商品房委托代理销售合同纠纷，二手房买卖最常见纠纷

【引言】

对于卖方来说其不可能成为专职卖方，由此“委托第三人打理”成为很多卖方的选择。卖方让第三方代表其本人与买方协商并签订合同，则属于委托代理关系，且卖方需为第三方的行为对外承担责任。

在委托代理中，委托权限关键。实践中，委托人在行使权限时往往会扩大权限范围。而善意第三人或相关中介在房产所有权人的认可（明示或默认）下也没有确认被委托人的权限的意识。这导致部分代理人为其自身利益在“代签”合同上为买房人降低成交价。如果卖方事后予以认可，则房屋买卖合同可继续履行。但实践中产生纠纷的原因正是，卖方对于此代理行为不认可，导致被委托人属于无权代理，故买卖合同无效。

如果买卖合同被法院认定无效，原来合同中约定的条款对房屋所有权人并没有约束力，而代理人又非合同的主体，买方也不能要求代理人承担违约责任。因此，买方在不能通过合同条款追究卖方及代理人责任的时候，只能要求其承担缔约过失责任。根据《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。鉴于买卖合同的无效的主要原因就是代理人没有取得卖方的委托授权，因此，无权代理人对合同的无效有较大过错。尽管买方可以通过上述方式挽回一部分经济损失，但是其与第三人成交的“机会损失”及“期待利益损失”则是不可挽回的。所以，在二手房交易中，如果对方是代理人，一定要对方出具业主签字的且授权内容明确的《授权委托书》，并且要保管好该材料；要求代理人出示房产证原件以及业主的身份证明等，防范代理人无权代理。即使代理人和业主是亲属关系也不意味着其就有代理权，也需出具相应的《授权委托书》。

【司法实践】

——卢国铭上诉杨政洁房屋买卖合同纠纷案（(2016)京01民终5682号）

案情简介：

2015年6月27日，经北京存房房地产经纪有限公司居间服务，买受人杨政洁（乙方）与出卖人卢国铭之子卢嘉（甲方）签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》。2015年8月1日，卢国铭本人将《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》落款处卢嘉所代签的卢国铭字划掉，签上其本人名字。2015年9月30日，北京存房房地产经纪有限公司为卢国铭与杨政洁办理网签手续，2015年10月10日，网签完成。后双方在履约上均存在不同程度的懈怠，这也造成了后续履行合同时间的紧张。为维护自身合法权益，杨政洁请求法院判决卢国铭履行我与其签订的501号房屋买卖合同及补充协议，办理房屋过户及交付房屋的手续。

关于本案争议焦点：《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》的北京市第一中级人民法院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2015年6月27日，卢嘉在未取得卢国铭授权的情况下代为出售房屋系无权代理行为，但卢国铭于2015年8月1日对卢嘉的无权代理行为进行了追认，故双方签订的房屋买卖合同自2015年6月27日起即发生法律效力。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。

相关法律法规：

《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

《民法总则》第一百六十四条规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任；代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。

《民法总则》第一百六十五条规定，委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。

《民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出；行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益；相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。