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胡老太和吉林晨轩公司的数十份借款合同

“判决确认……签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效。”收到一审判决书后，81岁的胡老太反复看了很多遍。提心吊胆了1年，她总算放下心来。

退休前，胡老太任职于兰州一家科研单位，是研究所的副研究员。2008年前后，胡老太一人来到成都生活。2014年，她经人介绍投资吉林一家公司的食品项目，不到1年先后投入176万。花光全部积蓄后，她又把唯一住房抵押借款90万投入公司，到2017年5月，胡老太才被告知房子早就被卖了抵债。

为了拿回房子，胡老太三个女儿作为原告，把母亲和房屋买受人告上法庭。近日，法院最终确认此房屋买卖合同无效。尽管拿回了房子，但接近200万的“投资”却至今本息无归。为此，胡老太的女婿带其到公安局报案。成都商报记者获悉，目前警方正在调查中。

他们的“套路”

“情感”攻势

“他们对我非常关心，知道我身上有些病痛，还拿来按摩的机器，也常给我买营养品，到家里陪我，连老鼠都帮我除。”

“投资”诱导

这几个人向胡老太介绍了其公司的投资项目，承诺投资周期短、前景好，而且回报利息高。

“支援”请求

张静等人称，公司陷入困境急需钱周转，希望胡老太能用房屋抵押帮助公司贷款100万。不然公司倒闭了，她之前投进去的钱也拿不回来。

巨款“投资”

老人不到1年借给公司176万

胡老太老家在四川大竹，年轻时和老伴一起到甘肃兰州工作定居。2002年，思念家乡的老伴和胡老太到成都买下了一套160平方米的跃层房，位置毗邻锦江。1年后，老伴因肺癌去世，胡老太到成都把房子登记在自己名下。

2008年前后，胡老太从兰州搬到成都生活，而三个女儿因工作分别在不同的城市定居。

刚到成都的前几年，胡老太说她一直很谨慎，从不轻易让人登门。但2014年，经熟人层层牵线，胡老太结识了吉林市晨轩商贸有限责任公司（下称吉林晨轩公司）成都水碾河办事处的工作人员刘家利、白桂红、张静等人。“他们对我非常关心，知道我身上有些病痛，还拿来按摩的机器，也常给我买营养品，到家里陪我，连老鼠都帮我除。我那时真觉得他们比自己孩子还要亲。”这几个人向胡老太介绍了其公司的投资项目，承诺投资周期短、前景好，而且回报利息高。

为此，胡老太和其他几个老人专程跑到吉林“考察”，见到了吉林晨轩公司的法定代表人冯辉。随后不到1年，胡老太陆续向该公司投资数十次，总金额达176万元。虽然说是投资，但胡老太与该公司签订的是借款合同，借款方为吉林晨轩公司，出借方为胡老太，借款月利率为2%。几十份合同，借款期限从6个月到1年不等。但迄今为止，胡老太本息都没有收到过。

抵押房屋

两年多后发现房子被卖

2014年底，张静等人告诉胡老太，公司陷入困境急需钱周转，希望胡老太能用房屋抵押帮助公司贷款100万，算是借给公司的。不然公司倒闭了，她之前投进去的钱也拿不回来。

2014年12月10日，水碾河办事处的近10名员工联名签字写下一份担保书，载明“胡老太以其160.34平方米的住房一套用作抵押，贷款100万，使用2个月。以担保人一套房子、两辆车子作为抵押物。2个月后清账，解除胡老太抵押手续，还其房产证。”

同年12月12日，胡老太第一次见到借款人张万容，并于当天和张静一起共同向张万容借款100万，借款期限1个月，月息2%。其中，胡老太借90万，张静借10万。双方签订了《借款协议》后，又同步形成了《抵押合同》，分别用胡老太和张静的房子作为借款抵押。同日，张万容将100万借款全部转入张静的银行账户。张静则表示，这钱只是经过了她的账户，她马上就都转给了公司其他人。

2015年4月8日，胡老太与第三人廖华签了一份《委托书》，授权廖华代为出售、过户等全权处置她房屋的权限，且委托相关部门对上述委托进行了公证。胡老太说，公证是张静等人带她去的，但始终没见到廖华，也不知道廖华什么时候签的字。5个月后，廖华代表胡老太作为卖方，与张万容的儿子杨伟签订了一份《成都市存量房买卖合同（自由成交）》（下称房屋买卖合同）。该房屋最终以65万的价格成交，但成都商报记者查询二手房中介平台发现，同一个小区约160平方米的跃层房在当时的市场价约为160万元。根据杨伟2015年买房时缴纳契税的单据显示，该房屋报税价格也达到了近120万。

除了成交价远低于实际价值外，事实上杨伟从未向胡老太或廖华支付过这65万购房款。对此，杨伟和张万容在法庭上表示，因为胡老太没有按时还钱给张万容，这房屋是作为欠款本息抵偿给她儿子的。

2017年5月，张静和张万容一起找上门来，胡老太才知道自己的房子早在2015年就被卖掉了。

诉讼策略

女儿“告”母亲得以保住房子

很快，胡老太的女儿得知了母亲房子被人卖掉。母亲每天难过流泪，让她们既生气又心疼，“我母亲一直是个很有主意的人，我们都很尊重她。这些年，她投资、抵押房产全部瞒着我们。逢年过节来看她也都挺好的，哪知道成这样。”罗女士说。

为了拿回房子，2017年7月，罗女士和两个姐姐作为原告，把母亲和杨伟告上法庭。“房子是胡老太老伴在世时两人一起买下的，虽然房屋登记在胡老太名下，但也属于夫妻共同财产。她老伴去世后，房子的一部分应作为遗产处理，由胡老太和三个女儿继承，所以胡老太自己不能处置房子，那房屋买卖合同也就无效了。”原告代理律师孙霞告诉成都商报记者，让女儿告母亲其实是种诉讼策略，只有法院判决房屋买卖合同无效，胡老太的房子才能保住。

这份至关重要的房屋买卖合同究竟有没有效力？对此，一审法院成都市武侯法院认为代理人无权替老人卖房抵债，而且房子还有三个孩子的份额，胡老太也无权独自处置房屋。

案件中，虽然有证据证明胡老太向廖华出具了经公证的《委托书》，但廖华代表胡老太卖房抵债的行为不是《委托书》中的代为出售房屋行为，未经胡老太追认，属于超越代理权限的无效行为。而杨伟也不是善意购房人，约定的购房价明显低于报税价格、抵押价格和市场价格，且没有支付任何购房款。杨伟声称胡老太欠他母亲钱，但杨伟并不是合法债权人，不能以此换取房屋。因此，法院认为廖华代理卖房并过户以抵债的行为无效。

此外，法院认为房子是2002年购买的，那时胡老太老伴还在世，房子是夫妻共同财产，胡老太无权一个人处分该房屋。

基于以上理由，法院最终确认此房屋买卖合同无效。

本息难归

涉事公司曾被列失信名单

“感谢他们（法院）帮我保住房子，这下我能睡个安稳觉了。”6月29日下午，成都商报记者在胡老太家中见到了她，年过八旬的胡老太头发花白，驼背有些严重。客厅沙发上，摆满了之前打官司用到的材料。此前吉林晨轩公司欠她的借款以及承诺的利息，胡老太还一分钱都没收回来。

成都商报记者联系到吉林晨轩公司法定代表人冯辉。冯辉承认，虽然说是投资项目，但实际是借款，到目前为止确实没有还过胡老太本金和利息。“那时公司运作出现一点问题，需要流动资金。我们是干实体经济的，做实在事，只要赚到钱了就会连本带息给胡阿姨的。”那么何时会赚到钱？冯辉表示，“估计今年年末、明年下半年公司情况就会好转。有钱就会还。”

成都商报记者查询国家企业信用信息公示系统发现，吉林晨轩公司曾因民间借贷纠纷和合同纠纷被多次起诉，并被法院立案执行所欠债款。2013年，因没有偿还借款32.5万元，吉林晨轩公司被列入失信名单。2015年8月，又因没按规定公示年报，吉林晨轩公司还被列入企业经营异常名录。

根据成都市锦江法院2017年9月的判决书，前文提到的吉林晨轩公司工作人员刘家利因犯非法吸收公众存款罪，被判刑期一年六个月。其中，公诉机关指控，自2013年3月起，吉林晨轩公司（更名前为吉林市华辉商贸有限责任公司）以投资食品公司、旅游度假区等多个项目为由，面向社会宣传，并与51名投资人签订借款合同，承诺月息2%。

此前，胡老太的女婿曾带她到公安局报案，举报吉林晨轩公司。成都商报记者从该公司成都水碾河办事处所在的辖区警方获悉，的确接到过胡老太以及其他人对该公司的报案，目前警方正在调查中。

律师提醒：

老年人应警惕“亲情营销”

不要随意在文书上签字

“现在老年人听信他人宣传投资、理财等收不回本钱的事情时有发生，建议社区、街道办、派出所等基层组织可以举办更多的普法活动，选用真实典型的老年人投资失败或者上当受骗的案例，形象地让老年人理解和接受背后的法律知识，谨慎投资理财。”泰和泰律师事务所律师周冬平认为，作为小区物业或者业委会，如果发现经常有陌生人到独居老人家中，可多加提醒业主或及时找到街道办等组织，防患于未然。

四川有同律师事务所律师张柄尧认为，“老年人对他人‘亲情营销’的模式应当高度警惕，陌生人不会无缘无故对你那么好。当对你个人财产有企图时，老年人一定要慎重。大额财产，尤其是对房屋这样的不动产进行处分时，最好跟子女商量。而作为子女，应给老人更多关怀，及时了解到他们的最新情况，以免给不法分子可趁之机。另外，不能轻易委托陌生人办事，也不要随意在文书上签字。”（记者赵瑜）