，吸引越来越多刚需自住客关注和参与，成交比例逐步攀升，在很多人通过法拍房成功捡漏的同时，也有一部分人却因为竞拍前缺乏对法拍房的全面了解，未能理性竞拍，最后不得不悔拍，最后导致捡漏不成，还被没收保证金，甚至被处罚。广州麦乐法拍房律师团队根据多年从事法拍房实践和研究，分析总结出法拍房悔拍的原因及法律风险，并提醒竞拍者在参与法拍的过程中，对法拍房进行全面的调查了解，理性竞拍。

　　一、竞拍前不了解税收政策，竞拍成功后，综合竞拍价格超出房产实际价格，捡漏失败而悔拍。

　　因税费问题导致，综合竞拍价格超出房产实际价格，超出竞拍者预算而悔拍的案例比比皆是。深圳的一位刘先生，网上看到一个房子低于市场价起拍，于是以369万购买到了，实际成交价比市场价优惠近100万。但是后来才发现该房产是属于公司名下的，因此需要缴纳额外的土地增值税，这笔费用高达200多万，算了费用之后，房屋实际价格远超同小区市场价，无奈只能选择悔拍，保证金就此被罚没。

　　下面我们来看另外一个因税费而悔拍的案例，2019年4月16号发生在北京两限房悔拍。李某通过司法拍卖成交了福盈家园2号院1号楼1单元1906号的房子，面积71.61平，起拍价格229万，最终成交价格260万，但是，这套房子属于两限房，需要交纳高额税费而悔拍。两限房的法拍房需要额外收取的费用：差额税，差额税的计算标准：(拍卖价格-原始购房价)*35%。据了解这套房子的原始购房价大概40万左右，那么这套房子需要缴纳的差额税约77万，如果是二套，需要再缴纳7.8万的契税，共需要缴纳税费84.8万，该小区最近成交的一套房子41996元/平，那么房子的市场价在300万左右，如果不用交差额税260万拍下来是合适的，交差额税就只能损失保证金了(45万)。

　　二、因缺乏对法拍房的调查了解，莽撞竞拍后发现存在欠费、长租、被占用等问题悔拍。

　　深圳王先生于2018年10月13日在司法拍卖网看到了龙岗区中心城一套住宅这套住宅，这套163平米的房子起拍价才587万元，他立马上网查询对比了一下同小区的其他二手房源，市场价已经达到了近千万。这让王先生心动不已，为了不错失这个“捡漏”的好时机，在没有任何调查和实地看样的情况下，王先生贸然缴纳了60万元的保证金，坐等开拍。历经几十次的出价之后，王先生以737.6万，比竞争者高出3万元的优势如愿拍得了这套房产。成功竞拍后，王先生来到了实地，发现房子和自己想象的大相径庭，不仅拖欠了大量的水电物业费，还要承担巨额的过户税费，更存在20年租约、并有人占用，清场也成难题。这下王先生可慌了神，眼见7月底就是缴纳余款的最后期限了，由于疏漏他向银行申请的贷款也没能及时发放。经法院多次催告后，陈某以未凑足款项为由，拒不支付剩余款项，并明确表示悔拍。无奈之下，法院也只得将这套被“抛弃”的房产于10月12日重新拍卖，陈某也得到了相应的惩罚。由于陈某的“变卦”导致标的流拍，他先前所缴纳的60万保证金打了水漂，不仅保证金被法院没收，第二次和第一次成交价之间的差价30万及相关费用损失还要由陈某承担。

　　广州麦乐法拍房团队研究发现，王先生这种情形在司法拍卖悔拍的惩处案例中，仍算情节较轻的。据法律规定，司法网拍成交后买受人悔拍的，不仅要被没收保证金，弥补差价、费用损失，法院对恶意抬价行为还可予以拘留甚至追究刑事责任。

　　三、恶意竞拍后悔拍，该种情形不仅要被法院没收保证金，还将被处罚款、司法拘留。

　　2019年11月27日，佛山一处起拍价不到3800万元的房产却在被加价近2000次后，拍出了2.25亿元的“天价”。成功竞拍的女子卢某事后悔拍，并未缴纳价款。将司法拍卖视作儿戏的她也最终受到了严厉的惩罚：被法院处罚款10万元、司法拘留15日，没收750万元保证金。在此，广州麦乐法拍房团队温馨提醒：应该严肃对待司法拍卖，如破坏司法拍卖，将因妨害诉讼执行而承担责任。

　　四、贷款办不下来，没有办法筹集竞拍款而悔拍。

　　该类悔拍的典型案例是温州朱女士成功竞拍一套房产后，由于信用问题贷款办理不了，又无法筹集竞拍款，不得以悔拍，除保证金不予退还外，该法拍房重新挂网拍卖时，其将不得再参加竞拍。

　　广州麦乐法拍房团队建议广大市民朋友在竞拍前对自身的经济实力及银行信贷政策有正确认识，切勿盲目趋众竞拍。

　　五、没有购房资格，由于限购无法过户，竞拍成功不得以悔拍。

如陕西的刘先生看中了海南的一套法拍房，拍了之后才发现，海南对外地人限购，意味着拍到了也不能过户，结果只能悔拍。

　　六、法拍房悔拍的法律风险：没收保证金，补足差价都是小事，严重的，依法予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，从2017年1月1日开始施行新的拍卖规定，其中对于悔拍的处理，明确拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还;悔拍后重新拍卖的，原买受人将列入黑名单不得再参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。根据最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，如果保证金低于重新拍卖价款与原价款差价的，还应予以补足。这意味着悔拍除了损失一笔不菲的保证金外，还可能额外再支出一笔费用。对于在司法网拍中扰乱司法拍卖秩序的行为(竞买人恶意抬价、买受人悔拍或因买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格而被撤销拍卖等)，法院可以根据情节轻重依法予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　因此广州麦乐法拍房律师团队建议，在参与司法网拍前，大家要明确内心价位，切勿盲目跟拍。最好能先找专业的服务机构做好拍前咨询和指导工作，如果你有法拍房的需要，可以委托广州麦乐法拍房律师团队，我们将为您提供一条龙全方位法律风险防范服务：房产竞拍前咨询服务(房产存在哪些风险，一对一咨询服务)，房产税费咨询、税费核算，服务竞拍后流程跟进服务(手续繁琐，法务专员一对一跟进)，担保办理贷款(银行放款)，协助过户，清缴税费(房产专员跟进，协助过户提供减免税费等咨询服务)，提供清场咨询服务，协助过户协助清场(专业律师团队，清场无忧)，协助办理收楼等(后续收尾，有始有终)。