北京朝阳找商铺纠纷律师，商铺租赁合同纠纷怎么解决最有效的方法

一、商铺租赁合同纠纷的常见类型。

当事人签定租赁合同后，商铺租金迅速上涨，但商家因种种原因经营不善，无法支付租金，或者是房东为了利益不愿继续履行合同而发生商铺租赁合同纠纷。徐宝同律师团队根据十多年来处理商铺租赁合同纠纷的操作经验，并分别从买方和卖方的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。

㈠租金支付争议。

此类纠纷是当前我国商事纠纷的主要形式。个体租户与租户从事生产.经营.办公室，因经济利益出现负向增长，随之而来的就是因拖欠租金和大量商铺租借纠纷；个别住宅楼出租也存在这一现象。

㈡优先承租权的争议。

即“先租先租”，即租期届满后，出租人将商铺出租时，在同等条件下，承租人依法享有的优先于他人承租商铺的权利。在不需要当事人事先约定的情况下，承租人的优先购买权是其法定权利。该法规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内，将承租人告知承租人，承租人有优先购买权。

多年来经营租赁商铺的商户，在一定范围内将形成一定的商业影响力，这无疑是一种无形资产。出租人在租赁期满后将商铺收回，就必须承担这一无形损失。

㈢装修纠纷。

出租房屋时，一般都是由承租人按自己的要求来装修。因装饰事宜未事先约定而引起的租赁纠纷日益增多。一般情况下，装修范围须征得出租人的同意。装饰物不得损害原有商铺的主体结构，影响商店的建筑安全。为了防止承租人装修而导致商铺结构破坏，出租人可要求租户提前支付一定金额的款项作为装修保证金，以确保承租人履行装修条款中所规定的义务。

二、原告需准备的材料。

㈠租金支付争议。

除身份证材料外，原告还需要准备租赁物的合同.部分付款凭证，房地产权属证明.催收通知书等材料。

㈡优先承租权的争议。

除身份证明材料外，原告还需准备商铺租赁合同.未在约定时间内收到出租人出售商铺的通知.不动产登记簿等证明材料。

㈢装修纠纷。

除身份证材料外，原告还需准备商铺租赁合同.装修费用明细。装修费用明细。

三.被告的辩护理由是什么。

㈠租金支付争议。

被告人可能会争辩说，原告没有在约定的时间内交付商铺，导致被告无法及时使用该商铺，或者辩称原告提供的商铺存在质量问题，与合同约定的情况下，应减免租金。

㈡优先承租权的争议。

被申请人可以争辩说，自己已经在约定的时间将该商铺的销售通知给了承租人，原告没有作出明确的答复，从而主张原告放弃了优先购买权。

㈢装修纠纷。

被告人可以争辩说，原告没有获得自己的装修许可，且原告装修价格过高，不符合一般市场标准，请求不予装修补偿，或降低装修补偿。

四、法院判决的视角。

㈠租金支付争议。

该法规定：如果承租人无故不付房租或延迟付房租，出租人可要求承租人在合理期限内支付，逾期不付的，出租人可以解除合同。双方都同意，可以解除合同。当事一方可以商定终止合同的条件。条件成就后，解除权人可解除合同。

一方当事人有下列情形之一，可以解除合同：

1.由于不可抗力而未能实现合同的目标；

2.在履行期届满前，一方当事人明确表示或以其行为表明其不履行主要债务；

3.一方当事人迟延履行主要债务，催告后在合理期限内仍未履行；

4.一方当事人迟延履行债务或其他违约行为导致合同无法实现的；

5.其他法律规定的情况。

在发生拖欠租金时，根据《民法典》的规定，出租人可通过各种方法解除租户的租赁合同，并要求承租人补缴未付的租金。

㈡优先承租权的争议。

依照民法，租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变化的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋时，应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人除有权按照同等条件优先购买外，还应在出卖前的合理期限内，告知承租人。出租人未通知承租人或其他妨碍承租人行使优先购买权的其他情形的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。然而，出租人与第三方签订的房屋买卖合同的效力不受影响。

司法实践中，关于承租人优先购买权应注意的问题有：

(1)优先购买权发生的前提。当出租人出售出租房屋时，只可对承租人进行优先购买。

(2)出租人有通知义务。如果卖方出售出租商铺，则应在出售前的合理期限内通知承租人，以便承租人考虑是否购买。

(3)优先购买权发生的要素。在平等的条件下，承租人享有比别人先买一间出租房的权利。

(4)承租人应在合理的时间内行使优先购买权。

㈢装修纠纷。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条第一款“承租人经出租人同意的装饰装修，当租约无效时，没有形成附合的装饰装修材料，出租人同意使用的，可以折价归出租人；不同意使用的，可以被房主拆除。

在装修之前，承租人应先取得出租人的同意，并明确承租人违反上述约定，应当对其进行装修。支付违约金、赔偿金等。

因此，承租人与出租人在协议期满或提前终止时，装修折旧及补偿方式必须明确。如果由于承租人的违约而提前终止了租赁，承租人没有权利要求出租人提供装修补偿。当事人也应在装修条款中明确非由于承租人原因而提前终止租赁时，出租人的装修赔偿义务及赔偿标准。

徐宝同律师团队，专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决，深谙十余年法院审判实务及规则研究经验，特别是在合同纠纷方面。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。