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天津二手房交易流程,买天津二手房注意事项

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-11-10 16:50:11

【刚需:买房的目的是什么】


买房的目的有很多种,有刚需比如婚房,有为了孩子教育的学区房,有住不开了的小换大置换,但不管哪种,更多人考虑的还是以后能不能升值,可就像昨天那个问题问的,“买房后要是跌了卖不卖呢?”,所以,在弱周期刚需购房不管出于什么目的,首先要考虑的就是昨天管理层提出的好不好出租,也就是“出租回报率”。这个指标好了才能让刚需购房者满足核心需求后的心态保持平和。当然,买之前最好再加上一个“流动性”考核,看看有没有很多人以后同样愿意接你的盘,也就是你买了以后将来好不好卖


【先卖还是先买?要看卖的是什么样的资产】当前行情下,置换是先卖还是先买?一般人给的答案都是“先卖后买”,其实也不尽然,还是先要看要卖的是什么样的房子,如果你的房子属于比较主流的优质资产,完全可以先去看房,可以先买后卖,有充足现金流的只是缺首付的甚至可以做到只买不卖!但如果你持有的是非学区老破(大)小,无电梯顶层,朝北朝西的房子,无法落户的企业产这类“很难卖”的房子,还是不要想太多了,赶紧找个合适的价格挂上,先看看有没有人来看房吧,这种房子有行情时都不好卖,想把它卖了当置换的首付,当务之急是想办法卖出去!至于买哪的事,等有几波人来谈价了再去看房也来得及!


天津买二手房,实用小技巧


【置换:不要过分纠结于卖房价格而错失良机】某粉丝提问:准备卖掉一套很难卖出的房子置换学区房,终于等来买主后却谈崩了,为多少钱呢?房价的1%。小阳春过后不到一个月,天津昨天成交又放量到178套,说明现在是个非常好的置换时机,置换的精髓不是高价卖,而是低价买!把自己的房子便宜点卖出去,所谓的那点损失,完全可以在买房时再划回来!


【案例分享:非市区的老房子要坚决远离!】

某提问的同学有个亲戚,看她有落户需求,给他推荐了自己在天穆某天里的一套非顶朝南65平米的大一室,才不到100万!这位同学以为捡到了宝,问的我意见,我一查那个小区挂牌量多达大几十套,七日带看量竟然是个“0”!三十日带看量才是3,成交清淡到三四个月成交不了一套,算了算去化率是18年!劝止了她以后,我说她这个案例一定要给大家分享。这种非市区学籍,也不是郊县所在区学区的老破房可千万不能买,买了就会百分百的变成收藏品,砸在自己手里!


【回迁房:到底能不能买?是不是价格洼地】如果你预算有限,又因为上学,工作距离等原因不愿意离开市区,可又看不上老破小的,市区的还迁房可以作一个备选,还迁房过五年才可以卖,五年一到有大批想变现者挂牌出售,有的价格和周围老破小比都便宜很多,该有的都有,包括学区。对落户上车需求而言,还迁房其实是市区次新房里面的一个价值洼地。


【二手房选择:如何寻找价格的洼地?】比如一个全款130万预算需求是落户加学区的提问者,我给她举过一个例子:按说,130万进市区很难,更不要说学区房了,但她的优势是全款(想保留贷款资格),而市区的多数公产房是可以买产权,落户,上学的,给她找了那么个带学区的小区,里面私产房报价172万,而同户型的公产房报价仅仅是128万!但对买家唯一的要求是需要付全款,而她正好有这个优势!过户时她仅仅花了小几万就买下了产权,拿到了带产权的房产证!和标价170万的那套房相比,她不但从买入已存在了套利空间,还让自己的学区房从一开始就已经立于不败之地!


【二手房攻略:弄清房子背后的“隐性信息”】看二手房时,不要光看房子本身的那些特质比如户型,外表和环境,还要随时掌握房子的隐性信息:比如房主是不是用这个房子做过抵押,抵押解没解?产权证上共有几个人的名字,产权是否有纠纷?银行贷款尾款还有多少,房主自己有没有能力清偿?房屋产权性质能不能落户,里面的学籍是不是已经用过,还有没有没迁走的学龄儿童?以及过没过五年,有没有二套,过户的税费情况等等。这些都很关键,对买房而言,有些甚至比房子本身的好坏更重要。


【十大看房秘籍:二手房究竟怎么看?】
1:看完白天看晚上
2:看完业主看保安
3:看完晴天看雨天
4:看完装修看毛坯
5:看完墙纸看墙面
6:看完装修看材质
7:看完窗户看通风
8:看完冷水看热水
9:看完电梯看楼梯
10:看完地面看天花板
这十条基本就是二手房的看房秘籍了。

天津买二手房,实用小技巧


【卖房攻略:看房的来了少出声!】
有的房主卖房,每看到客户去看房都特别的热情,主动上前,掰开揉碎的给客户介绍自己的房子的各项优点,以为这样可以让客户更加了解自己的房子进而加速成交,其实这是非常错误的方式。你想,如果你去买一个大件东西,旁边厂家派驻的导购一个劲儿的给你介绍和推荐,说自己的产品质量有多好,你还会购买吗,估计会越发嘀咕了。
对于卖房的房主,自己跟看房的人推荐自己房子越多,客户的疑心就越会加重。而且大多数的人一看这种情况,更不会当面问房主房子什么问题了,可一出门就会问中介:“这房子是不是有什么问题,房主怎么这么着急?“
所以记住:不管你的房子急不急着卖,看房客户来了,一定要少说话,问什么说什么最好,或者干脆就闭嘴,有事让他问中介,人为增加一个缓冲,要不交那么多中介费是干什么用的呢?


【看房关键词:满五唯一,产证满两年!】1、房产证满2年。产证满2年才能免征增值税。增值税及其附加税为5.6%。以总价200万的房子为例,未满2年的房屋,增值税这一项就接近10万元!2、满五唯一。满五唯一的房子才能免个税,个税一般规定是按照1%或者两次交易差额的20%收取。一般都是按照1%来算,200万的房子就是2万。二手房交易,最主要的税费就是增值税、契税个税和中介费,由于现在一般这些费用都由买家来承担,只选择满五唯一,产证满两年的房子,无形中可以买家省下不少钱。


【如何才能保证买的房子里面没户口?】落户买房,最怕上家户口赖着不迁走,买学区房的更怕户口里还有学龄儿童,很多老破小的卖家卖了房不买房,所以他的户口根本没地方迁!碰到这种情况,连JC叔叔都没办法,双方口头承诺更没有用,一旦买卖完成,你到哪去找他给你迁户口?唯一的办法就是“钱”,把“必须迁走户口”这条写进协议,压尾款,拿到房本先去户籍管理部门查户口,户口空了才能付尾款!

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【买房攻略:房东卖房的真实理由是什么?】卖家是因为置换卖房的最好,因为急着要钱,他会比你还急,移民是说烂了的理由,投资客获利卖房的好谈价,首次卖房的最难缠,因为他老怕被买主骗

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。家产分割,遗产继承,投资亏损,欠债有纠纷的,得小心了。胆大的或者贪便宜的最好先让卖主出示最新的征信,做产调前,先上专业网站查查欠债的背景,保险起见,这种房能不沾尽量不沾。


【学区房到底值不值?如何计算学区的真实价值】
做家长的都想给自己孩子买最好的学区房,上最好的学校,享受最好的教育。在决定下手之前,要先算一算要买的学区房里每平米究竟包含了多少钱的“学区价值”,举个例子:假设某顶级小学的学区价值是50万(只是举例,没有依据和所指),片内一套单价6.25万面积80平米的次新学区房,学区价值折合后就是1万元/平米,房价相当于5.25万每平米。另外一套25平米售价300万的学区老破小,单价12万,每平米里面有2万的学区含量,去掉学区后相当于房价10万每平米。环顾四周那些同类非学区房的价格,如果能抛开预算的因素,或者未来一旦学区政策有变,这两种房子哪个风险更大,哪个的价格更虚?


【学区房攻略:老房子的老叫法】


天津把一室叫独单,两室叫偏单,具体分为:
偏独:把一边山墙,一般通透都是这种。
中独:一梯三户四户中间那家。
直门独:厅极小或者没有,公产企业产居多。
独厨:两室俩厨房,一个厕所,最早住两家。
伙单:两家合用一个厨房一个卫生间和厅。
拆大:伙单里面大卧室那家。
拆小:拆间主要需求和成交是和平学区房。


【学区房:如何从老破小淘到好户型?】很多人为了孩子上学只能选择老破小,其实老房子里面学问更大,单一个户型就是千变万化。稍不留神就会接手烂房子,住着不舒服,卖也卖不出去。其实房型还真不在大小新老,老房子里也有好户型,其中最好的就是南北通透的H户型,图一是建筑面积50多平的两室,这种户型在北方最受欢迎,因为通风良好,夏天有所谓的“过堂风”,图二是个40来平的一室,开放厨房,也算是实现了通透,图三是很常见的双阳户型,天津叫“中单”,两间卧室都朝阳,冬天还行,夏天不通透,住着不如前两种舒服,但也相对还算可以,很多新房中间两室都是双阳设计,一样也存在这个问题,当然,每种还有变异比如H+1的三室,阴面窗户朝东之类,加上楼层差异,居住体验也都不一样,老破小房龄长,很难做到十全十美,基本是首选标准H,次选变异H,然后是双阳这么个顺序,其他户型尽量不考虑。收起全文



【二手房:什么时候看房最合适】1:白天最好早上九,十点或下午三,四点去看房。上午看采光,下午看西晒,那些白天室内还需要开灯的房子马上放弃。2:晚上,一看有没有噪音干扰,二看小区灯光和物业安全管理。任何一条不符可放弃。3:雨后看室内屋角阳台窗台等处是否漏水,二看小区路面和内部排水。室内问题零容忍

【学区房攻略:如何查询学位是否已被占用?】
1:问房东,六年内是否占用过入学名额,这种并不保险,尤其是房东不止一个孩子时。
2:与卖家一起去户籍派出所查询。重点查看是否有适龄儿童的户口还在房屋内。由此判断六年内是否占用过入学名额。
3:房屋交易后的最后确认,新房主持本人身份证、房本及户口本原件到对应学校查询,户口本必需显示有未入学的儿童,还得是上文提到的三种直系血缘关系才行。查询结果为“目前学位已占用”或“目前学位未占用”。这是最终判定,决定了孩子能不能参加学校的入学报名。


【学区房攻略:买房房本写谁的名字?】


多数人买房当然是写自己的名字了!但也有些购房者因为自己被限购,或者因为不是首套或贷款资格等问题,可能会有用亲友比如自己兄弟姐妹的名字购房的情况发生,但对目标是重点学区房的购房者一定要注意:可有明文规定:不论是私产所有人还是公产承租人,房本上“必须是适龄儿童的父母、祖父母或外祖父母”这三类人的名字,否则一律不允许报名入学!


【天津学区房攻略:什么是六年一学籍?】


天津真正的学区房所在地和平区,有个非常重要的学区政策叫:“六年一学籍政策”。也就是说每套学区房六年之内只能有一户小学生入学(自家老二不算)。比如2019买的房子,当年老大入学,一直到2025年前,这房子只能由自家老二上小学使用,别人是不能再用这个学籍的。买家如果在这几年限制期内买了这种房子,买主的娃在2025年前是不能上这个房子对应的重点小学的。千万记住:买房前首先要做的是问清卖家是否已占用过学籍(关键是有没有老二,老二用没用!),防止买了学区房孩子还不能上对口学校的的尴尬情况发生。附“六年一学籍”九所学校名单:
岳阳道,实验,和平中心,鞍山道,万全道,昆明路,耀华小学,万全二小,二南开小学部。


【学区房真正的作用,是学生的筛选与分层】
影响学龄儿童最大的除了家长的言传身教,和老师的欣赏与教诲,上学后的影响可能更多来自周围的同学和小伙伴,从这个意义上来,好的学区房能帮家长筛掉一些坏毛病比较多的差生,而顶级学区的作用,是通过房价这个过滤器,把这种来自差环境的孩子带给自己孩子拖累和影响减到最少。其实和所谓的“富人区”各层级的豪宅划分方法,如出一辙。


【买房,其实是一次思维提升的过程】


“人与人之间最大的差别,就是思维上的差别。”有些富人财富到手,却又灰飞烟灭,除了一些外界因素,其实更多的是因为他们的成功思维过于固化在过往,思维的进步没能跟上自己的财富增长速度。
手握优质房产的中产,也不能故步自封,更不要拿“阶层已固化”思维做谎言去阻挡年轻人的跃迁。


对想通过投资买房,努力向上一级阶层跃迁的年轻人而言,则要审视并改变自己的旧思维,不管什么时候买什么性质的房产,都应该把买房看成提升自己思维方法,改变旧有思维习惯的一次良好的契机。


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