近来公布的一则案例引起大家的关注，大意即卖方出卖房屋，前一天签订合同并于当天办理产权变更手续，紧接着第二天当地就公布了拆迁公告，而案涉房屋恰好在征收范围内。这样的“巧合”，卖方认为是买方和中介故意没有告知其即将拆迁的事实，遂以情势变更为由提起诉讼，要求法院解除买卖合同，法院判决驳回诉讼请求。那么我们能从本案中学习到一些什么呢？我们在签订合同的时候要注意什么呢？

一、合同是否可撤销？

根据《民法典》规定，可撤销合同的情形包括重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等。而大家在判断是否属于可撤销的情形时，不能单单基于自己的主观认识和判断。以欺诈为例，根据《民法典》规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。在认定是否属于欺诈时，主要是依据欺诈方是否通过故意隐瞒或者故意告知受欺诈方虚假情况，致使受欺诈方因此陷入错误认识，从而作出错误的意思表示。从证明角度上来说，受欺诈方有没有错误认识，作出的意思表示是否真实更为关键。

从公布的案例来分析，卖方对于房屋即将要拆迁有没有错误认识，是否应该预见到可能发生拆迁的事实，其次，双方签订的合同是否属于自己的真实意思表示，买方及中介并有没有故意隐瞒或者故意告知的行为是影响合同撤销的因素。从目前的公布的内容来看，签订买卖协议是基于卖方真实的意思表示，且卖方应当预见到拆迁事实，所以并没有陷入错误认识，正式拆迁公告发布于权属变更后，可以推定为中介并不能提前准确知晓，除非能证明中介已经在此之前就确定拆迁具体事宜，所以并不属于欺诈。

其他几种可撤销的情形均是如此，并不能仅依靠字面意思和自己的理解来简单的解释可撤销的情形，而是要明白每一种可撤销情形的成立要件，从而做到正确的适用。

二、合同效力如何确定？

合同有四个阶段，成立、生效、有效、无效。一般来说，采用书面形式订立合同的，自当事人均签字、盖章或按指印时合同成立。但是合同成立必然就生效了吗？并不是，依法成立的合同，自成立时生效，但也有例外，比如合同双方约定生效时间。

合同生效后，效力如何呢？合同可分为四种：即有效合同、无效合同、效力待定合同以及可撤销、变更合同。

有效合同一般只需要具备三个条件，一是具有相应的民事行为能力，二是真实的意思表示，三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。一般而言满足上述三个条件我们都称之为有效合同。

根据《民法典》规定，无效合同的情形一般分为虚假意思表示；违反法律、法规的强制性规定；违背公序良俗以及恶意串通。

我们结合案例看一看是否属于恶意串通呢？恶意串通要求当事人主观上必须具有恶意且二人必须有串通的行为，最终造成他人合法权益受损。而从通报的内容看，卖方认为买方及中介明知拆迁而故意隐瞒，这种行为是否属于恶意串通呢？我们认为不属于。原因有以下几种，首先依据法官调查，拆迁在小区内一直流传，作为业主，应当知道可能拆迁的消息。其次，在签订协议的时候并没有正式的文件确认该房屋已经纳入拆迁范围内，因此，中介并非明知，除非卖方能证明中介在此之前已经明确得知拆迁的消息。最重要的一点，买卖协议约定的价款是符合市场要求的，并没有损害卖方的合法权益。

因此无论是要撤销合同还是要认定合同无效，其需要满足的条件非常苛刻，并不是随意的理由都可以撤销合同或者认为合同无效。

那么，作为卖方还没有其他的方式呢？

根据《民法典》第五百条的规定，如果卖方能证明买方及中介故意隐瞒真实的事实甚至提供虚假的消息，可以要求其承担赔偿责任。需要注意的是，想要证明他们故意隐瞒的前提是得先保证对方已经知道事实，如果对方不知道，则不构成隐瞒。

【律师建议】

在签订任何合同的时候都不要抱有日后通过撤销或者认定无效的想法去签字，一定要认真审查合同的内容，确定内容是否有空白，权利义务是否相等，约定的内容是否完整，违约责任是否公平，争议解决办法是否恰当等等。尤其是比较重要的合同，比如拆迁合同。在不能确定或者对合同内容有异议的时候，要针对不同的内容找专业的律师去咨询，把各项内容都确定好以后再签约，确保自己的合法权益不受平白遭受损失。