律师说法｜承租人拖欠房屋租金，出租人该如何解除合同？

前言

疫情影响之下，很多出租人都遇到了承租人经营不善导致拖欠支付房屋租金的情况，一些出租人想要通过解除房屋租赁合同的方式及时止损，避免更大的损失，但是如何正确解除尚未到期的房屋租赁合同呢？

一、双方合意解除合同

出租人和承租人双方协商一致，即可解除合同。需要注意的是，双方不仅要对解除合同达成一致，也要对合同解除的后果达成一致，否则达不到合意解除合同的法律效果。

选择此种解除合同的方式，双方在解除合同时最好签订《解除租赁合同确认书》，将房屋具体情况、合同解除时间、解除合同的后果、是否恢复原状等事项约定明确，这样不仅能够更好的规范双方的权利义务，还能有效避免日后纷争。

二、出租人行使解除权解除合同

解除权分为法定解除权和约定解除权，法定的解除事由是由法律直接规定在《民法典》第563条，只要发生法律规定的具体情形，当事人即可主张解除合同。约定的解除事由则是双方当事人在合同中事先约定了的合同履行期间可能发生的解除合同的事由，在该事由发生时，可以据此主张解除合同。

但是无论行使法定解除权还是约定解除权，都必须使承租人知悉出租人解除合同的意思表示才能达到解除合同的效果，根据法律规定，可以通过以下两种方式来让承租人知悉：

（一）以通知的方式让承租人知悉

出租人可以向承租人发送通知，明确告知承租人在一定期限内不支付租金则合同自动解除。通知可以选择多种方式，如邮寄通知、电子邮件、微信、短信等。但是无论选择哪一种通知方式，切记一定要保留好向对方送达通知的证据以备不时之需。

解除合同的通知自到达对方时合同解除，如果通知中载明了出租人在一定期限内仍不交付租金则合同解除，那么合同自该期限届满时解除。

在发出通知后，如果对方提出了异议，那么为了防止合同处于不确定的状态，出租人可以向法院提起诉讼或是向仲裁机构申请仲裁，请求确认合同解除，以司法程序明确合同解除的法律效力。

（二）以起诉或申请仲裁的方式让承租人知悉

出租人可以通过直接向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁的方式让承租人知悉，由法院或仲裁机构将起诉状或仲裁申请书的副本送达对方。人民法院或仲裁机构确认出租人主张的，那么合同解除时间即为起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时。

结语

当利益受到损害之时，要及时的以正确的方式维护我们的合法权益，这样不仅可以避免其他不必要的纠纷，还能够切实提高争议解决的效率，保护合同双方的权利义务。

法律依据

《民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

本文作者：北京义晨律师事务所 陈璐实习律师