衢州市律师最有名，二手房买卖如何规避风险

白鹿/文

为提高从业人员业务素质，防范和化解存量房交易中的潜在风险，10月26日上午，由市房地产业协会组织的我市中介行业法律与业务技能实务培训在常山赛得小镇综合服务中心会议厅举行。

全市60余名中介从业人员参加了此次培训会。

FIRST | 壹

市房协会长徐南昌首先致辞，欢迎了各位的到来。

他指出，一直以来，市房协都在努力做好服务，致力于促进整个行业的健康发展。此次培训旨在帮助中介会员单位提高法律风险防范意识与问题处理能力，希望与会人员珍惜这次机会，认真学习。

*市房地产业协会会长徐南昌致辞

协会特邀浙江论剑律师事务所、21世纪不动产相关专家作为授课嘉宾，分别从法律和业务技能提升方面，对当前中介行业从业人员面临的法律困惑进行了详细释疑。

其中，衢州市律师协会会长、浙江论剑律师事务所主任陈庆林与在座各位分享了房地产中介居间服务时需要注意的十个风险点。

其中包括居住权、隐形共有人、租赁、抵押与查封、税费、土地使用权、贷款与资金安全、学区房、户口、房产交易中保证人责任、合同效力与违约责任等方面。

陈主任结合生动形象的案例和深入浅出的语言，将复杂的法律条文变得平易近人，浅显易懂。在座的从业人员也纷纷与陈主任进行互动，展开了积极的现场提问、互动交流。

*浙江论剑律师事务所主任陈庆林分享干货

SECOND | 贰

丰富的理论知识传授，对于从业人员树立风险防范意识、提高风险识别能力非常有现实意义。

事实上，陈主任提出的这些问题对于购房者也有所裨益，在这里我们也摘取了一些要点，制作了以下问答。

1、房屋存在租赁状况给房屋买卖带来哪些法律问题?

其一是“买卖不破租赁”的法律问题，房屋所有权变更，并不影响之前的租赁协议。租客可以继续住，直到租赁合同期满为止。

其二是承租人的优先购买权问题。作为承租人，对所承租的房屋享有优先购买权，卖方若侵害了承租人的优先购买权，承租人可以依法要求出租人予以赔偿损失。

2、买了二手房，卖方迟迟不肯过户，购房者可同时主张违约金和定金吗?

不可以主张，只能够选择其一。

3、抵押中的房子可以转让吗?

《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

4、在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，这份合同有效吗?

房屋买卖合同中的避税条款无效，但不影响合同其他条款效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

5、土地使用权期限到期了怎么办?

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。作为购房者应注意土地使用权期限的问题，原则上土地使用权期限越短，房价越便宜。

THIRD | 叁

随后，同样来自浙江论剑律师事务所的彭徐震律师，就“中介合同浅析”课题展开详细论述。

*浙江论剑律师事务所合伙人、行政总监彭徐震律师课题分享

他指出，房地产经纪人员应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，这些真实有效的信息应该包括所售房子的产权情况、抵押情况、学位是否被占用、租赁情况、落户情况、出售人与买受人的真实姓名、以及有效的身份证号等信息。

而针对中介最关心的中介报酬或费用问题，他也借助多个案例，指出了现存亟待改善的地方，并建议今后中介要注重精细化管理，整理服务清单，将付费明细化。

他的建议不仅对中介行业，对整个存量房市场的规范化运转都有借鉴意义。

紧接着，来自21世纪不动产的资深从业者郑俊峰做了《签约风险把控》主题的报告，从专业角度分享了他在实务操作中积累的一些经验。

*21世纪不动产资深从业者郑俊峰分享报告

FOURTH | 肆

最后，作为本次培训会的协办单位，赛得健康小镇的发言代表对绿城赛得·桃花源项目进行了现场推介。

桃花源系列是绿城的一大高端产品序列，作为纯合院项目，低密度的绿城赛得·桃花源吸引了一众人的关注，户型、价格成为在座人员最关注的问题。

对于大家的疑问，发言代表也一一进行了解答。

会后，笔者也到项目现场转了一圈。

目前，桃花源生活美学馆正在紧张有序的施工中，主框架已搭建完毕，不日将与大家见面。

项目二期也在预定当中，产品类型建筑面积约100-290㎡绿城中式合院，详情可与置业顾问咨询。