房地产新政策，海口楼市限购升级

中房报记者陈标志/摄

这次政策的核心是对房地产企业和房地产行业的一次适度放宽。海口住宅市场主要症结之一是市场化住宅用地供给不足，安居房供应对象有限，急需供给侧改革，有序加大市场化商品住宅的供给量。

中房报记者 陈标志 海口报道

“紧绷”的海口楼市，5月15日晚终于放出“松绑”消息。

5月15日夜间，海口市住房和城乡建设局在其官网发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”）。海口市住房和城乡建设局、海口市发展和改革委员会、海口市自然资源和规划局、海口市金融管理局联合出台的这则通知，被外界解读为海口楼市“松绑”政策。

4年前，海南施行“全域限购”政策，特别是省会城市海口，之后调控政策数度“打补丁”，从人才落户购房到夫妻婚姻状况购房，层层加码后的调控政策堪称“史上最严”；4年后的今天，海口楼市调控政策首次“松绑”，自然引起社会广泛关注。

中国房地产报记者注意到，此次海口出台的楼市新政主要从引进人才购房、购房信贷、商品住房转让及销售价格备案等6个维度，进行相应“校准”，如引进人才购房，新政策之前人才落户海南的，须提供本人在当地累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，方能购买第一套住房；新政策之后，落户即可购房。

“这实际上是政策‘回溯’，早期政策便规定了‘落户即购房’，此条政策只是恢复到原来的规定。”海口当地专门负责房地产条线的一王姓资深媒体人表示。

“此次海口出台的新政策相关规定看似比较常规，但意义深刻。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，自2017年以来，海口房地产政策一直较严，尤其是以“全域限购”政策为典型；本次海口房地产政策是在全国其他城市相继放松政策的大环境下出台的。

严跃进认为，尽管如此，海口房地产政策仍以偏紧为主。

“我认为新政对市场影响不会太大，原因是海口目前是一个供不应求的新房成交市场。”锦诚·海岛服务商董事长、海南省房地产业协会执行秘书长王路认为，目前海口楼市一二手房价格倒挂现象比较严重，新房很难买到，并不是买不起房，在这样的背景下，政策对购房端的影响不会很大。

王路同时认为，这次政策的核心是对房地产企业和房地产行业的一次适度放宽。海口住宅市场主要症结之一是市场化住宅用地供给不足，安居房供应对象有限，急需供给侧改革，有序加大市场化商品住宅的供给量。

上述行业人士还认为，海口出台的房地产新政释放了积极信号，相关政策将进一步引导市场预期趋于稳定，同时对合理住房需求形成支撑和支持作用。

另据国家统计局数据，今年1~3月份海南房地产开发投资完成额为285.18亿元，同比增长2.3%，较上个月下降3.7个百分点，也是近13个月以来新低。1~3月商品住宅销售规模为135.56万平方米，同比增长6.2%，增速较去年有大幅下降。

与购房人关联的3条新规

“落户我省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇。”5月15日夜间，海口市住建局官方网站发布一则通知，立即在当地引起广泛关注。

《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》系4年来海口楼市政策的一次重要调整。海南以2018年4月22日起实施“全域限购”为标志性时间节点，至今4年多时间过去了。期间，海南楼市调控政策层层加码，特别是海口实施的楼市调控政策在海南全省范围相对更严。“紧绷”的政策，让当地开发商、房地产中介机构等普遍感到焦虑，网上戏称当地楼市“全剧终”。

上述通知认为，本次政策出台为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持引进人才和本地居民的刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，因城施策促进海口市房地产市场良性循环和平稳健康发展。

中国房地产报记者了解到，本次海口市住建、发改等4部门联合出台的政策包括“支持人才刚性住房需求”“满足合理购房信贷需求”“改善商品住房市场供应”等6方面内容，简单概括就是人才落户购房、购房信贷首付、商品房二次转让等。

政策第一条：支持人才刚性住房需求。落户海南的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇；未落户海南省的人才，本人及家庭成员在海南无自有住房的，提供本人或家庭成员在海南累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买1套住房。

记者了解到，2021年9月18日，海口市印发的《关于调整我市购房及人才落户政策的通知》规定，落户海南的人才须提供本人在海南累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，方可购买第一套住房（含二手住房，不含产权式酒店）；在第一套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房。对于未落户海南省的人才，本人家庭在海南无自有住房，须提供本人在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可购买1套住房。

前后政策对比，主要区别在于个税及社保限制的取消或周期缩短，对于落户人才恢复到最初的“落户即购房”状态。对于社会普遍关心的“非本省户籍人员”购房，仍执行此前“我省累计60个月及以上个税或社保”之规定。

第二条“满足合理购房信贷需求”，支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%；申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30%。

这条对应的原政策为：一是关于住房商业性贷款，早在2017年5月10日，海口市印发实施细则规定：居民在本市购买第二套商品住宅，相应购房贷款未结清的，申请商业性个人贷款最低首付比例不低于70%；二是住房公积金贷款，原规定申请公积金贷款购买二手住房的首付比例不低于40%。

第三条是关于购买商品住房再转让问题，此次政策主要对转让年限的计算起点进行调整，即从原规定取得不动产证的时间为起点改为合同备案时间为起点，其中2017年4月14日至9月20日购买的住房，因备案时间已满2年，取得不动产证后可上市交易。

另外，对以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权的竞买保证金，现调整为不低于土地评估价的60%；此前规定为起拍价全额。

开发销售端的严管与“松绑”

记者了解到，上述通知中1~3条规定主要针对购房人，4~6条规定主要与项目销售端、开发领域有关，如商品住房销售备案价格、商品房预售资金监管，以及商办类项目建设和销售管理。

关于第四条“完善商品住房销售价格备案政策”，早在2018年8月外界就有流传“海口商品房备案价不得超过17300元/平方米”说法。后经中国房地产报记者采访证实，这仅是有关部门口头表述，并未正式发文，实施该政府指导性备案价，其本意是让海口“虚高房价”能真正挤掉“水分”。事实上，“17300元/平方米”项目备案价作为不成文规定，一直在海口楼市乃至海南省其他市县沿用至今。不过，期间也有不成文规定，当地有关部门允许价格每月可“放宽”增长86元/平方米。

此条规定明确表示，在有效管控房价过快上涨的前提下，结合各项目的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素，科学合理确定各项目的销售价格备案，形成差别化的价格管控体制。也就是说，对新建商品房销售价格备案，海口市发改、市住建部门将明确相关细则，指导开发企业合理申报商品房销售备案价格。

第五条“优化商品房预售资金监管”，这条规定更加明确商品房预售款的入账监管及资金支付。预售款应全部直接存入监管账户，首先满足监管资金额度；监管额度内的资金按照工程节点申请，经批准后专项用于支付项目工程建设费用。

另外，开发企业可凭商业银行出具的保函，抵扣同等额度的监管资金。监管额度外的资金可由房地产企业根据需要提取使用。

对于开发企业而言，这一条规定优化了资金支付流程，提高了资金使用效率。对信用良好的企业，适度降低监管重点资金的比例，支持企业生产经营。

最后一条“规范商业、办公类项目建设销售管理”，也是当地开发企业较为关心的，该条新政策条款更加明确区分“在建未售”“已批未建”“未批未建”等各类项目具体实施，进一步明确商业、办公类项目的建设和销售管理相关工作。

行业人士：新政释放积极信号

严跃进对中国房地产报记者表示，此次海口出台楼市新政略超出外界预料，原因是海口房地产政策一直较严，这次无论是对人才购房支持还是购房信贷支持，或者对企业的银行保函制度，类似提法都是政策放松的体现，释放了积极信号。

他还表示，此次海口楼市新政进一步体现了地方政府对于房地产市场稳定发展的需求，相关政策也将进一步引导市场预期趋于稳定，同时对合理住房需求形成支撑和支持作用。

作为长期关注海南本土楼市发展趋势的专业人士，王路认为，这次海口开始推行科学定价、分区划价、分项目定价，有利于房企手中的存量地积极入市，缓解现在海口市场上严重供不应求的困境和尴尬，也有利于改变海口土地招拍挂流标现象，因为企业投资测算更具空间。

“我认为海口楼市，甚至整个海南楼市，应该会出现一些比较积极活跃的市场现象，无论企业还是个体，都会有一轮政策窗口周期。”王路表示，这一次海口市住建等多部门推出楼市政策，对落实中央政治局会议精神是迅速、积极的，给市场营造了良性的发展空间。

同时，作为房地产行业协会相关负责人，他希望行业链条上的各个企业，用好政策窗口期，不要为了销售制造市场焦虑。