原创：初明峰 侯文静

北京市浩天信和（济南）律师事务所

裁判概述：

双方在签订《购房协议》针对的主要标的是三处商业网点，赠送1201号房屋是作为买卖三处商业网点的优惠条件。虽盘锦中房公司将附赠房屋出售给他人，但并未影响对三处商业网点的利用，未降低其使用效能，并未影响双方关于案涉三处商业网点买卖这一主要合同目的实现。盘锦中房公司虽在双方买卖合同履行过程中存在上述违约行为，但并未构成根本性违约。买受人主张单方解除合同不予支持。

案情摘要：

1、吴某某与陈某签订《购房协议》：吴某某向盘锦中房公司购买案涉三处商业网点，乙方附赠1201号房屋给甲方，并约定“若延期陈某将按同期的银行贷款利率计算付给吴某某”。

2、查明，陈某系圣图公司法定代表人，圣图公司是盘锦中房公司的股东，与盘锦中房公司签订有共同销售案涉房产协议书。后盘锦中房公司认可了陈某的销售行为，收取了吴某某交纳的购房款，为其出具了收款收据。

3、盘锦中房公司未按协议约定期限向吴某某交付案涉三处商业网点，并且将1201号房屋私自出卖给第三方。

4、吴某某以盘锦中房公司根本违约为由诉至法院要求解除《购房协议》。

争议焦点：

吴某某对《购房协议》是否享有解除权？

法院观点：

从双方签订《购房协议》的根本目的来看，合同针对的主要标的是三处商业网点，赠送1201号房屋是作为买卖三处商业网点的优惠条件，因此1201号房屋并非《购房协议》约定的主要标的。虽盘锦中房公司将1201号房屋出售给他人，但并未影响对三处商业网点的利用及降低其使用效能。因此盘锦中房公司违约将1201号房屋出售给他人的行为，并未影响双方关于案涉三处商业网点买卖这一主要合同目的实现。盘锦中房公司虽在双方买卖合同履行过程中存在违约行为，但并未构成根本性违约。本案中，吴某某并未取得对《购房协议》的解除权。

案例索引：

（2018）最高法民申136号

相关法条：

《合同法》

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五） 法律规定的其他情形。

法条解读：1、第（三）款规定的是“非定期行为解除”：先催告，无催告则无解除权；催告期间届满仍不履行合同，始成立解除权。2、第（四）款规定的是“定期行为解除”：不需要催告，直接通知解除，因为催告已经没有意义。

实务分析：

现行法律框架下的合同解除分合同的约定解除（又称合意解除，有事前合意和事后合意）及合同的法定解除（又称单方解除）。约定解除应尊重当事人的意思自治，没有太多讨论的必要。对于合同的法定解除，本文在本案例的基础上略微展开分析。

1999年合同法体现了鼓励交易原则，因此对合同无效的认定、合同单方解除权的赋予（含根本违约的认定）、合同撤销权的行使都进行了严格限定。本文援引案例存在交付附赠房屋不能的违约，被认定为并未影响双方关于案涉三处商业网点买卖这一主要合同目的实现，也体现了这一司法精神。

鉴于上述司法倾向性，建议：如果当事人对于合同履行的时限依赖性较强的话，在合同签订时应明确约定：出现延迟履行即有权解除合同。这样守约方可以依合意解除维护权益，避免诉争。如没有相关约定，守约一方在行使合同法定解除权维护权益时，应充分理解法定解除权的法定条件并结合自身证据予以选择适用。