重庆江津：业主逾期还贷，开发商要求收回房产……法院怎么判？

购房人因逾期还贷被诉，

好不容易结清了房款，

却被开发商要求解除合同，

将其居住了十年的房屋收回。

近日，

重庆市江津区人民法院

审理了这样一起

商品房买卖合同纠纷案件。

案情回顾

2010年，侯某在江津双福新区购买了一套商品房，并在银行办理了房屋抵押贷款，每月还贷1500余元。2012年，侯某收房后将房屋装修好便带着一家人搬入居住。

三年后，因生意不景气，侯某作为家里的顶梁柱在经济上遇到了困难。自2015年5月起，侯某便开始拖欠银行贷款。

11月，银行起诉至法院要求侯某提前清偿全部贷款本息，由地产公司承担担保责任，并最终获得胜诉判决。此后，侯某一直没有偿还能力，该地产公司作为贷款担保人无奈只好代替侯某向银行清偿了欠付贷款本息共11万元。

2020年，地产公司以侯某未按约偿还银行贷款，导致其承担了担保责任为由，要求按照双方合同约定解除合同、收回房屋。“房子买了近十年，一家老小都住在里面，房子收回了可怎么办？”侯某对此非常焦急。

（合同条款）

为了还上开发商垫付的钱，侯某找亲朋好友多方筹措，终于凑足了开发商垫付的所有银行贷款，并愿意支付某地产公司按合同约定主张的违约金等费用，但希望不要解除合同收回房屋。对此，地产公司态度坚决，坚持要按合同约定办。

（侯某支付凭证）

法院审理认为

按照双方合同约定，侯某未按期偿还贷款，地产公司为此承担了保证责任，合同约定的解除条件客观上确实已成就。但是，解除条件成就并不必然解除合同。合同的解除还应综合考虑违约方的违约程度是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则进行认定。

首先，侯某已全额支付了地产公司垫付的银行贷款及违约金，地产公司损失已完全获得弥补，其合同目的已实现。侯某虽有违约，但已积极履行了全部付款义务，合同无解除之必要。

其次，双方于2010年签订商品房买卖合同，至今已近十年，相同地段的商品房价格已成倍上涨。解除合同不仅使买受人基于合同的合理期望落空，且对买受人将造成严重的不公平，有违诚实信用原则，还将使一家人的生存权面临风险。

最后，地产公司承担的担保责任源于未办理房产登记。按照合同约定，地产公司应代为办理产权登记事宜，侯某协助配合。案涉房屋于2012年交付侯某，而后直至被起诉时地产公司一直未积极办理房产登记。

最终，法院判决驳回该地产公司的全部诉讼请求。

在合同中，当事人可以约定合同解除事由，当约定的解除条件达成时，守约一方可以主张解除合同，若对方无异议，则合同解除。

但是，如果对方对解除合同有异议，人民法院在认定合同是否应解除时，将会审查违约方的违约行为是否影响守约方合同目的实现，综合合同解除效果、双方过错等方面，根据诚实信用原则进行综合认定。

来源：重庆市江津区法院、湖南高院微信公众号

编辑：任喆