法报视点｜赣州“丽景江山”业主遇延期交房，诉讨违约金却被开发商反诉，咋回事？

涉事楼盘“丽景江山”

“开发商不能言而无信！”11月21日，业主张霞(化名)向记者说道。这一天，她诉赣州开发区建设投资(集团)有限公司(以下简称开发区建投集团)索赔违约金一案正在赣州经开区法院公开审理。

2014年，张霞在开发区建投集团开发的丽景江山楼盘按揭购买了一套房，她满怀憧憬地期待交房却遭遇了两次延期，在开发商承诺支付延期交房违约金后，又以其逾期付款为由扣除其部分违约金，这让张霞感觉不满。

和张霞一样，由于对开发商扣除违约金行为不满，丽景江山20户业主诉开发商索赔违约金。

11月21日及22日，赣州经开区法院公开审理此案，法院未当庭宣判。

迟来的收房

11月1日，赣州市丽景江山楼盘一期正式交房了，在售楼部的大门口，一张印有“欢迎您回家”的海报显得格外扎眼，而为了这一刻，业主已经等待了300多天，“回家”之路太“漫长”。

2014年5月，张霞在丽景江山售楼处预定了一套商品房，每平方米5000多元。同年6月底，置业顾问通知张霞开盘，当晚，张霞便交了意向金。

第二天，在丽景江山售楼处，张霞与开发商签订了商品房购买合同，并交了20余万元首付款。购房合同中，约定2015年12月31日交房。

和张霞一样，2014年6月份，市民罗丽(化名)在丽景江山按揭购买了一套商品房，并支付了首付款。

然而，眼看交房日期渐渐临近，张霞等业主发现工程施工进度缓慢，很有可能无法如约交房。

2015年12月27日，开发区建投集团向业主下发了逾期交付通知书：因各种因素导致交房日期滞后，公司在保证工程质量以及楼盘高品质的前提下加快施工进度，并暂定房屋交付时间延期至2016年6月30日，我公司将按双方签订的购房合同相关约定承担逾期交付的违约责任，并结合双方权利义务，在项目竣工验收交房后一次性支付违约金。

然而，开发商仍未兑现今年6月30日交房的约定。

6月22日，开发区建投集团再次向业主下发了逾期交付通知书，而此次将房屋交付时间延至10月31日。

开发商下发的逾期交房通知书，让业主觉得开发商言而无信。“我们要求开发商先期支付6月30日前延期交房的违约金，才能接受开发商再次违约。”业主表示。

经协商，开发区建投集团再次向业主发出了逾期交房通知书(补充)，写明7月30日前支付1月1日至6月30日(共计182天)违约金以银行转账的方式一次性支付至业主银行账户。如再次逾期交付，7月1日至10月31日的违约金则在再次逾期后一个月内支付。

遭质疑的违约金

然而事情并没有业主们想的那样顺利。

“等到支付期限快到时，我们仍未收到开发商的延期交房违约金。”罗丽告诉记者，开发商称按照购房合同约定，许多业主逾期付款，应支付违约金，并从延期交房的违约金中扣除。

而开发商追究业主逾期付款的违约金计算方式让业主大跌眼镜。“公积金贷款业主的违约金以签合同开始到银行放款计算，商业贷款业主的违约金以签合同开始到面签贷款合同计算，并且会单独通知各个业主去售楼处签违约金确认之类的文件。”

罗丽说，按照开发商违约计算方式，按揭贷款购房的业主都逾期付款了，意味着都要扣除违约金，她家逾期100多天，意味着要扣除1万多元违约金。

在张霞等业主看来，业主没有按照合同约定履行付款义务，不是业主的原因导致的。“与开发商签订合同当天，置业顾问说由于楼盘目前未封顶，与公积金的合作还未拿到，叫我们等通知去办按揭，并未告知我的按揭款从第二天开始便要支付违约金。”

张霞向记者表示，业主在支付完首付款，拖延几个月后，开发商才开具了首付发票，而且依然是等通知办理按揭。“没有首付款发票，意味着无法办理按揭手续。”

存争议的计算方式

“开发商与业主签订的购房合同是对等的，开发商没有按照合同约定时间交房，会按照合同约定承担违约责任，而业主没有按照合同约定履行付款义务，也应承担违约责任。” 11月10日，赣州丽景江山楼盘副总经理刘旦明接受记者采访时表示。

至于业主质疑开发商违约金计算方式不合理一事。刘旦明向记者坦言，第一次计算业主逾期付款违约方案确实不科学。“公司经过开会研究，改变了计算方案，起算时间从开税务发票后第四天开始计算业主逾期付款，结束时间以业主与金融机构或公积金处签订的合同为主，这种计算方案合情合理，大部分业主接收了这套方案。”

丽景江山销售部经理罗清告诉记者，为了提高支付违约金效率，公司专门在交房之初就向业主下发了违约金的统计表，让业主准备身份证、合同等资料，业主一旦确认后，他们就会立即支付。“到目前为止，仍有业主不认可计算违约金的方式，业主没有确认的话，我们没法支付违约金。”

“楼盘一期共涉及200多户业主，如今大部分业主已经接受了这种计算方式，并已经领取了开发商支付的违约金，金额从1万元到5万元不等。”刘旦明说。

为何延期交房10个多月呢？罗清解释称，丽景江山项目是开发区建投集团与北京一家公司合作开发的，由建投集团出土地，北京那家公司负责实际运作，但是后期由于一些原因，北京这家公司停工了，耽误了一段时间，之后，开发区建投集团接手了这个项目。此外，因为雨季等方面原因，也导致施工延误了。

针对延期交房一事，11月22日，记者来到赣州市房管局进行采访，该局办公室一位自称郭姓主任以“采访需经宣传部同意”为由拒绝了采访。

业主起诉与开发商反诉

据悉，由于对开发商违约金计算方案不满，与开发商协商无果后，今年8月，丽景江山20户业主将开发区建投集团诉至赣州经开区法院。

11月21日及22日，赣州经开区法院公开审理此案。业主认为，原告与开发区建投集团签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定2015年12月31日前交房，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付日期第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。

原告按合同要求履行付款义务后，开发区建投集团在2015年12月31日前未能完成商品房竣工验收并交房，后开发区建投集团向原告出具逾期交房通知书，将房屋交付时间延期至2016年10月31日，并称将按合同约定承担逾期交付的违约责任。开发区建投集团逾期交付行为构成违约，应依法承担违约责任。

对此，被告开发区建投集团认为，业主主张的逾期交房违约金过高，并无相关证据证实，且在合同履行过程中，业主逾期付款，违反了合同约定，违约金应予以核减。

据了解，庭审中，开发商反诉业主，要求业主支付首付款及逾期支付按揭款的违约金。法院未当庭宣判。

律师

合同有的条款对购房者不公平

江西朗秋律师事务所刘星律师认为，一般在商品房交易过程中，开发商会提供合作银行为购房者办理贷款手续，购房者在购房时，从开具首付款发票到提交贷款手续，全过程都在开发商的掌控之中。贷款合同签订后，购房者应向银行提供贷款申请材料，如无问题银行就会审批通过。因此，在贷款申请手续上购房者是可以控制的。但是，待贷款审批通过后，银行何时放款，购房者是根本无法把握的。

“然而，在开发商提供的预售合同中，约定的却是贷款支付时间(银行放款时间)，而不是贷款申请手续的完成时间，这个条款本身对购房者来说就不公平。”刘星认为。

据了解，丽景江山与业主签订的合同补充协议中约定了款项到达特别约定，记者在开发商提供的合同样本中看到该款约定，“买受人向出卖人支付购房款时，无论是一次性付款或分期付款或银行按揭贷款付款方式等，均以相关款项实际到达出卖人账户为准，否则，视同买受人未履行付款义务，须承担逾期付款的违约责任。”

专家

延期交房情况可纳入诚信记录

江西省社会科学院研究员王明美建议，有关职能部门应该对开发商资金上的监管力度加大，采取措施向开发商施压，提高开发商违约成本，开发商违约现象就会减少。同样，对于购房者来说，所有的说辞都要落实到合同上，一旦出现问题，理性维权，通过法律手段维护合法权益。

有专家还建议，有关部门可以专门建立房地产开发行业诚信档案，并将房地产开发商延期交房等情况纳入诚信记录，既对此类开发商今后竞拍拿地、开发楼盘等做出必要限制，也向市场公开，让购房者对开发商的诚信情况“知根知底”。同时，也让房地产市场更诚信、更健康。

内容来源：新法制报（文/图 记者 刘尊爱）