上海专业婚姻家庭律师哪里找，拆迁房屋的征收补偿

继上一期为您解析未成年时分房问题、户籍迁入后未居住、实际居住人在分配补偿款时有无特殊、公房承租人是否当然享有补偿利益、曾经的私房动迁是否影响本次公房征收利益分配等问题。律师说法 | 房屋征收拆迁补偿焦点问题解析（一）

本期为您解析公房征收补偿所得是否均等分配、配套商品房订购单的签订是否即可取得所有权、不符合同住人条件是否无权分得公房征补利益、是否所有按政策落户的都可以分得公房征收补偿利益以及报出生户籍的未成人在公房征收中能否分得征补利益。

问题1：公房征收补偿所得在承租人及同住人之间是否均等分配

问题2：签署配套商品房订购单是否当然取得配套商品房所有权

问题3：不符合同住人条件是否无权分得公房征收补偿利益

问题4：按政策落户是否当然可以分得公房征收补偿利益

问题5：报出生户籍的未成年人能否分得公房征收补偿利益

问题1：公房征收补偿所得在承租人及同住人之间是否均等分配

上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2004〕3号）第九条指出，承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。但是，承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的，可以酌情多分。

2020年3月25日上海市高级人民法院民事审判庭《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民〔2020〕4号）未对分配原则给出意见。

审判实践中，公房征收补偿所得如何分配，在裁判时通常需要考量：公房来源、当事人对房屋贡献程度、户籍迁入的时间及动机、实际居住情况、当事人他处住房及补偿与安置兼顾等因素，遵循合法、公平、诚实信用原则进行分配，使各当事人的权利义务免于失衡。

公房征收补偿所得在承租人及同住人之间并非完全均等分配。

问题2：签署配套商品房订购单是否当然取得配套商品房所有权

实践中，经常有当事人咨询说，自己与征收部门签订了配套商品房订购单，为什么办不了产证，难道自己不是配套商品房的所有权人吗？

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

从上述规定可见，公房征收所得的产权调换房屋（配套商品房）归公房承租人及共同居住人共有，并非当然属于签订配套商品房订购单的人。若不符合同住人条件，即便与征收部门签订了配套商品房订购单，依然无法取得该配套商品房的所有权。但若符合同住人条件，而可分得的公房征收补偿利益不足配套商品房价款的，如要求完全取得该配套商品所有权的，则需向承租人或其他同住人支付差价；但可分得的公房征收补偿利益高于配套商品房价款的，差价部分以货币补偿。

问题3：不符合同住人条件是否无权分得公房征收补偿利益

不符合同住人条件的在册户籍人员可以分得公房征收补偿利益的情形主要为：公房承租人早年去世，去世后未变更承租人，以至于征收时该户并无承租人，而在册户籍人员均不符合同住人条件。此时，需结合系争公房的来源，当事人户籍迁入的时间和原因，系争公房实际居住使用情况，以及当事人是否曾在他处有过住房福利安置等因素，按照公平合理原则予以分配。

户籍不在册的家庭成员能否分得征收补偿利益，下期为您解析。

问题4：按政策落户是否当然可以分得公房征收补偿利益

首先，按政策落户具体包括：知青退休回沪、知青子女回沪、支内人员回沪、人才引进、干部调动等，上述按政策落户的人并非当然可以分得公房征收补偿利益。

《上海市高级人民法院公房居住权纠纷研讨会综述》（民一庭调研与参考〔2014〕11号）指出“除回沪知青子女等按政策回沪人员外，承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的，一般可认定为属于帮助性质，”根据该规定可知，回沪知青及知青子女对公房享有居住权利，而公房征收补偿实际上是对居住利益的补偿，为此，审判实践中，对于回沪知青（支内人员）及知青子女，即使未实际居住，原则上亦可分得公房征收补偿利益。而干部调动、人才引进类落户，其本质上并非是以回沪政策为依据而落户，故在落户后未实际居住一年以上的情况下，不能认定为同住人。

需要特别指出的是，若被征收拆迁公房来源与回沪知青（支内人员）或知青子女等按政策回沪人员之间没有关联，则可以认为同意其落户属于帮助性质，落户后未实际居住一年以上的，或者他处另有福利住房的，应认为其不符合同住人条件，无权享有征收补偿利益。知青子女落户时的直系亲属因客观原因无法作为监护人而由其他亲属作为监护人，可以认为同意其落户属于帮助性质，落户后未实际居住一年以上，或者他处另有福利住房的，应认定其不符合同住人条件，无权享有征收补偿利益。上述情形中，若回沪知青子女等按政策回沪人员落户后实际居住一年以上，本市他处无福利住房，对系争被拆迁公房确实具有居住需求，或者确因家庭矛盾等客观原因而未能在系争被征收拆迁公房长期居住的，虽然之前的落户可以认为是帮助性质，但仍符合同住人条件，应享有征收补偿利益。

同时需指出，若回沪知青子女等按政策回沪人员在因落户已与承租人（同住人）签有家庭协议的，且该家庭协议合法有效的，则应当依照家庭协议履行。

问题5：报出生户籍的未成年人能否分得公房征收补偿利益

实践中，不少当事人认为自己的孩子在被征收公房处报出生户籍，故而应当分得征收补偿利益。然而，现行的征收补偿方案中除了居住困难户之外，补偿利益中已无户籍因素，况且未成年人的居住问题随其监护人即父母，而征收时的在册户籍未成年人并不具有征收补偿主体资格，故征收时的未成年人仅以户籍在册或者报出生户籍而主张分得公房征收补偿利益，于法无据。

作者：陈宏伟 律师

上海正策律师事务所 合伙人 城市更新与不动产征收业务中心主任

上海市律师协会建筑房地产、婚姻家庭专业律师

转载请注明出处

往期精选：

律师说法 | 房屋征收拆迁补偿焦点问题解析（一）

撤销原判｜一审判决无权分得补偿款二审改判分得178万拆迁补偿款

二审改判 | 干部调动人才引进落户但未居住一年以上不属于同住人

上海二中法院｜户籍迁入未居住但确有居住需求可认定为公房同住人

直播回看｜新时代与时俱进的「居住权」

直播回看｜用案例讲述房屋征收补偿那点事