2019年，自人民银行宣布将贷款市场报价利率（LPR）作为各银行新发放贷款的主要参考后，个人住房贷款定价也自然要从原来的贷款基准利率换锚为LPR。房贷新政到来，房贷利率打折时代也随之退出舞台，以LPR为定价基准，从10月8日开始实施。以前已经签订的个人房屋贷款，要在2020年3-8月份之间转换成LPR利率或是固定利率。如今LPR利率成为目前最火的金融名词，相信还有很多人不太了解LPR利率和基准利率有什么区别。

一、什么是基准利率？

01基准和利率是如何构成的？

1.直入主题，首先银行或商业银行把充裕的资金，通过贷款的形式把钱借给企业或个人，然后再把本金和利息还给银行这就成贷款的过程。

2.利率=基准利率（央行规定）x（1+浮动）

”基准利率“是由中国人民银行市场等因素决定的，如央行通知贷款基准利率上浮50个基点，也就是说加了0.5%，如下调则相反。"浮动“由两块决定，一是由央行决定，如某贷款增浮多少，某货款减浮多少（所指放宽支持某领域或产业）。二是指银行，商业银行也要赚钱，如根据市场、个人等因素浮动的，这个不浮动不是银行可以随意而定，是据市场因素决定的，如某一家银行上浮太多，贷款个人避而远之，纷纷找其他银行。三是个人如个人资质好，抵押多，当然也可以；当然银行也要对抗风险。

02房贷如何计算？

现在4.9%基准利率已有5年之久没有变动；如我们买一首套房基准利率是4.9%，但现在定调房贷不炒，有的银行上浮10%，那么利率计算：4.9%x（1+10%）=5.39%，至于付多少利息，等额本金和等额利息每月支付不一。

看到这一定有小伙伴会疑惑，现在不是很好吧？我们为什么要改成LPR呢？因为现行模式是利率的双轨制，什么是双轨制：主要是市场利率和政策利率，市场利率就市场对资金需求程度就决定了利率，如果市场非常需求资金，自然而然利率就会升高，市场利率是怎么出显的了呢？央行向商业银行投放资金，但参照一个叫MLF中期借货便利，商业银行需要有抵押物和还款央行本金和利息。二是政策利息，由是央行决定的，所指就是基准利率，如商业银行要放贷需以央行的基准利率为基准，进行升浮。现在国家提倡以市场为导向，那么问题来了，贷款利率有一块是政策手段，怎么办？当然就是取消，取消后参照什么标准来给个人发放贷款呢？此时就出现了“LPR”。

央行决定改革完善LPR形成机制，以解决原来多参考贷款基准利率进行报价，不能及时反映市场利率变动的问题。LPR指的是金融机构对其最优客户执行的贷款利率，银行可以在此基础上加减点，确定实际贷款利率。

二、什么是基础利率？

01什么是LPR利率呢？

贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

02是什么决定LPR利率？

LPR的计算方法由18家银行共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出，每月20日重新报价计算，可以简单解读为，这是一个市场化利率的意思。

所以，这个LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程，并不是说利息一定会降，相反，市场化定价，这个利率既有可能降低，也有可能提高。

03为什么个人房贷和LPR挂钩？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。

当前，央行五年期以上贷款基准利率是4.9%。与基准利率相比，LPR市场化程度更高。如果LPR利率下调，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。

04人房贷按什么标准和LPR挂钩？

招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示，本次公告明确存量商业性个人住房贷款按照“等幅转换”的原则转换，确保个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变，同时在3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，便于客户理解，也便于商业银行推动利率转换工作。

一位股份行员工还提醒，用户应该看一下前期签订的贷款合同，此次可“换锚”的是2020年1月1日之前发放且未按照LPR方式定价的、签订了浮动利率的存量贷款客户，如果一开始就选择了固定利率，此次就不涉及“换锚”。公积金个人住房贷款客户也不在范围内。

05基础利率和基准利率还贷哪个更优惠？

从中长期看，不少业内人士认为“LPR加减点”方案有更大机会享受利率红利。

业内人士分析称，对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样可在利率上行时避免成本上升。以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说，LPR而言大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

“选择固定利率的话，想要利率降低只能等央行降息，上一次降息还是在2015年。而选择LPR基准上加减点，LPR每月就报价一次，虽然不可能连续几个月都下调，不过大的趋势肯定是下行。”一位受访银行人士说道，并同时建议关注2020年3月全国两会对房地产政策的定调。

影响LPR的一个因素在于银行资金成本。1月1日央行宣布降准0.5个百分点，进一步推动银行资金成本下行。中国民生银行首席研究员温彬预计，1月20日新一期LPR报价均会小幅下降5个基点，1年期LPR降至4.1%，5年期以上LPR降至4.75%。

06适合才是最好的？

LPR基准上加减点变化快，周期短对贷款年限长的购房者来说，国家对房子长期定调“房只住不炒”，选择LPR基准对未来还款是有利的，如贷款时间所剩不多，可以考虑固定利率；虽说LPR基准波动大，但值得注意的LPR基准是由目前18家商业银行决定的，各银行在这基准上可以加减；在房产紧俏的今天，银行不会轻易放掉这块肥肉。

三、利率受多重因素影响

各大银行对个人的房贷利率的具体执行并非完全一致，银行的贷款利率是基准，要看个人的情况，以最终执行的房贷利率为实。

01个人征信记录

如信用卡逾期，被限制高消费等，借款人的买房贷款申请多半会遭拒。另外除信用卡逾期之外，如信用不良被起诉、长期拖欠水电话费（各地不一）、物业费等费用也会造成征信的不良记录。

02还款能力评估

除了个人信用记录以外，银行还会着重审核借款人的还款能力，若负债过大，或工作和收入不稳定，都将影响房贷的审批。

03个人贷款违约

如果申请贷款时存在未还贷款本息或担保人正在代还情况，单笔贷款个月内存在连续未还本息超过6期记录(含担保人代还)，单笔贷款存在累计逾期超过24期记录以及近两年内存在贷款展期(延期)或以资抵债等记录等，将被银行直接拒贷或影响房贷利率的上浮比例。

04首付款

根据银行要求，申请贷款的客户需要有一定比例的首付款，一般首套房贷首付比例不低于30%，二套房贷首付比例不低于40%（某些银行要求60%）。如果客户愿意提高首付比例，也将会影响利率的波动，因此，对于申请银行房贷的客户，在贷款前一定要做好准备，以防贷款申请被拒。

05负债过高

信用卡每月还款额超过月收入50%，或已经存在的车贷房贷还款额超过月收入50%等，也将会对房贷利率造成影响。

06政策因素

中国人民银行只规定了4.9%基准利率（现行利率），但银行等金融机构有这样的自由，即以基准利率为准绳在一定幅度内上下浮动利率，并告知客户。反映到你的房屋贷款上，就是利率变化，比如你上半年想购房，发觉利率高没舍得出手，待到下办年贷款利率下调，这时出手算下来贷款总额优惠不少。

如今，银行房贷利率一路飙升，房贷利率优惠基本看不到了。各银行提供给借款人的房贷利率各有不同，哪怕是在同一时间、同样的银行，房贷利率也会有所差异。利率浮动摊到个人身上。