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维也纳公园小区：业主办证难 记者帮维权

（周口广播电视川汇频道讯）记者：张艺馨 赵维斯

近日，在周口手机台上，有市民留言反应，位于莲花路的周口维也纳公园小区一期和三期所有住户，均无法办理房产证，甚至有入住五年以上的业主至今也未能拿到房产证。随后记者迅速与该业主取得了联系，并立刻前往维也纳公园小区对上述情况进行详细了解。

维 也 纳 公 园 小 区 一期 的 业 主 赵 先生 说： “ 14 年交的房， 当时 承 诺 的是他 们给办 房 产证 ，后 来 也不 给办 。合同上 写 的是 365 个 工作日交房，如果 365 个 工作日 办 不下 来 ，再往后 顺 延 180 个 工作日。都已 经 超 过这个 期限了，到 现 在也 办 不 来 。找 过 他 们 多少次，也不 给办 ，也不 给 解 决。 ”

见到记者采访，维也纳公园小区的业主纷纷诉苦，原以为是一个高档的小区，谁知竟然连房产证都办不下来。业主们多次找到售楼部和项目开发单位，他们都是推脱，几年来，一直没有结果。

维也纳公园小区三期业主张先生告诉记者：“买房子时候他承诺的可好,房产证啥都有, 现在弄得房产证啥都没有 , 住多长时间了房产证一直不解决。到明儿小孩上学咋弄啊？

天天都是闹房产证的，房产证搁这几年了，你们(维也纳）咋不给解决呢？”

业主们表示，房产证对于住户来说是至关重要的。没有房产证就不能落户，那么这个房子就不受法律保护，虽有购买付款及购房合同等凭证，但不能买卖，赠送，继承等。连孩子上学都会受到影响。随后记者在业主们的带领下，来到位于麒麟家具建材城内的开发商办公室，希望进一步了解情况，可到了后却发现大门紧闭。记者就与业主们一同来到了维也纳公园小区的售楼中心了解情况。

一位不愿意透漏姓名的工作人员作出了这样的解释：“当时因为我们开发企业办的规划相关部门也审批了，我们也有各方面的文件，现在“五证”我们也是齐全的，我们去上报规划，规划以我们不符合现在的那个规划标准，所以没有给我们验收说我们土地性质与现在的政策不符。我们没有改变（土地性质），我们当时报批的就是商住，当时上报的是以商住为主上报的。相关部门也验收了。”

虽然该工作人员一再向记者强调，说他们五证齐全，是政府规划部门不予审批。可业主却说，维也纳让业主自己办理房产证时，却没有提供大证复印件，使得他们无法自己去办理房产证。当记者提出让它们出示五证的时候，工作人员表示五证目前不在售楼中心，需要等两天。关于该小区的具体情况，记者随即向周口市规划局进行了咨询。

周口市规划局办公室工作人员表示：“当时拿的土地是居住用地，居住用地容积率也比较低，现在建成之后为啥办不成呢？其他的几栋楼里面的能办的我们就给他办了，都去给他规划验收了，就是规划核实的时候发现居住用地上不能建门面房，他现在一建门面房，土地性质变了，这是一条违规的；第二条是容积率提高了，超出我们原来的容积率规定的那个界限了，所以说我们没有办法办。”

通过咨询我们了解到，该小区一期与三期之所以无法办理房产证，是因为开发商在建设时，将原本的居住规划用地当作商住用地进行开发，改变了土地性质与原规划容积率，所以规划局无法为其办理验收，那么除此之外，还有没有其他的问题呢？记者和业主代表们又一起来到了周口市不动产登记中心，对该小区的一些情况进行了解。在不动产登记中心副主任彭自立的带领下，记者和业主一起来到档案室，查询维也纳公园，麒麟置业有限公司递交的相关档案。

周口市不动产登记中心副主任彭自立告诉记者：“这个土地手续是齐全的，维也纳申请过来的手续就是齐全的，现在有一部分是一期和三期，现在是也没有见到他公司工作人员过来申请办大证，现在造成了个人小证办不成，现在维也纳没有来申请，正在协调有关部门，包括质检站包括规划局，看他们的手续是否都走到底了，如果手续齐全了，可以过来申请办大证。”

看来的确像业主们反应的一样，由于未能通过规划局的验收，该小区的一期和三期并未能够成功申请办理大证，所以导致业主们无法拿到房产证。那么维也纳公园小区存在问题不能达到验收合格标准的房子具体有多少呢？怀着这个疑问，记者一行人来到周口市城乡规划建设档案馆资讯该小区的具体情况。

周口市城乡规划建设档案馆刘保红主任在查阅档案后告诉记者：“麒麟置业竣工验收合格的有十七号楼、十三号楼、十二号楼、九号楼、十号楼，还有一个人防地下室，这是经过我们规划验收合格的，剩余的应该还没有经过验收，现在我不能给你确定具体情况，现在你最好去规划局办公的地方，问题在那个地方都可以解决，有问题都可以在哪里咨询。”

通过咨询我们了解到，该小区二期确实已经审批的档案手续都是齐全的，但仍未见到一期三期的档案和相关证件。所以这部分业主是无法办理房产证的。按照工作人员的指引，记者来到了规划局。工作人员告诉记者，该小区规划验收工作归属于太昊路的周口市开发区规划分局，到那里就可以查询规划验收哪里出了问题的具体原因。记者也即刻前往，进行咨询。

周口市规划局经济开发区分局工作人员.告诉记者：“维也纳用地性质和现在所建的房屋的性质，使用性质不是一个性质，所以说规划核实没法进行，维也纳的土地性质是住宅用地，现在的房屋性质据我所知道的临街那一列全部是商住楼，商住楼他肯定性质不一样，就是核实没法进行。我觉得你们现在应该去找开发商，建议开发商把那个土地性质找土地局去变更一下，然后可能接下来才能进行下一步。就是它（维也纳）邻着莲花路那一侧的，就是路南那一侧。以前它（维也纳）的土地证是住宅用地，然后现在盖的是底下是门面房上面是住宅，对吧？商住楼，所以说它（维也纳）这个土地性质不符，你这个规划核实肯定没法进行。”

关于该小区一期与三期的业主无法办理房产证的原因，我们在对各部门的采访中了解到，其最根本的原因就是开发商在进行建设开发时，更改了土地规划使用性质改。那么依照我国的法律法规，私自更改土地性质，会产生什么样的后果呢？记者也向律师进行了咨询。

周口鲲之鹏律师事务所张威律师表示：“私自擅自改变土地规划以及用途的，是一种违法的行为。违反了国家《土地法》、《规划法》的规定。这个应当有其行政主管机关予以行政处罚。但是要看具体的违法程度，就是说行政法有一个行政合理的原则，如果他的楼全部盖好了，也不能基于一种行政强制措施把楼全给拆除，只是说可以给与相对的行政处罚，并且确认行为违法。但是如果说只是一个小的改动，行政机关可以给与行政强制措施，给予拆除并且更改。”

由于开发商更改了土地使用性质，导致无法达到验收合格标准，致使该小区部分业主入住数年后还无法办理房产证，这让很多业主表示无法接受，业主表示希望开发商可以给出一个合理的解释与解决方案。随后 我们也与该小区的开发商麒麟置业有限公司副总经理王东伟取得了联系，当记者一行来到办公室后，王经理向记者和业主出示了所有相关证件和规划图纸。

麒麟置业有限公司副总经理王东连向记者和业主代表作出了这样的解释：“当时手续是很齐全的,这些部门他们都很清楚,包括土地证、规划许可证、建筑许可证、施工证都是齐全的，都是经过各个部门批的。经过我们去了解，为啥咱们产权证办不下来？主要是政府对办产权证政策的变化所引起的。咱们现在还缺什么东西呢？缺土地使用证和规划证，现在在房产局那边压着呢，因为这个抵押贷款需要把这个证件复印过来找出来，把这个证件拿过去以后就可以办。估计今年春节之前咱们一期的业主就能够拿到这个产权证，三期这一块呢由于前期施工当中有一点问题，办了竣工验收报告，验收完了以后就可以达到办证的标准。”

对于王经理给出的事情原委的解释与提出的解决方案，业主们表示可以接受，并希望可以尽快兑现承诺，关于此事的进一步解决情况，我们将持续关注。并且希望真的如王经理所说，新年前就能帮业主们办下来房产证，让业主朋友们过上安心年，住上放心房。

（编辑：海南）