■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

自2022年至今，随着各类重大基础设施建设项目在国内的全面上马铺开，农村集体土地征收成了征地拆迁领域的绝对重头戏，在咨询中也站稳了头把交椅。而集体土地征收补偿安置的法规和政策，也在自上而下持续细化的过程中。

日前，江苏省南京市政府就公布了《南京市集体土地征收补偿安置办法》，将于2022年9月1日起施行。那么，在《土地管理法实施条例》和《江苏省土地管理条例》基础上细化的这一地方政府规章中究竟有哪些亮点呢？本文，在明律师就择其中要点做一些介绍。

【要点一：强制拆除房屋、铲除青苗必须先责令交出土地】

责令交出土地决定和征地补偿安置决定二者是否具有替代关系是新征地程序中首先需要厘清的重大问题，因为它直接关系到对被征地农民权益影响最直接的步骤——强制拆（铲）除。

换言之，在县级政府已经针对个别未签约的农户作出征地补偿安置决定的前提下，是否需要进一步作出责令交出土地决定才能申请法院强制执行，这显然是个重要的程序问题。

南京市的最新征收补偿安置办法给出了明确的答案，其第23条规定，个别未达成补偿安置协议的，在征收土地公告发布后，由区政府根据土地现状调查结果、征地补偿安置方案、补偿安置登记结果等依法作出征地补偿安置决定，并送达被征收人。

被征收人违反法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地，在补偿安置协议生效后或者征地补偿安置决定规定的期限内拒不交出土地的，由区政府依法责令交出土地。

拒不交出土地的，由区政府依法申请人民法院强制执行。区政府应当采取专户存储补偿安置费用等方式，保障被征收人合法权益。

这就是说，在补偿安置决定确定的期限内拒不交出土地的，就会被认为构成了“阻挠国家建设征收土地”，进而面临责令交出土地决定这一“最后通牒”。

在明律师认为，南京市的这一规定在施行中也应受到法律救济程序的限制：

1.若被征地农民针对征地补偿安置决定申请复议或者提起诉讼，在复议、诉讼结果出来前征收方不应径行作出责令交出土地决定。

2.即便被征地农民已经签订了补偿安置协议，其若在履行中反悔进而拒绝按约定腾房搬迁，征收方也不得径行依据协议强制拆除房屋、铲平青苗，而是同样需要作出责令交出土地决定，再去申请法院司法强拆。

3.责令交出土地决定本身仍应当可诉，但其诉讼中的审查要点或将不再包括对补偿安置事宜合法性的审查，而是重点审查其作出的程序是否合法。

换言之，尽管按照南京市的新规，被征地农民在面临司法强征前似乎多了一道“程序屏障”，但在权利救济时仍需将重点放在对征地补偿安置决定的复议、诉讼上。

一旦补偿安置决定程序失守或者干脆错过救济期限，再想通过对责令交出土地决定的救济来完成逆转，困难将会比较大。

【要点二：土地、房屋原有的权利证书何时注销？】

实践中有一种令被征地农民头疼的情形是，个别征收方会在程序中以各种名义先对老百姓手中的地证、房证收回、注销，从而试图制造一种事实上的房屋、土地已经不是你的了这样的感觉。

那么究竟征地程序进展到何时才应当收回农民手中的不动产权证书并予以注销呢？这样的细节问题南京市的新规注意到了，其在第24条中规定：

1.征地补偿安置协议生效后，被征地农民家庭承包土地被征收的，经被征地农民确认，街道办事处（镇政府）应当督促集体经济组织、村（居）民委员会或者村民小组及时做好土地承包经营权合同的变更或者解除，区政府依法变更或者收回土地承包经营权证书。

2.房屋补偿安置协议生效后，被征地农民宅基地被征收的，经被征地农民确认，街道办事处（镇政府）应当督促被征地农民办理宅基地使用权注销登记、农村村民住宅所有权注销登记。

由此可见，将农民手中的权利证书收回、注销的节点是“补偿安置协议生效后”。需要注意的是，补偿安置协议的生效即意味着征地必须依法获得省政府或者国务院的批准，且县级政府要依法发布正式的征收土地公告。

即在征收土地公告未发布前，任何单位和个人都不得将农民手中的权利证书强行收回或者注销，村集体也不得在此时急于变更、解除原有的土地承包经营权合同。所谓的“撤证逼签”，本就不具有正当性，在新程序下更不应有继续存在的空间。

【要点三：安置房的建设地点、交付期限和用地预审手续须完备】

在农村集体土地征收中，安置房“有毛病”的情形时有发生。有的是期房迟迟交不了房，有的是地点、位置不明确，还有的干脆手续不全涉嫌违建，拆了老百姓的合法房屋给安置个完全无法上市交易的“小产权房”……

对此，南京市在新规中给出了较为明确的规定：

1.（区政府）与被征收房屋所有权人签订房屋补偿安置协议，约定房屋征收补偿费、安置房建设地点和交付时间等。

2.涉及房屋征收且安置房建设需要使用新增建设用地的，在征收土地申请时，区政府应当提供安置房用地预审和选址意见书，安置房用地随国家重点公路、铁路项目一同报批的除外。

可以看到，新规将对被拆迁村民的安置房如期兑现赋予双重保障。一是将其建设地点和交付时间明确列入补偿安置协议，不允许出现含糊不清的情形；二是要从法定程序上杜绝安置房选址出现问题的情形，保证其具备用地预审和选址意见书。从理论上讲，这或将彻底避免安置“小产权房”甚至违建的情况发生。

在明律师最后要提示广大被征地农民的是，南京市的这一新规中的许多提法具有创新性，除了媒体普遍关注的“未签订补偿安置协议的被征地农户不得超过10%，项目方可申请征收土地”的“比例规定”外，还有很多关于补偿安置费用计算、发放等实体问题的细化规定值得在实践中关注和探究。我们将在接下来的征地实务中持续关注江苏省南京市的具体做法，并就其中农民朋友所需要注意的问题及时给出指导性建议。

一图读懂 | 《南京市集体土地征收补偿安置办法》

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