合作建房合同，宅基地共同出资建房

前言：近年来，随着市场经济的不断发展，许多地区的房价节节攀升，尤其广州等珠三角发达地区尤为甚之。许多涌入城市的务工人员负担不起这样的高房价，但又想在大城市里安生立命，亟需要买一套属于自己的房子，于是便催生出了这样一个行业，投资人寻找城市边缘的农村土地（通常是宅基地），给与宅基地主人一定的补偿款，然后以合资建房的形式开发房产，向社会租售价格实惠的房子。

所谓合资建房，一般是指一方出地一方出资或者一方出地双方或多方出资合作开发经营房产，并且合作各方对建成的房产进行分成，或以土地入股，合作开发经营房地产后进行利润分成的行为。

我国实行土地用途管制制度，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。宅基地使用权人仅限本集体经济组织成员，且农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。为规避相关法律禁止性规定，实践中不少人意图以合资建房的名义对农村住宅及集体土地使用权打起了主意。对于投资人而言投资这种行业虽然可规避各种高昂的税费，赚取巨大的利润，但是其中也往往隐藏着巨大的风险。

本律师作为广州房产及建筑工程领域资深专家律师，曾办理多起合资建房相关类型合同纠纷，所代理的原告全部胜诉，为投资者挽回经济损失近千万元。依据办案经验及结合胜诉判例综合分析投资人面临的风险及为如何保障权益支招。

一、问题提出：对投资人而言，合资建房的过程中伴随的风险有哪些呢？我们可以结合两个案例来分析。

1、案例一：原告袁某（乙方）与被告陈某金、陈某峰、陈某辉（甲方）于2018年1月28日签订《合资建房协议书》,约定：第一条甲方提供位于广州市白云区xxxx一占地面积约180平方米的一栋旧楼与乙方合资建设，由乙方出资建一栋电梯楼房，一至四层属甲方拥有（按实际情况建设面积）。拆本楼补偿金为叁拾万元整。五至八层以上属乙方拥有。乙方所在楼层拥有永久性产权楼房，乙方有权处置和转让自有产权楼房，甲方不得干涉。第三条1.甲方须保证合资建房用地的合法性、手续齐全。第四条3.乙方所属楼房使用权和所有权归乙方各住户所有，和甲方楼房同属一个《宅基地证》，享有同甲方楼房一样的权利及义务。合同签订后，原告于2018年1月30日通过转账方式转给被告陈某金合资建房款100000元，2018年2月8日被告陈某金向原告出具收据。同年3月27日、4月25日原告通过转账方式分别转给被告陈某金人民币35000元及20000元，共计55000元；原告于2018年5月28日通过微信转给被告陈某峰10000元。后因房屋未能办理报建手续，至今未有动工拆建，原告要求三被告返还165000元未果，遂成诉。

庭审过程中，被告表示自己并没有过错，不同意退还，合同是原告起草的，涉案房屋因政府现在只允许盖不超过4层，原告觉得无利可图才想不合作了，被告为合作的事已经腾空了房屋，遣散了租客，花费了巨大费用，原告的补偿款不足以抵偿被告的损失。

法院经审理后认为原告并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，且无证据证实双方履行了合法的报建手续，涉案《合资建房协议书》应属无效。被告应当返还原告165000元补偿款及利息，而对于被告所称的损失因其无足够证据证明，不予采信。

案例二：2018年3月19日，三原告阳某生、阳某金、廖某民（乙方、出资方）与二被告谢某辉、张某娣（甲方、提供宅基地方）签署《合作建房合同书》，约定：一、1.甲方自愿提供位于广州市白云区太和镇某宅基地房屋，宅基地使用证号XXXX，宅基地使用人谢某威，占地面积约为370平方米的一栋两层旧房，由乙方出资拆除后新建成一栋或两栋十层的新电梯房，乙方保证十二层基础。2.新建成的楼房，甲乙双方同属一个宅基地使用证，拥有同等的权益，一楼至四楼所有楼房归属甲方永久性使用与所有，五楼及五楼以上楼层的所有楼房包括天面归属乙方永久性使用与所有，一楼过道及楼梯、电梯属于甲乙双方住户共同平等权利使用的公共通道。二、1.乙方补偿甲方旧房建筑拆除费用与新房装修费用及水电表等其它所有费用共计580000元。2.乙方分三期付款给甲方，首期于签订本合同前2018年3月17日下午已经付款80000元给甲方，第二期在本合同签订后当天付款220000元给甲方，第三期于乙方拆除甲方旧房之时付清余款280000元给甲方。2018年3月19日，二被告出具《收据》确认已经收取三原告合同款300000元。

被告谢某辉、张某娣辩称：2018年3月19日，原告与被告签订《合作建房合同书》，后原告于同年9月告知被告不再继续履行合同，要求被告退款300000元。被告是在原告的劝说下签署的《合作建房合同书》，合同签订后，被告积极履行报建手续，多方协调签署协议，也支付了费用，被告并没有违约，原告应继续支付后续房款，且合同约定就是合作建房，并非宅基地或房屋买卖。如果涉案合同不合法，原告属于明知而故意让被告签署合同，应双倍赔偿被告。

法院经审理后认为：原告非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与被告之间签署的《合作建房合同书》违反国家法律、法规的禁止性规定而无效，被告应当返还原告合资建房款30万元。原告明知该房屋属农村宅基地房屋，仍与被告签订合同，自身存在一定过错，故对于原告要求被告赔偿利息损失的请求不予支持。针对被告的答辩意见则不予采纳。

2、简要评析：以上案例均为本律师亲办案件，从以上案例可以看出投资人所面临的风险主要有以下几点：第一是合资建房相关合同的效力问题，因合资建房的涉及到农村宅基地转让法律关系，很有可能被法院认定无效；第二是政策问题，合资建房过程中，投资人为了获取最大利益，通常想要把新建楼房盖的越高越好，但随着政策的变化，上级政府很可能会限制宅基地新建楼房的层数，一旦如此，投资人即使建好房屋也将无利可图；第三是一但合同被认定无效，双方的损失又该如何进行分担，投资人前期投入的补偿款及各种费用，宅基地主人通常都会以腾空原房屋损失巨大为由不予返还。

3、从现有法律规定来分析合资建房相关合同的效力问题。

合作建房合同系在农村集体所有土地上拆旧建新，所占用的土地仍是农民集体土地，由于房地的关联性，投资人与宅基地所有人约定的房屋建成后部分楼层归投资人所有，实际是变相转让农村集体土地使用权。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”，2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条亦规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效”，根据以上规定可知，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让，投资人非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与宅基地所有人之间签署的合作建房合同书通常因违反国家法律、法规的禁止性规定而无效。

4、在合同通常被确认为无效的情况下，投资人权益的保障问题。

合资建房合同无效，投资人能否就建房出资要求宅基地主人赔偿或返还。

对此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。

合同双方作为全民民事行为能力人，其应当知道建房所用土地为农村集体土地，且未经县级以上人民政府批准转让，涉案房屋亦无合法批建手续，为此，双方对合同无效均有过错。根据合同无效处理的原则，投资人有权要求宅基地所有人返回合资款。

但是，针对出资款利息（也称资金占用费），投资人能否要求赔偿呢？对此，不同的法院、甚至同一法院的不同法官之间看法也并不一致，有的观点认为投资人明知该房屋属农村宅基地房屋，仍与房屋主人签订合同，自身存在一定过错，其利息的损失应当自行承担；而有的观点则认为在双方都有过错的情况下，投资人的利息损失应当由双方共同分担。

结论：根据以上的分析可以得出，合资建房对于投资人来说风险是极大的，特别是在政府出台多项文件拆除违章建筑这样一个大背景之下，合资建房的报建手续越来越难以获批，同时，就算最终新房建成，其所伴生的房屋出租、售卖也会因为产权问题而导致租赁合同、房屋买卖合同都没有效力，一旦对方提出合同效力问题，投资人必然要退赔对方，得不偿失。因此，本律师建议各位投资者要加强法律意识和风险意识，切莫轻易尝试投资此行业，以免自身利益遭受损失。

【广东品杰律师事务所高级合伙人 陈宏圆 房产及建筑工程领域资深律师】

附：三份判决书

判决书一：

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判决书二：

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判决书三：

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