疫情属于无法预料的不可抗力，继续按合同交租金有欠公平应减免

2018年3月31日，锦山公司（甲方）与夏某某1（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定:甲方同意将位于锦山酒店童心路*号自编档口*号出租给乙方使用，租金按整体面积计算，租赁期限从2018年5月10日至2023年5月10日止，第一年租金为18000元/月，第二年起每年月租金逐年递增6%，即从2019年5月10日开始递增；租金按月结算，乙方在每月5日（含5日）前主动到甲方指定的财务部门交纳当月租金；乙方逾期交付租金的，除应如数及时补交外，每逾期一天，须向甲方支付所欠租金总额的3%的违约金；乙方应在签订本合同时，向甲方一次性交付三个月的租金作为租赁保证金（即54000元），本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，在乙方缴清全部租金和其他费用且无违约行为的条件下，甲方应在乙方搬出商铺之日起30天内将保证金退还乙方（不计利息），本合同履行过程中，若乙方违反本合同约定或侵犯甲方的合法权益，甲方有权没收上述保证金，并责令乙方及时补足保证金；乙方向甲方缴纳一次性进场费70000元，进场费合同期满不予退还；租赁期间，由于不可抗力导致上述商铺正常使用受到影响时，双方一致同意合同继续履行，但甲方应根据商铺损坏程度给予乙方减免租金，直至商铺修复到适合使用为止，但合同终止时间不因上述情况的出现而往后推迟等。

合同签订后，夏某某1向锦山公司支付了保证金54000元及进场费70000元。锦山公司亦于2018年5月1日将涉案商铺交付给夏某某1经营使用。夏某某1将涉案商铺用作涉外门窗经营，并按合同约定的标准向锦山公司支付租金至2020年1月31日止。夏某某1在2020年2月1日起关闭商铺停止营业，此后一直没有开门恢复经营。

2021年3月19日，锦山公司向夏某某1于涉案商铺的地址邮寄《关于解除租赁合同的通知函》称:夏某某1一直拖欠租金，经多次口头和书面催收至今仍未付清，故通知夏某某1自本函送达夏某某1之日起，解除双方的租赁合同关系，没收保证金以及进场费，夏某某1应在收到本函后两日内将场地腾空交还给锦山公司等。上述邮件于2021年3月21日由他人代收。

锦山公司于2021年4月8日诉至法院，请求判令:1.夏某某1向锦山公司支付2020年2月1日至2021年3月19日的租金271886元及滞纳金50811元（以当月欠付租金为基数按年利率30%计算，从2020年2月6日起至实际付清之日止）。

一审法院认为:锦山公司、夏某某1自愿签订的上述《商铺租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。夏某某1已向锦山公司支付了租赁保证金及进场费，锦山公司亦将涉案房屋交付给夏某某1经营使用。

在上述合同履行期间，因新型冠状病毒××疫情影响，包括广东省在内我国多省于2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，导致夏某某1经营涉案商铺受到影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，为不可抗力因素。如继续依合同约定标准交租，确实有欠公平。

但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致锦山公司、夏某某1之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。

夏某某1已提供视频光盘及三名证人证言等证据证明夏某某1已于2020年7月31日将涉案商铺交还给锦山公司，锦山公司对此虽予以否认，但并未提供相反证据证明，故对夏某某1上述交还商铺的主张，一审法院予以采信，故双方的租赁合同关系应于该日解除。

根据涉案商铺实际用途及受疫情影响的程度等情况，结合风险共担、公平合理原则，酌情认定夏某某1应按原约定租金标准的50%计付租金至2020年7月31日止。同时，夏某某1已交纳的租赁保证金亦根据上述原则由锦山公司没收50%，余50%用以抵扣夏某某1上述所欠租金。此外，夏某某1已交纳的进场费70000元应按夏某某1已使用期限扣除相应比例后，按前述原则处理，经计算，用于抵扣欠租的金额为70000元×（1-814/1827）×50%=19406.13元。至于锦山公司主张滞纳金的诉讼请求，该请求实际是基于夏某某1违约所提出的违约责任，基于前述不可抗力因素，本案不宜认定合同解除系因夏某某1违约所致，故对锦山公司该项请求一审法院不予支持。

经过一二审，法院最终判决:一、确认锦山公司与夏某某1签订的《商铺租赁合同》于2020年7月31日解除；二、夏某某1应于本判决发生法律效力之日起十日内向锦山公司支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金（其中2020年2月1日至2020年5月9日按18000元×1.06%×50%计付，2020年5月10日至2020年7月31日按18000元×1.06%×1.06%×50%计付，其中应扣除夏某某1已付的租赁保证金54000元的50%及已付的进场费19406.13元）；三、夏某某1已付的租赁保证金54000元的50%及进场费50593.87元由锦山公司予以没收；四、驳回锦山公司的其他请求。