兰州市买卖合同律师，代持的房屋能否对抗强制执行

【裁判要旨】

当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。虽当事人在本案二审判决作出后，申请解除了对案涉房产的查封，并取得案涉房屋不动产登记证书，但不能改变案涉房屋被人民法院查封时，当事人对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益这一基本事实。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2020)最高法民再378号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨文静，女，1979年2月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。

委托诉讼代理人：胡翠云，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王兴正，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：王雪松，男，1977年9月7日出生，回族，住甘肃省临潭县。

委托诉讼代理人：吴文海，系王雪松亲属。

委托诉讼代理人：徐源泽，甘肃熙和律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：王海容，男，1995年4月19日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。

委托诉讼代理人：吴文海，系王海容亲属。

委托诉讼代理人：徐源泽，甘肃熙和律师事务所律师。

被申请人（一审被告）：甘肃穆萨正通国际物流有限公司。住所地：甘肃省兰州市城关区天水北路××万达中心写字楼。

法定代表人：张世清，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：贾翔峰，甘肃和谐律师事务所律师。

一审第三人：张世明，男，1960年3月5日出生，回族，住甘肃省临潭县。

一审第三人：甘肃盛世实业集团有限公司。住所地：。住所地：甘肃省兰州市城关区天水北路××万达中心写字楼。

法定代表人：丁玉莲，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张世明，该公司工作人员。

再审申请人杨文静因与被申请人王雪松、王海容、甘肃穆萨正通国际物流有限公司（以下简称穆萨公司）及一审第三人张世明、甘肃盛世实业集团有限公司（以下简称盛世公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院(2020)甘民终279号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月18日作出（2020）最高法民申5082号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨文静及其委托诉讼代理人胡翠云、王兴正，被申请人王雪松、王海容及其共同委托诉讼代理人吴文海、徐源泽，被申请人穆萨公司的委托诉讼代理人贾翔峰，一审第三人张世明、盛世公司的委托诉讼代理人张世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨文静申请再审称，1.二审法院对案涉《房产代持协议》的性质认定有误。首先，案涉《房产代持协议》的本质为“借名买房”，基于物权公示原则，只在王雪松和穆萨公司内部产生债权债务关系，不发生物权变动效果。借名登记约定不得对抗善意申请执行人。其次，案涉《房产代持协议》是否真实有待商榷。再次，案涉房屋总价款200多万元，王雪松仅能举证62394元和27万元两笔支付凭证。案涉房屋的《更名申请》、销售不动产统一发票、房管局登记备案的商品房买卖合同中载明的房屋买受人、权利人均系穆萨公司，均证明案涉房产的权利人为穆萨公司。2.二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条错误。首先，该条保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，王雪松为规避房产限购政策借名购买案涉房屋具有过错，不应受到保护。其次，案外人吴文娟购买家具家电的票据和本案无关，无法证实家具家电实物在案涉房屋内、案涉房屋由王雪松占有。再次，王雪松起诉要求穆萨公司办理过户手续的时间远迟于查封案涉房产时间，且未依法登记领取权属证书的房产不得转让，二审法院得出“并非王雪松自身的原因导致不能办理过户登记”这一结论错误。杨文静依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

王雪松、王海容辩称，1.王雪松先购买案涉房产，后交由穆萨公司代持，该代持行为真实合法有效，王雪松系案涉房产的实际权利人，原审法院予以保护符合客观事实。2.王雪松现已取得案涉房产不动产权证书的事实，充分证实本案不存在规避限购政策情形。案涉房产系购买于2013年6月，此期间外地户口人员可以购买××房产。3.因案涉房产由穆萨公司代持，所以没将房屋过户，不存在因买受人自身原因未过户的情形。4.在案证据可以证明查封前案涉房产已由王雪松实际占有。本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除执行情况。

穆萨公司辩称，穆萨公司愿承担杨文静与张世明借款合同中的相关连带责任，并积极偿还债务。王雪松与此事无关，不能因债务人过错，而查封、执行王雪松房产。

张世明、盛世公司述称，案涉房产是王雪松个人财产。盛世公司、穆萨公司属家族企业，张世明在家中排行老大，具有决策权。2016年张世明经从事建设银行信贷业务的梁伟介绍，先后从梁伟妻子杨文静处借款671万元，并由穆萨公司担保。当时对案涉房产代持事宜并不知情。执行期间才了解到查封了王雪松的房产。为了解除对王雪松案涉房产的查封，执行中按照杨文静要求与其签订了《执行和解协议》，希望其能解除对王雪松房产的查封。现已还款284.58万元。王雪松与此事无关，不应受牵连。

杨文静向一审法院起诉请求：1.判令准许执行兰州市中级人民法院(2018)甘01执475号执行裁定书，对穆萨公司名下位于兰州市城关区和政东街199号仁恒国际3期A13栋1302室房产进行评估、拍卖执行；2.本案诉讼费用由王雪松、王海容、穆萨公司、张世明、盛世公司承担。一审法院认定事实：2018年1月10日一审法院对杨文静诉张世明、盛世公司、穆萨公司借款合同纠纷一案作出(2017)甘01民初915号民事调解书，确认：张世明偿还杨文静借款本金671万元及利息279万元；穆萨公司及盛世公司对上述借款本息承担连带清偿责任。后该案进入执行程序，2018年6月4日一审法院作出(2018)甘01执475号执行裁定书，2017年12月4日依据该裁定查封了穆萨公司名下位于兰州市城关区和政东街199号仁恒国际3期A13栋1302室房产，即案涉房产。案外人王雪松、王海容对一审法院查封案涉房产的执行行为不服，以王雪松为案涉房产的实际所有人为由向一审法院提出书面异议。2019年9月2日，一审法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条作出(2019)甘01执异445号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。一审法院另查明，2014年7月5日，王雪松与穆萨公司签订《房产代持协议》约定王雪松委托穆萨公司作为其在兰州所购房屋，即案涉房产的代持人。2014年7月6日，兰州仁恒房地产开发有限公司（以下简称仁恒公司）向穆萨公司出具1104788元销售不动产统一发票一张，销售的不动产楼牌号记载为案涉房产。2014年7月21日，仁恒公司与穆萨公司就案涉房产签订商品房买卖合同。2018年5月15日，王雪松以要求穆萨公司将案涉房产变更至自己名下为由将穆萨公司诉至甘肃省兰州市城关区人民法院，2018年11月6日，该院以(2018)甘0102民初4166号民事判决书判决驳回王雪松的诉讼请求。一审法院判决：准许对穆萨公司名下的位于兰州市城关区和政东街199号仁恒国际3期A13栋1302室房产的执行。

王雪松、王海容不服一审判决，上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初715号民事判决，依法改判驳回杨文静的诉讼请求或将本案发回重审。2.杨文静承担一、二审诉讼费用。二审法院认定事实：除一审查明的事实外，二审法院还查明，王雪松与吴文娟系表姐弟关系，吴文娟与吴文海系姐弟关系。2013年6月5日，王海容以买受人的身份认购了仁恒公司开发的案涉房产。房屋总价款为2091205元，其中包含装修款986417元。同日，王海容向仁恒公司交纳购房定金100000元。王海容于2013年6月10日、9月17日分别交纳购房款452394元、552394元；又于2013年7月11日、9月17日分别交纳装修款493209元、463208元、30000元。以上款项合计2091205元。上述款项由现金支付和通过吴文娟的账户转账支付。2014年7月6日，王海容向仁恒公司提出更名申请，申请将案涉房产更名至穆萨公司名下。2018年3月14日，穆萨公司向仁恒公司提出更名申请，因更名未果，故诉至甘肃省兰州市城关区人民法院。2017年6月11日，吴文娟为案涉房产购买了罗曼迪卡品牌的床、尾凳等家具。2017年7月18日，吴文娟又购买了三星品牌电视运送至案涉房产安装。2018年12月2日，王雪松为案涉房产办理了网络电视业务。王雪松又于2019年3月24日、6月15日为案涉房产交纳停车费、电费。另查明，王海容自认其受王雪松委托代为购买案涉房产，购房款实际上均由王雪松出资。穆萨公司2013年至2014年的账簿显示，并未将案涉房产记载为其公司的固定资产，也未反映出支付购房款的支出。二审法院认为，本案的争议焦点为：王雪松对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利。本案中，首先，王海容自认案涉房产系王雪松委托其代为购买，房屋的实际所有权人为王雪松。王海容代购后不愿意落户至其名下，王雪松才与穆萨公司于2014年7月5日签订了《房产代持协议》，约定由穆萨公司代为持有案涉房产，并约定了双方的权利义务关系。次日，王海容向仁恒公司提供了更名申请，后穆萨公司与仁恒公司签订了《商品房买卖合同》。其次，房屋交付后，王雪松委托其表姐吴文娟代为照管、占有案涉房产，并于2017年6、7月份代为购买家具、家电等，足以证明王雪松在法院2017年12月4日查封之前已合法占有案涉房产。再次，通过王雪松提交的房款及装修款收款收据、转账凭证等证据，可以证实案涉房产系王雪松出资购买。最后，王雪松于2018年5月15日曾向法院起诉要求穆萨公司将案涉房产过户至其名下，法院以案涉房产仅仅办理了网签，尚未办理房屋产权登记手续为由驳回了王雪松诉请。故并非王雪松自身原因导致不能办理过户登记。综上所述，王雪松作为案涉房产的实际权利人，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，其权利能够排除案涉房产执行。二审法院判决：撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初715号民事判决；驳回杨文静的全部诉讼请求。

本院再审期间，杨文静提交以下新证据：1.关于兰州市限购政策网页打印件。拟证明案涉房屋在购买以及签订代持协议时均在兰州市限购政策范围之内，王雪松为规避限购政策将案涉房屋交由穆萨公司代持。2.案涉房屋视频录像光盘。拟证明案涉房屋由穆萨公司实际控制并对外出租。3.兰州市房管局房产证明。拟证明案涉房屋已于2020年8月31日网签备案至王雪松名下。4.另一执行异议案件相关材料。拟证明本案的实质真实性存疑。王雪松、王海容等人质证认为，对证据1的真实性、合法性及证明目的均不认可，二审中王雪松、王海容已经将兰州市的限购政策作为证据提交给法院，可以证明外地户口人员在兰州可以购买××房产，案涉房屋不在限购范围内；对证据2和证据3的真实性、关联性认可，不认可其证明目的；对证据4不予认可。结合王雪松、王海容的质证意见，本院认证认为，对于证据1，王雪松、王海容等人不认可其真实性，且该证据来源于网页截图，发布主体不清，本院不予采纳。对于证据2，王雪松、王海容等人认可真实性，但因该证据所反映的内容与案涉房屋被查封之前的占有、使用情况无实质关联，本院不予采纳。对于证据3，王雪松、王海容等人认可真实性，本院对该证据的真实性予以采信，对其证明目的将结合案件其他具体情况予以认定。对于证据4即另案执行材料，因并不涉及本案执行标的，与本案争议事实无关联性，本院不予采纳。

王雪松、王海容提交以下新证据：1.不动产权证书、购房发票、税收完税证明。拟证明案涉房产属于王雪松所有，不动产登记部门已经颁发不动产权证书，印证王雪松不属于兰州市房屋限购人群。2.企业信用信息公示报告。拟证明因收取案涉房产98万元装修款的公司兰州恒峰大业装饰工程有限公司已经注销，导致王雪松等人没办法调取该部分款项银行流水。3.居间合同、房屋租赁契约。拟证明案涉房屋由王雪松租赁给李军辉。杨文静质证认为，对证据1、证据2的真实性认可，不认可其证明目的；对证据3的真实性、关联性不认可。结合杨文静的质证意见，本院认证认为，对于证据1，杨文静认可该证据真实性，本院予以采信。对于证据2，本院认可真实性，但因兰州恒峰大业装饰工程有限公司已注销并不必然导致王雪松无法取得98万元装修款的支付凭证，故该证据不能证明王雪松本人足额支付了案涉房款，对该证据的证明目的不予采纳。对于证据3，因与杨文静新提交的证据2即案涉房屋视频录像所证内容矛盾，且记载的内容与案涉房屋被查封之前的占有、使用情况无实质关联，本院不予采信。

穆萨公司提交以下新证据：1.穆萨公司名下5家银行账户流水，拟证明穆萨公司没有支付过案涉房屋的购房款。2.微信聊天记录，拟证明案涉房产与穆萨公司无关，所以穆萨公司在执行中积极与杨文静协商，要求解封案涉房产。杨文静质证认为，对证据1、证据2的真实性认可，不认可其证明目的。结合杨文静的质证意见，本院认证认为，对于证据1，因所记载内容与二审查明事实相符，本院予以采信。对于证据2，因所载内容与其证明目的间缺乏关联性，本院不予采纳。

王雪松、王海容、穆萨公司、张世明、盛世公司对一、二审查明事实无异议。杨文静对二审查明的案涉房屋购房款支付主体、部分家具家电购买主体等相关事实提出异议。经查，杨文静对其所提异议并未提交充分证据予以证明，本院不予支持。

对于一、二审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，本院再审审查期间，王雪松于2020年11月18日取得案涉房屋不动产权登记证书。

本院再审认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案再审争议焦点为，王雪松对案涉房屋是否享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王雪松提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产时符合上述排除强制执行情形。首先，王雪松对人民法院查封案涉房屋前房屋未过户至其名下存在明显过错。王雪松虽提交了其起诉要求办理过户登记的相关证据，但该证据表明其起诉系在人民法院查封案涉房产之后。且本案一、二审期间，王雪松对为何由他人代持房屋问题未作出合理解释。本院再审庭审中，王雪松称，系因买房不想让配偶知晓，才故意将房屋交由穆萨公司代持。对此，本院认为，当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。其次，王雪松在人民法院查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。王雪松提交的《房屋买卖合同》和不动产销售发票记载的案涉房屋买受人为穆萨公司，王雪松并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋与出卖人签订房屋买卖合同。王雪松所签《房产代持协议》是王雪松与穆萨公司之间关于代持案涉房产的约定，无论在形式上还是内容上均与商品房买卖合同不同。再次，在案证据无法证明王雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王雪松提交的其缴纳物业费、停车费、电费等凭据均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后，相关购买家具家电票据显示购买人并非王雪松。现有证据不能证明王雪松在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。最后，在案相关票据中并无任何王雪松支付案涉房屋价款的转账记录或票据，无法印证王雪松交纳案涉房屋购房款的主张。因此，王雪松的异议不符合上述规定情形。虽王雪松在本案二审判决作出后，申请解除了对案涉房产的查封，并取得案涉房屋不动产登记证书，但不能改变案涉房屋被人民法院查封时，王雪松对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益这一基本事实。二审判决错误，本院依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因案涉房屋的权属登记已发生变化，本院对其判项进行相应变更。

综上所述，杨文静的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

一、撤销甘肃省高级人民法院(2020)甘民终279号民事判决；

二、变更兰州市中级人民法院（2019）甘01民初715号民事判决内容为：准许对位于兰州市城关区和政东街199号仁恒国际3期A13栋1302室房产的执行。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由王雪松、王海容负担。

审判长　　厉文华

审判员　　曾朝晖

审判员　　杨　卓

二〇二〇年十二月十八日

法官助理易淑娇

书记员余亚平

注：(2020)最高法民再378号《民事判决书》摘自《中国裁判文书网》