北京二手房买卖合同，北京禹洲朗廷湾售楼部

禹州朗廷湾售楼处。梁学城/摄

梁学城/发自北京

近日，北京市通州区限竞房禹洲·朗廷湾（备案名：朗廷雅苑）的业主赵磊（化名）向记者反映，项目原定于2022年9月30日交房，但是临近交付，业主们却收到了顺延交付告知函。

业主供图

据悉，该项目此前就因施工进度缓慢、停工被业主投诉。业主称，在2022年春节后就发现施工进度缓慢，而开发商并未如实告知施工情况。2022年3月至今，通州区住建委曾组织相关方曾组织召开三次沟通会，开发商均未做到在所承诺的工程节点完成工程。

如今距离项目一期交付日期不足两个月，仍有部分楼栋窗户未安装，地面还是土地状态，且质量也存在诸多问题，业主们对该项目能否如期交付没有任何信心。

再度延期

公开资料显示，禹洲朗廷湾位于通州区永顺镇，由北京禹茂房地产开发有限公司开发建设，系禹洲集团旗下企业，施工总承包单位为中建科技集团有限公司。项目包括14栋住宅楼和6栋商业建筑。按照购房合同约定，住宅项目应于2021年12月31日前竣工，并分两期以精装修标准交付，分别是2022年9月30日和2022年11月15日，其中一期为1、2、3、6、9号楼。

7月初业主发现自去年封顶后一直无明显施工进展，曾多次向区住建委投诉。彼时，据7月20日北京城市副中心报道称，禹洲朗廷湾项目正有序推进，可以保证楼盘如期交付。禹洲集团北京公司总经理彭浩也向业主表示，预计8月中旬前后陆续实现外立面亮相，9月底一期全部竣工交付，二期预计十月中下旬竣工，十一月中旬交付。

7月份开发商向业主出具的项目一期抢工计划表也证实，计划9月15日完成外装饰工程，9月20日完成精装修和景观工程。

业主供图

临近交房时间，开发商又表示项目预计顺延至10月31日前交付。

9月15日，记者曾致电禹洲朗廷湾售楼处，询问项目能否如期交付？对方表示，目前项目处于正常施工状态，“朗廷湾目前约有700~1000人在施工，可以肯定楼盘如期交付。”

9月16日上午，记者来到售楼处，发现销售基本上已经离岗，现场只有三个工作人员，在询问能否如期交房时，对方却表示，项目要往后延期一点，具体什么时间不太清楚。

从项目工地可以看到，一辆货车正在大门外等候进场，工地门卫介绍，目前正在加紧施工，“楼体完成装修后，业主们就可以进来参观。”

项目工地门口

此外，禹洲地产北京公司公众号发布的2022年8月家书显示，以禹洲朗廷湾1号楼为例，1#楼（共11层）主体结构已封顶，保温板粘贴，外墙腻子施工，外装饰整体完成35%；窗户安装完成96%（临时消防立管处暂未安装）；精装整体完成18%；公区正在铺设污水管道和回填土。

在记者询问是否担心再度延期的风险时，部分业主称不能排除再次延期，但是工程确实到了收尾阶段。“目前一期的精装已经进行了大半，毕竟所谓精装本身就比较简单，贴完砖刷完涂料就剩下一些安装工作。”不过，赵磊则表示，肯定还会再延期，工程质量有问题，整改就需要很久。

“施工工艺不规范，目前几乎所有楼栋外立面都有肉眼可见的鼓包、不平与褶皱、坑洼。部分楼体还出现了破损，”赵磊表示，“这些问题从七月底发现后我们已经向开发商反映了，现在发现项目大部分外立面依然皱褶、鼓包，如果不处理我们业主将拒绝收房。”

业主供图

施工方则表示，项目并没有找平的预算。

出现“问题合同”

业主张悦（化名）告诉记者，禹洲朗廷湾出示的购房合同中还有诸多不合理之处，涉嫌通过这些条款免除责任，侵犯购房人的正当权益。她们曾多次与开发商沟通，但对方却表示，“以合同约定为准”。

张悦称，“《北京市建设工程质量条例》明确规定开发商需担任的保修责任，其中地基基础和主体结构的保险期至少为10年，防水工程的保险期至少为5年。但是我们的预售合同却注明‘经出卖人充分提示，双方同意，本合同不适用本条约约定’，开发商以此规避保修责任，完全是霸王条款。”

业主供图

对此，记者致电通州区住建委了解情况，一位工作人员表示，该条款明显违背国家相关法律法规，即使开发商将该条款写在合同里以规避保修责任，我认为该条款也是无效的，如果存在房屋质量问题，开发商必须履行保修责任。

北京金诉律师事务所主任王玉臣同样向记者表示，根据《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》第四条规定，本市新建住宅工程项目，在土地出让合同中，就已经将投保缺陷保险列为土地出让条件，并要求选择具备相应能力的保险公司。

此外，多位业主反映，开发商还涉嫌通过合同的补充协议设定多处“不合理条款”，与合同正文约定相悖。

上述工作人员表示，合同有合同法，合同法是由市场监管局去监督管理的。接到业主投诉反映后，北京市监局工作人员已经对合同文本进行核查，经查，该项目合同及补充协议确实违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》(京建交〔2006〕334号)第三条的规定，我委依据规定已经下达责令改正通知书，责令开发企业改正该行为，并将相关问题线索移送通州区市场监督管理局进行调查处理。

而开发商私自降低橱柜、电器、可视对讲等品牌配置，同样遭到业主们反对。

据反映，7月25日，开发商发布“项目合同交付标准品牌变更告知书”。该告知书披露，部分已签署供货合同的品牌工厂无法正常按期供货，采取品牌更换的方式保证工程进度，更换后品牌与原品牌属同档次品牌。

业主供图

“开发商表示更换为同档次的品牌，甚至拿出淘宝销量排行榜。实际上，我们了解到品牌档次并不一致。”一位业主告诉记者，“以橱柜为例，通过咨询，金牌档次更高。同配置和型号，品牌优和差，差距很大。希望开发商按原标准交付或者补偿业主。”

据悉，面对购房人的质疑及投诉，开发商提供了“同等品牌”证明文件，证明方式主要为：新旧品牌都属于十大品牌、新旧品牌的产品参数一致、新旧品牌均通过认证。但业主认为，开发商丝毫未提新旧产品的价格差异，这种对比可谓毫无意义。

就业主提出的诸多诉求，记者多次联系禹洲集团北京公司相关负责人，截至发稿均未收到回复。

曾停工达半年

2019年2月，禹洲+金茂联合体以19.3亿元拿下项目所在地块，溢价率高达19.6%。后来金茂退出，禹洲独立操盘。

作为其进京的首个作品，项目用的是禹洲集团成熟的产品系“朗廷系”，且作为通州第三个，副中心第一个限竞房，朗廷湾限均价52508元/平方米，而当时通州城区内的其他商品房价格都在6万元/平方米以上，项目本应该不难卖，不过项目旁边有一个通州殡仪馆。

根据北京市住建委网签数据，项目在2020年1月、9月分别拿下全部572套房源的预售许可，截至9月16日，近两年的时间，网签了431套房源，还剩157套房源待售，销售回款欠缺。

一位知情人士表示，针对并不理想的销售情况，禹洲集团给出了相应的“开源节流”方案。针对供应商的工程款支付上，则采取了“少付、缓付”策略。

另外，记者了解到，禹洲集团自2021年8月出现财务暴雷并陷入资金链危机，2021年9月开始北京朗廷湾便因无法支付工程款停工长达半年之久，业主不止一次拍到工人讨薪的画面。

2022年3月7日，禹洲集团发布公告称，2023年到期的8.5%优先票据（即2023年票据II）利息2125万美元，已于2022年2月4日到期应付，但是公司在30天宽限期内并未支付利息，已构成违约事件。5月31日，禹洲集团发布公告，无法支付已到期且超过了宽限期的多笔境外美元债券，违约规模合计5727.96万美元。对应的美元债未偿余额本金为6.5亿美元、4.97亿美元、1.79亿美元，永续美元债未偿余额为3亿美元。

在这一背景下，业主担忧项目预售资金监管账户资金是否安全，集团的票据违约事件是否会对项目带来诸多风险。

在通州融媒的报道中，住建委相关负责人表示，经北京市住建委官网核实，该项目商品房预售资金监管账户正常，且完全按照用款计划（可在售楼处公示区查询用款计划）进行支取。考虑到禹洲朗廷湾业主诉求和实际利益，区住建委第一时间到现场查看项目实际进展，并约谈了开发企业负责人。

“下一步，区住建委将持续关注项目的发展以及监管账户内资金使用情况，及时向房地产风险防化专班成员单位通报。并不定期召开参建各方协调会，督促各方压实主体责任，按质按量确保施工进度。”

记者也将持续关注事件进展。