逾期超过一年还可以退房吗,什么叫退房

大家好，我是全民目光男法师。在今天这个社会，不管身在哪里都需要一个房子，需要一个家。结婚需要买房子，工作需要租房子。下面我们今天开始进入主题，聊聊今天的“故事”。

当我们在网络上买到了感觉不合适的东西肯定就是选择退货或者换货，那么买房子是不是这样呢，接下来我们就去看看。

当我们买了房子之后，房子出现问题首先想到的是找到解决办法，最后一步肯定就是退房。但房子不是想退就能退，毕竟签了合同，只有在符合退房并且能够解除合同条件的这样一个大的前提情况下，业主才可以主张退房。

然而开发商与购房者之间的纠纷，如果采用正规的途径就必须要通过法律途径解决。那么开发商们作为专业的房地产开发企业，肯定会拥有专业的法律服务团队和法务部门，而购房者则作为个人的身份大多数通常会缺少相关的法律知识，在进行房屋退房协商的维权道路上屡屡碰壁。所以在此，我就想跟大家谈一谈关于大多数可以要求退房的几种情况。

一、房屋出现质量问题

1、房屋主体结构质量不合格的，可以主张退房

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房买卖合同解释》）第九条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”规定说得很明确，如果房屋的主体结构存在质量的问题。那么根据《建筑法》等法律的相关规定，房屋就算已经全部完工也不具备交付的条件，而主体结构质量存在问题，则说明房屋会具有坍塌的风险，若人员入住可能造成生命财产的危险；如果房屋存在主体质量的问题，那么开发商则作为建筑者就会有不可推卸的责任。所以，这个时候购房者是可以主张进行退房，并且要求开发商去进行相关的赔偿和损失。

2、因房屋的质量问题严重影响正常居住使用，可以主张要求退房

根据《商品房买卖合同解释》第十条第一款：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述规定，对比第一条，则是降低了对房屋的质量标准程度的要求，在房间主体质量符合标准的情况下，房屋的质量问题达到“严重影响正常居住使用”这一标准的，则也会视为开发商的一种违约行为，这个时候购房者是可以主张进行退房，并且要求开发商去进行相关的赔偿和损失。

二、关于开发商逾期交房的问题

开发商逾期交房是一个比较容易成功的退房理由，《商品房买卖合同示范文本》中对于逾期交房的约定是这样的：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：

1. 逾期在____日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之____的违约金，并于该商品房实际交付之日起____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

2. 逾期超过____日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起 ____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____%向买受人支付违约金。”

所以一般来说按照《商品房买卖合同》的约定，只要房开商逾期交房超过____天，购房者就有权利要求退房，并要求房开商承担违约责任。但需要特别注意的是，购房者的退房权利是合同解除权的一种行使形式，是权利的有效期，解除合同的权利只有在这个有效期内行使才有效，超过期限行使就无效。

根据《民法典》第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”以及《商品房买卖合同解释》第十一条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，在没有特别约定的期间下，在房开商逾期交房___日后，一年内若购房者不书面通知退房或起诉退房，就会被视做为权利行使区间超过，权利丧失。简单来说就是在一定的约定的时间内，购房者拥有这个权利，当这个时间超过之后就会失去这个权利。

三、逾期办证的问题

《商品房买卖合同解释》：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所以，开发商在合同中约定的办理房屋不动产权证之日起已经超过了一年的，购房者也有权利在逾期超过一年后主张退房。

以上是常见的几种购房者可以主张退房的情形。

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