FANGDONG
一个与郑州房地产打了多年交道的律师感慨:
从2006年到2011年,接的案子都是商品房质量问题的纠纷;
从2011年到2017年,接的案子都是小区配套的纠纷,比如规划、公共部位减配等;
而这两年,他的主要业务全做郑州法拍房。
FANGDONG | 房东俱乐会
撰文:黑泥 美编:小樱 校对:大豆
01
一场竞拍
4月7日,中午12:44分,加价已经到了134次,这场持续了16个小时的法拍还没结束。
张婕拖着饭盒扒拉了一口热干面,目光从未离开过电脑屏幕,她并没有亲自参拍这套房源,只是带着她的客户,作为一个看客,提前感知一下郑州的法拍房竞拍流程。
屏幕上正在竞拍的房子位于郑东新区东洲鸣翠苑9层,共17层,建筑面积143㎡,起拍价仅有211万,当屏幕上的数字冲破300万大关时,张婕激动地连连赞叹:还能往上加!
旁边的客户从南阳老家来,想给儿子在郑州买套房,经朋友介绍找到了专做法拍房业务的张婕。此时他同样盯着电脑屏幕,但却不知道张婕到底在激动什么,更看不出这场法拍背后的奥秘。
最终,一位刘先生在每次5000元(可多加,但每次不能低于5000元),149次加价后,以最高价326万元胜出,高出评估价92万元,高出起拍价115万元。
“成了,这家伙肯定赚了,要是让我拍,我觉得再加20万也在接受范围!”张婕放下碗筷,顾不上擦掉满嘴的油,转头向客户介绍说。
张婕指着屏幕分析,“你看这网上标注的都很清晰,这场法拍一共吸引了16人报名,572人设置了提醒,16265次围观。这人气多旺啊!东区一共才有多少个干法拍的中介?一共才能碰到多少个法拍客户?别的不说,你见过那些在抖音上直播卖房的中介吧,他们的直播间有几个人能达到这样的热度?一个也没有!”
客户听到这儿,两眼放光,“就是就是,人怪多哩。”
“你知道为啥这套房子这么多人关注?其实别管是新房、二手房还是法拍房,能让大家抢的逻辑都是一样的——房子好啊!”张婕顺手拿过一张郑州楼盘地图,给客户认真分析了一遍。
张婕认为,那位以326万拿下这套东洲鸣翠苑法拍房的刘先生赚大了,原因如下:
1、房龄不算长。东洲鸣翠苑,2012年12月31日交房,满打满算,不到10年。
2、位置实在太好了。北边就是七里河,标准的河景房。与正在热卖的华润幸福里隔河相望;南边是郑东新区市民体育公园,可以说是东站片区最大的一个公园,公园内篮球场、羽毛球场、游泳馆、乒乓球场等,应有尽有。休闲散步,可去七里河两边宽阔的沿河风景区,运动健身,可去南边大公园,出门几十米,连共享单车都不用骑。
3、医疗。东洲鸣翠苑东边就是郑州人民医院郑东院区,家人有个头疼脑热走路就去了。
4、商务办公。东南角就是绿地双塔,高铁站商务区上班的话走路就去了,就算坐高铁去外地,时间宽裕一点打车都用不着。
5、商业配套。过了七里河对岸就是郑东万象城,沿着河边散着步就去了。
6、交通。七里河边是1号线东风南路地铁口,走路过去五六分钟,还能看河景。去高铁站直线距离不到1公里。
7、最重要的价格。
对比新房价格,东洲鸣翠苑这套法拍房面积143㎡,七里河对岸的华润幸福里,最小户型也是143㎡,价位在3万/㎡。
对比二手房价格,同小区其他143平米的房源,贝壳上一共挂了3套,最便宜的365万,单价2.55万/㎡;剩下的两套都标价420万,单价2.93万/㎡。
而刘先生拍到的价格是326万,单价折算只有2.27万/㎡。即便是按照该小区的最低挂牌价,1平方已经省了3000元,总价直接省了42.9万元!
一波分析之后,客户明显被张婕的专业能力震撼到了,“要不能找你嘛,你看看这种房子还有没有,我就想要这样的。”
看客户的兴致来了,张婕补充道:“这房子就算加到350万,也值得买!遇到好的房源,千万别犹豫,手起刀落,砍下再说。这个世界上,没有人会白白送给你几十万的。”
02
法拍房的春天
在郑州从事法拍房业务的中介里,张婕还算不上真正的老手。
张婕记得,她进入法拍行业,是在2020年第一波疫情之后,从那个时候起,郑州法拍房开始增多,紧跟着郑州的法拍公司也如雨后春笋般出现。
在百度搜索键入“法拍房”三字,一个星期前还是7100万条信息,过去7天时间,已经达到了8860万条,人们对法拍房的关注度在逐日上升。
就最近的数据显示,仅仅在阿里一家的拍卖网上,郑州住宅用房的挂拍量,已经高达5.2万套,而这个数字,在2021年9月份,是2.7万套。半年多的时间,郑州法拍房的挂拍量,增加了90%!
我们再跟这两年的新房和二手房的成交量作一比较:
2020年,郑州全市商品住宅累计销售196369套,二手住宅成交67635套。
2021年,郑州全市商品住宅累计销售138895套,二手住宅成交63374套。
显然,近两年时间,郑州房市的成交格局已经发生了巨大的变化:郑州的商品住宅销量严重下滑,二手房趋稳,法拍房则大幅度增加。
今年房市中的小阳春,其实,说的就是法拍房,我们地产人都误会了。
在阿里法拍房网站中,2022年4月10日至5月10日期间,郑州9大区域就有556套住宅房源即将拍卖。
在这其中有不少价格相当低廉的优质房源,具体如下:
郑东新区
金水区
中原区
二七区
惠济区
经开区
管城区
高新区
新郑
03
馅饼还是陷阱?
在郑州做唐庄酱酒生意的吴先生,参与过一次以后,再也没有动过购买法拍房的心思。
吴先生有过从事地产行业的经验,早年间也跟着朋友经历过几次法拍。但是朋友购买法拍房像是捡了馅饼,而吴先生唯一一次不成功的购买法拍房经历,却险些掉入陷阱。
2018年上半年,吴先生的朋友老朱想入手大观国际居住区的一套二手房,于是就在网上海量搜索信息,误打误撞,他找到了一套心仪的法拍房源,一看起拍价,比市场价便宜40%,“这好事也有。”
那时候法拍市场还不成熟,无知者无畏,老朱决定自己干。他在阿里法拍上找到法院的电话,然后法院联系统一看房。老朱说,“当时是原告律师带着看的,那么多法拍房,法院不可能陪你一起看。”
接着,老朱做了简单的房屋调查,去物业问问情况,又问法院要了房产证号,判断没什么大问题。
最后,老朱竞拍成功,145㎡的房子,花了200万,13793元/㎡。
眼看朋友不动声色地赚了大几十万,吴先生自己累死累活,一年也就挣那么多,心生羡慕。因为还要忙生意,朱先生就找了法拍机构的一个朋友帮忙操作。
这次他们选的法拍房源在建业壹号城邦,98㎡的,起拍价才80多万。
拍卖当天,经过几轮加价后,价格已到100多万,超过了吴先生想捡漏的心理预期,于是放弃了。
过了一段时间,吴先生发现那套房子又挂拍了,说明第一次有人悔拍。
吴先生根据以往的地产经验和正确的逻辑推理,“悔拍的宁愿放弃20%的保证金都不要那套房子,肯定是房子本身出了问题。”
吴先生庆幸自己当时没有拍下这套房,否则极有可能因为这套房掉入法拍陷阱。“天上掉的馅饼不会砸到我的头上,没那个命。”
在那段时间里,法拍房市场极不正规,各种因法拍房引发的纠纷频上新闻,让不少购房者“谈法拍色变”。
那两年,法拍房的坑主要有以下几种:
1、有租赁,无法入住。因为“买卖不破租赁”,如果法拍房存在“租赁在前,抵押在后”的情况,那么,你即便拍下了房子,也只能等租赁关系解除之后才能入住。如果租赁人的租约是20年,你也无权要求租户腾房。
郑州一做珠宝生意的老板,在破产前就把紫荆山附近购买的8间办公室,以20万元的价格租给了自己朋友20年。这样的房子即使法院拍卖,也没人敢拍。
2、隐性费用。法拍房的拍卖价通常都是裸价,如果原来的房主遗留下一大笔没有缴纳的费用,比如税费、拖欠的物业费、水电费等等,都需要你承担。
3、户口问题。如果原房主的户口没有迁走,你就有不能过户的风险,这直接会影响到孩子的教育问题。法院能将房子卖给你,但无权强制原房主迁出户口,他们的管辖范围不同。
做法拍房的李律师讲了一个案例,新乡某客户竞拍到一套房子,过户时才发现,房子在儿子和父亲共同名下。后来儿子为了保住房子,故意把健康的父亲送进了精神病院,结果,几年下来,一直过不了户。
4、有追债风险。如果原房主存在有恶性债务,或其它非自愿原因导致房屋被拍卖的话,那么,即使你入住后,也会不断遭到其它债务人的追债和骚扰,你将麻烦不断。
5、产权不明晰。律师说,平原新区曾有一套法拍房,在法院拍卖之前,房主已经把房子卖给了他人,买方签了协议,支付了房款,但尚未过户。按照房产证,房子的产权还属于原房主。但是按照买卖协议,房子已属于他人了。即使你拍到房子,还需要解决房子原有的产权问题。
因此,那两年能捡漏的大部分都是“技高人胆大”的行业资深人士,至于误打误撞的老朱能成功竞买到没有任何后顾之忧的房子,实属难得。
04
市场正在规范
随着法拍房的激增,去年,最高人民法院公布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格问题的规定》(以下简称《规定》),其中明确指出,“法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,法院不予准许。”《规定》自2022年1月1日起施行。
法拍机构的张婕解释说,从今年开始,法拍房不限购将成为历史,法拍房的购买资格,跟新房二手房同等。作为新房、二手房之后的第三个房产细分市场更加公平透明地登上地产舞台。
法拍房作为房地产市场的组成部分,随着规则的不断修订和完善,其交易将会更为规范。
每一个有巨大利润空间的市场,迅速会聚集一群专业的人,法拍公司就应运而生。
“专业人干专业事。”张婕说。
目前,在郑州法拍房行业,已经形成了一套相对完善的体制,按照张婕的介绍,她所带的客户,至少要经历11个流程:
1、选房。自己选,可在网上筛选需要的房源,淘宝网、京东网、公拍网、人民资产诉讼网、中国拍卖协会网等;法拍机构根据你的经济、位置、户型等需求,也会推荐适合你的房源。
2、带看。法院统一带看时,实地考察选中的房子。
3、跟法拍机构签约。你中意哪一套房子后,法拍机构正式开始为你服务。郑州的法拍公司一般会收3000元的押金,1个点的中介费。待房子竞拍成功后,3000元可冲抵中介费用。
4、房屋调查报告。法拍机构会在一周左右给客户出具一份《房屋调查报告》,这份报告上面会详细地说明被法拍的这套房子的土地性质、产权、税费、物业费、电费等一切背景,让客户决定最终要不要参拍。这份《房屋调查报告》,需要收费500元,包含2套房源。无论参不参与竞拍,竞拍成功与否,这项费用必不可少。
5、注册账号,缴纳保证金。法拍机构会协助你在法院监管的司法拍卖平台上注册账号,并实名认证,缴纳保证金。每套房源的保证金都不一样,一般是10-20%之间。保证金缴纳后,系统会为你授权并分配竞拍号。
6、拍卖当天,法拍公司会协助你在详情页面确认出价金额,指导你怎么出价,价高者得。如果超过你的心理预期,可以选择放弃。
7、拍卖成功后,你缴纳的保证金充抵价款;竞拍不成功,保证金会在三日内自动退还原支付账户,不收任何费用,签署的竞买协议也自动解除。
8、需要贷款的,准备好贷款的相关资料,无需贷款的只需要按照规定支付余款即可。
9、拍卖结束后,你的信息会在司法拍卖平台上公示。
10、付清拍卖款项后,法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等四书,你可到房管局进行解押、解封、房本变更过户等手续。这些文件也是你缴纳契税、个税、增值税等税费的依据,这些中介费用呢,跟二手房一样。
11、取得不动产权证后,协助法院、公安办理房屋清退腾空事宜,腾退部门确保可安全交付后,拍卖负责人将房屋交付给你。
05
可以放心买?
法拍房行业从无到有,从有到进一步完善,确实形成了规范的操作,但是就能保证万无一失了吗?
不一定!
如果你购买法拍房,至少有两种选择:一,像老朱那样自己操作,不用给法拍中介缴纳一分钱;二,委托法拍公司协助操作,但是需要缴纳一定的中介费用。
风险也是两种:一,你自己做房产尽调时,一时疏忽,掉进陷阱;二,法拍公司尽调不充分,或者调研结果有误,掉进陷阱。
据法拍公司的张婕说,“只要我们与客户签订了协议,如果踩雷了,公司照价全收,即使后期办证时遇到问题,产调不准确,公司也承担。”
这就牵扯到了签订合同的问题,如果法拍公司违约了怎么办?
就此事,我们咨询了雷石律师事务所的李律师,他说:“如果他们尽调出现错误的话,那就是中介服务有过错,按照他们之间的约定或者按照法律规定来处理即可。”
如此看来,法拍房行业规范形成之后,对于法拍中介公司的制约和规范也需要尽快加强,否则原本房子的纠纷还将会演变成中介与购房者的纠纷。
买新房有可能遇到烂尾,竞拍法拍房也会遇到陷阱,人生总是充满了波折。
法拍房数量暴增,实际数字并不是大家想象中的样子。
像前文提及的数据,郑州有5.2万套房产被拍卖,除了杭州,郑州的法拍房居全国第二。可事实上,没有那么多,有的一套房产甚至被挂拍两三次,还不包括撤拍、终止再重新挂拍的,这5.2万套只代表挂拍数量,很多人根本不懂。
据张婕介绍,真正“弃房断供”的比例也不大,在20%左右,谁也不想让自己唯一的住房成为法拍房,“有些人在贩卖焦虑。”拿金水区来说,抖音上的每个月新增1400套法拍房,也纯属子虚乌有,将近有半年时间,金水区稳定法拍房数量一直在700套左右,有新进的,有被拍走的。
涉及司法拍卖最多的,是“涉案资产”、“破产资产”、“抵债资产”等,换句话说,大部分的法拍房都来源于生意人的失败和他们资金链的断裂。
不管哪种情况,纠结数字无任何意义,房子被法拍终究不是好现象,有人祈愿,希望人间没有法拍房。
但,一个不争的事实是,法拍房在激增,如果疫情不退去,情况很难好转。
生活不会因为你很良善而更好地对待你。但还是希望,我们在经历沧桑后,仍能保持良善的天性,那是生命的最高精彩。
整体来说,市场会越来越好,行业也会越来越规范,不要因为过多的法拍房,就丧失了对郑州这座城市的信心。
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