宁波找买房纠纷律师收费标准，空关房物业费70%的规定

中国宁波网记者王博 通讯员方辉东

房子没入住，物业费要交吗？今天，记者从鄞州区东郊街道司法所获悉了这样一则案例。

事情得从2018年3月说起。当时，李小姐在东郊街道某小区购买了一套商品房并办理了交房手续，同时与物业公司签订了物业服务协议。

此后，李小姐一直没有入住，物业公司则要求李小姐缴纳5800元物业费。李小姐认为房屋没有实际入住，不需要缴纳物业费。后来，物业公司把李小姐诉讼到法院，要求李小姐支付物业费，并承担违约金。

庭审中，双方各执一词。李小姐认为，房屋交付后一直闲置，没有实际使用，也没有享受过物业公司提供的服务，不应支付物业费和违约金。

物业公司认为，物业公司的服务并非对于某个业主或某幢房子，而是对于整个小区进行服务的，包括房子、公用设施、治安、停车位、垃圾费等管理，物业公司已经履行了法律上的责任，所以业主不能因为房子空置而拒绝交物业管理费。

后经法院经审理认为，李小姐和物业公司已经签订物业服务协议系，且签订协议时是双方自愿的真实意思，因此，该服务协议对物业公司及业主具有法律约束力。物业公司按约提供了物业管理服务，李小姐也应依法按照合同约定支付物业费。因李小姐尚未对房屋进行装修也没入住，物业公司应该按照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》的相关规定，对应空关房的标准向李女士收取物业费。最终，法院判令李小姐支付物业费4640元。

对此，浙江新中大律师事务所律师郑波也发表了三点看法。

第一，我国物业相关法律并未将空关房列入可不付或少付物业费的法定情形，2010年6月12日宁波市人大常委审议通过的《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》仅规定符合空关房情形的房屋可按80%比例交纳物业服务费。

第二，物业服务企业提供物业服务的区域在于整个小区（业主自持的专有产权区域除外），个别业主是否入住并不必然影响其提供物业服务，入住业主少一定程度会减少物业服务企业的日常服务体量，宁波市基于公平合理的考量才出台了上述规定，确定空关房的业主可享80%的折扣，而非完全不需给付，所以本案中业主抗辩其未曾享受对应物业服务的说法不成立。

第三，缴纳物业费是业主的义务，但也存在例外情形。

①物业服务费的交纳应从开发商完成交付或业主完成领房手续之次日或次月开始缴纳，具体见双方约定。若开发商迟延交付的，迟延期间的物业费，业主有权拒付，业主过错导致的除外。

②物业公司要求业主缴纳的费用的标准及项目缺乏合同或法律依据，业主有权对缺乏依据的或超出标准的部分予以拒付。虽未签订书面协议、但事实履行物业服务义务、收费标准有明确依据的，不在上述拒付之列。

③物业公司未按约定提供物业服务或对应服务质量存在问题时，业主可主张拒付，但需有力证据佐证。

相关法条链接：

《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》第五条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳；业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。