上海市找公司设立律师事务所，律师办理建设工程法律业务操作指引(二)

第四章 建设工程合同的履行

第九节 建设工程竣工验收

第 89 条 竣工报验

建设工程竣工后，承包人应当按照国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整的竣工资料和竣工验收报告，并按照合同约定的日期和份数向发包人提交竣工图，申请竣工验收。

律师应提示承包人在申请竣工验收前确认下列事项：

（1）完成工程设计和合同约定的各项内容。

（2）在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

（3）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

（4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

（5）有完整的技术档案和施工管理资料。

（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

（7）签署了工程质量保修书。

（8）有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

因特殊原因，发包人要求部分单位工程或工程部位甩项竣工的，律师应提示当事人另行签订甩项竣工协议。

第 90 条 工程竣工验收的程序

律师应提示发包人（建设单位）按以下程序组织竣工验收：

（1）工程完工后，承包人向发包人提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

（2）发包人收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

（3）发包人应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

（4）发包人组织工程竣工验收。

①建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；

②审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；

③实地查验工程质量；

④对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。

参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。

工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。

律师可合理提示承包人，在合同中约定发包人在收到竣工验收报告后28天内组织验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见；逾期不组织验收或不提出修改意见的，可视为对竣工验收报告的认可。

律师应提示发包人，承包人在提交竣工验收报告时，还应向发包人提供完整的竣工资料。发包人应在规定期限内进行验收或提出修改意见，否则视为发包人已认可竣工验收报告。

工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期。

律师可合理提示委托人，双方因未约定竣工日期而对建设工程实际竣工日期有争议时，应按照以下情形分别处理：

（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（2）建设工程经竣工验收不合格，但修复后合格的，以重新验收合格之日为实际竣工日期；

（3）承包人已提交竣工验收报告，发包人故意拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为实际竣工日期；

（4）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为实际竣工日期。

第91条 工程备案

建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

第 92 条 工程交付

律师应提示承包人向发包人交付建设工程应符合下列规定：

（1）完成工程设计和工程承包合同中约定的各项内容，达到国家规定的竣工条件；

（2）工程质量符合国家和工程承包合同中约定的有关建设工程质量标准，达到设计文件和合同约定的要求，通过建设工程质量合格认证；

（3）有完整的工程技术档案和竣工图；

（4）已经签署工程质量保修证书；

（5）符合双方约定的其他交付条件。

律师应提示承包人，在发包人认可工程竣工验收报告后，应按合同的约定与发包人办理工程交接手续，向发包人移交全部工程技术档案、竣工图及已签署的工程质量保修证书。工程交付后，工程保管责任及工程毁损、灭失的风险由发包人承担。发包人对符合交付条件的工程不得拒绝。

律师应提示承包人可依据工程承包合同的约定要求在进行工程结算后再行向发包人交付工程；发包人在收到承包人竣工结算报告及结算资料后未能按期支付工程价款的，承包人可依法行使工程价款优先受偿权。

律师应提示发包人，承包人未能向发包人递交竣工结算报告及完整结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，发包人要求交付工程的，承包人应当交付；发包人不要求交付工程时，承包人承担保管责任。

第 93 条 未经验收擅自使用的后果

建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。律师可合理提示发包人，工程未经验收合格擅自使用的，不得就使用部分的工程质量不符合约定和由此造成的人员、财产损失要求承包人赔偿。但在合理使用寿命内，承包人仍必须确保地基基础工程和主体结构质量，并承担民事责任。

第十节 建设工程造价

第 94 条 一般规定

94. 1 提供服务依据

建设工程造价贯穿于工程建设全过程的各个阶段，即包括项目前期的可行性研究阶段、勘察设计阶段、招标投标阶段、建筑施工阶段、竣工结（决）算阶段、质量保修阶段。同时，工程造价还与工程建筑设计方案、施工方案、施工工艺、方法及工程质量有密切联系。为明确律师在办理建设工程造价法律事务的内容、程序，特依据我国《合同法》、《招标投标法》、《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律法规及建设行政主管部门有关规定，制定本节，旨在为律师办理建设工程造价法律事务作参考。

94.2 适用范围

律师在为建设项目提供全过程或阶段性服务中涉及工程造价事宜的法律服务，可参考适用本指引。

律师在办理工程造价纠纷的诉讼或仲裁案件时，也可参考本指引。

94.3 工程造价含义

工程造价系根据国家定额规定和双方合同约定的工程价格。它由工程成本价（直接成本与间接成本）、利润（酬金）、税金等组成。通常情况下施工图预算、招标标底、投标报价及竣工结算均由成本、 税金、利润构成。

第 95 条 建设项目前期可行性研究阶段

95.1 可行性研究与工程造价

建设单位对建设项目可行性研究的主要内容为：项目所在地法律法规及规章政策、项目技术论证、经济评价、总投资估算、投资效益与投资风险等内容。工程造价是建设项目可行性研究报告中投资估算部分的重要组成内容。

95.2 在编制可行性研究报告期间，律师应着重审查可行性研究报告的内容及编制主体的合法性：

（1）建设单位自行编制可行性研究报告的，律师就工程造价部分应注重审查其编制依据的可靠性、有效性、合法性。

（2）建设单位委托咨询单位编制可行性报告的，律师对咨询单位编制的可行性报告着重审查：

①咨询单位及咨询人员的资质和资格；

②咨询文件涉及工程造价的编制是否符合国家建设、规划、定额等政府有关主管部门的现行规定与要求。

95.3 可行性研究报告审批程序

建设项目可行性研究报告根据投资规模、投资渠道、投资主体，按不同程序、不同级别、不同权限，经相应的审批部门批准才具有相应法律效力。主要报送审批程序：

（1）上级主管部门的审批；

（2）地方建设行政主管部门的审批；

（3）国务院或国务院发展改革规划部门的审批或备案。

第 96 条 建设项目设计阶段工程造价

96.1 概算和预算

建设项目设计阶段是建设单位控制建设工程造价的关键环节，设计方案、设计所采用的施工方法、材料、设备的选品选型等均与工程造价有密切的联系。根据设计的不同阶段即初步设计（扩充设计）、施工图设计阶段相对应的构成工程造价的“两算”即概算和预算。

96.2 律师在初步设计阶段进行概算审查时应注意：

（1）设计单位及设计人员的资质资格；

（2）初步设计涉及工程造价的技术措施方案的经济性、实用性；

（3）所设计的建筑物外观、结构、功能的经济合理性；

（4）选用的设备、设施与房屋结构的相称性、合理性；

（5）概算编制的依据及其合法性；

（6）概算与投资估算的衔接、吻合及差异的调整。

96.3 律师在施工图设计阶段进行预算审查时应注意：

（1）施工图设计及其说明的施工方法、施工工艺在满足安全性、可靠性等其他功能的前提下，是否符合经济、实用的原则；

（2）预算编制的依据是否符合国家及行政主管部门的现行规定；

（3）预算与概算、投资估算的衔接或一致性，若有超概算或估算的，要分析原因，并提出调整的方法。特别是国家财政投资的项目需要追加投资资金的，应按审批程序管辖范围及时申请报批，或修正设计方案，以缩小建设规模，减少工程量及工程造价。

未完待续…

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