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■本文作者：张勇 北京在明律师事务所

【案情简介】

河南洛阳的赵先生等20位委托人在2018年所购买的某楼盘“小产权房”，按约应当在2018年底交房，但至今仍被拒绝交房。

找开发商讨说法，要求退款时，遭到开发商强硬拒绝；要求交房时，则被开发商屡以“补办大产权房成本增加”等借口推脱。更过分的是，开发商要求赵先生等人按照高于周边“大产权房”房价的标准补交房款，否则不可能交房。

在退房、交房均无望的情形下，赵先生等人慕名找到了北京在明律师事务所的杨念平、张勇律师。

【办案经过】

代理后律师杨念平、张勇考虑到“小产权房”买卖合同可能属无效合同、案件或将面临执行困难、委托人确需房屋居住、临近年底委托人急需退款好好过年的现实因素，认为本案目前的最优方案为通过快速诉讼方式解决争议，并制定了“四步走”诉讼策略：

第一，立即起诉要求履行合同交付房屋；

第二，调查取证调取楼盘开发合伙人身份信息；

第三，追加合伙人为共同被告要求承担连带责任；

第四，根据法官意见，调整增加备位诉讼请求，要求退回购房款并赔偿损失。

此外，应当在条件允许时，第一时间进行财产保全，以保障后续案款的执行。

【案件结果】

案件办理过程中，在充分沟通的基础上，法官尽心负责、委托人积极配合，经协调、立案、调查取证、追加被告、变更诉讼请求、开庭、执行、执行协商等程序，基本完全按照既定的方案进行，当事人最终收到了判决退还的购房款和违约利息。

需要特别注意的是，虽然本案经历了诸多诉讼程序，但从2021年11月底立案到2022年1月20日全部拿到执行案款的不到2个月时间内，委托人所委托事项已经全部得到解决，委托人心里的石头得以落下，过了一个“放心年”。

【法律问题分析】

本案涉及一个至今仍未形成统一意见的法律争议问题，即：“小产权房”买卖合同是否有效？

经检索，目前，司法判例中认为“小产权房”买卖合同无效的意见居多，但仍有部分持不同意见的裁判观点，认为应当采取物权行为的二分法，即合同标的合法性不应影响债权行为即合同本身的效力，那么，“小产权房”买卖合同属于有效的合同。

由于《民法典》第五百九十七条属于对于原《合同法》第五十一条无权处分规则进行的调整，笔者倾向于认为“小产权房”买卖合同的效力不受标的物本身合法性影响，但对于《民法典》第五百九十七条如何解释和适用，仍需一定时间形成统一的裁判规则。

对于司法实践而言，因无效属于法庭主动审查事项，在诉讼中可以考虑按照“小产权房”买卖合同的效力不受标的物本身合法性影响的思路来设计诉讼请求，或者在诉讼请求中直接有意忽略合同本身效力问题，在立案后，可以通过与主审法官进行充分沟通并酌情调整诉讼请求。

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