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　买房是中国人的人生大事，收房是人生幸事。重庆的古某却在大事和幸事中间，被“预交物业费”这道栅栏一直阻拦至合同约定交房日过后的463天开发商才交付房屋。古某将此事诉诸法院，法院会如何判决？

事情的经过：业主古某于2017年5月购买了一套位于江津区滨江新城某小区的商品房，并已支付全部房款。根据合同约定，开发商应于同年8月17日前交付房屋。2017年9月12日、29日，古某两次要求开发商交付房屋，均被以未预交半年物业费为由拒绝交付。直至去年10月25日，比预定交付日期逾期463天后开发商才交付房屋。其后，古某将开发商起诉至法院，要求按照合同约定支付违约金。

问题1：物业费应该什么时候交？

根据《物业管理条例》第四十二条，第1款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第2款：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第3款：物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。一般实践中，物业服务费是以月为单位交纳的，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。

本案中，古某与开发商未在合同中约定物业费的交纳时间，因此应当按照上述条例，古某可以在实际收到房屋的钥匙（实际占有该房屋）后（一般是次月）开始以月为单位交纳物业费。

问题2：逾期交房463天的物业费谁承担？还有哪些情况业主可以不交物业费？

在上述事实中，开放商要求交房前古某应当预交半年物业费的要求不合理不合法。逾期交房463天的物业费，由于房屋未实际交付给古某，所以仍由开发商承担。

2018年政府对《物业管理条例》作了新的修改，在新的《物业管理条例》中，业主在以下8种情况可以拒缴物业管理费：

一、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费;

二、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交;

三、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳;

四、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法;

五、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交;

六、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。

七、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳;

八、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。

问题3：购房者可以追究逾期交房的开发商哪些责任？

在商品房买卖中，开发商应当按照约定时间，向购房者交付商品房，若出现非因不可抗力的原因逾期交房的情况，购房者就可以追究开发商相应的法律责任。

1、继续履行交房的义务。

《合同法》第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

2、购房人有权解除合同。

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”

3、开发商应当承担迟延交房的违约责任。

如双方约定了延期交房的违约金，则适用违约金条款。如就违约责任无规定，则根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用的房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

本期观点律师

北京衡宁律师事务所 常铮律师

本案中，古某首先要求开发商继续履行交房责任，其次要求开发商承担损害赔偿的违约责任，即逾期交房的违约金。根据法院审理发现，古某与开发商在合同中约定，逾期超过90日，购房者要求继续履行合同的，合同继续履行。约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向购房者支付已付房价款万分之二的违约金。

最后，重庆市江津区人民法院对该案作出判决，判决开发商赔偿业主古某违约金共计79645元。

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