物权法案例，物权法案例分析题及答案解析

法拍房占用及腾房问题？

有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。

注意：即使是业主本人强制开门换锁，断水断电等行为也是违法的。

真实案例：

某房产标的公告中写明“有人居住”，竞买人未提前了解腾退情况，竞买人于2016年12月拍下了该房产，按照程序办理完过户手续后，发现原房主一直拒不搬离，且态度蛮横，到2018年6月还在通过司法程序等待法院强制腾空，房屋无法正常使用。

案例1：拍卖成交后，买受人李某诉请被执行人陈某军、陈某容立即腾房。一审法院认为，拍卖成交裁定确认房屋归买受人所有，且买受人已取得房产证；被执行人至今仍居住于涉案房屋内，侵害买受人的所有权；遂判决支持买受人的腾房请求。二审法院认为，涉案房屋的拍卖公告载明：“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付”，系“按现状不交吉方式拍卖”。买受人竞拍时明知法院不负责腾退，自应承担相应后果，故改判暂不支持买受人的腾房请求。

[参见广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终17779号及涉案房屋]

一审法院判决腾空并搬离，二审法院认为“涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，李XX在拍卖时对此应当清楚，故其应当承担相应的法律后果”，改判不支持立即腾退并搬离。

该判决引起了业界和网友们的广泛讨论，有的人认为李xx明知是以不交吉的方式拍卖，就应该承担拍卖带来的相应风险，但法院既然承认李xx对房产享有法定权利，则应当明确陈xx搬离期限。有的人认为这会让房屋继续降低价格或流拍，但如果有些人为贪一个小便宜而进入这个市场，那就有可能会吃亏。

案例2：拍卖成交后，买受人刘某诉请被执行人李某立即腾房。一审法院认为，李某至今未移交，根据《拍卖规定》第30条，应由执行法院强制执行，故裁定驳回起诉。刘某上诉称，已与执行法院进行过一年多的沟通；但执行法院认为，其已按照拍卖成交裁定的内容将涉案房产过户至刘某名下，执行行为已经完成，要求李某搬离房屋不属于拍卖成交裁定的内容，刘某应按照物权法及民事诉讼法重新诉请李某腾房。二审法院认为，《拍卖规定》第30条“明确了由执行法院对拍卖成交的财产进行移交或者强制执行的执行程序”，涉案房产应由原执行法院依照有关规定向刘某移交，本案不属于民事案件的受理范围，遂裁定驳回上诉。

[参见山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终614号]

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