在商品房买卖合同中，逾期付款与逾期交房责任不一该如何处理？

导语：

民法典第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。那么，在商品房买卖合同中，逾期付款与逾期交房责任不一该如何处理呢?

基本案情：

2019年8月3日，王某与甲公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于贵阳市云岩区三马片区“玺樾云璟”1栋1单元1层1号房屋，建筑面积111平方米，房屋总价款1，111，111元，买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期款500000元，余款611111万元以银行按揭方式支付。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（2）逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日，按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。

同时查明，2019年6月22日，被告向原告支付房屋定金2万元，同月30日，被告向原告支付房屋首期款500000元。同年8月5日，被告向原告支付维修资金13，537元。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》取得了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Y19065285。

在庭审中，被告王某对此提出抗辩，认为合同约定的逾期交房、逾期付款应承担的违约金严重不对等，显失公平。即使被告应承担违约金，也只能按照已付款1%向原告支付违约金。

法院裁判：

驳回上诉，维持原判。

法院认为：

法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方签署的《商品房买卖合同》中，对原告逾期交付房屋，被告解除合同的，约定的违约金为被告全部已付款的1%。对比该约定，合同中约定的被告逾期付款，原告要求解除合同时被告应承担的违约金明显过高，且原告在本案亦未提供证据证明因为被告逾期付款的行为致使其实际遭受的损失，故根据公平原则，对被告逾期付款，原告解除合同被告应承担的违约金计算标准，一审法院予以调整为被告全部已付款的1%。

律师分析：

律师认为，在商品房买卖合同中，购房者的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付质量合格的房屋，本案合同中约定的逾期付款导致解除合同的违约金为房屋总价的20%，而逾期交房导致解除合同的违约金为已付款的1%，两者不仅在违约金计算基数上差距明显，前者为房屋总价，后者为已付款价格；在违约金标准上也差距明显，前者为20%，后者为1%。同时在商品房买卖合同中，由于购房者与出卖人所签订的购房合同系出卖人事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使出卖人尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，出卖人因其身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大的经济损失，而出卖人会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。。故人民法院对本案的违约金予以调整是对公平正义的体现。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》第五条对应《中华人民共和国民法典》第五条、

《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条对应《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款对应《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第四百九十六条