上海房地产律师，银华大盘两年

华银城现状。

多个项目进入停摆状态之际，失速的华银地产也未停止购地计划。

中房报记者 李叶 北京报道

56岁的陈秋华怎么也想不到，自己会因一次买房陷入一场危机。她在接受采访时向中国房地产报记者展示的购房合同，揭开了这段“危机”始末。

2015年是陈秋华人生的转折点，离婚后的她搬离了原在北京居住的房子，经销售推荐，购买了当时风头正盛的环京项目涞水华银天鹅湖国际生态城（以下简称“天鹅湖”）推出的养生宝系列房源。按照合同约定，房屋原本在2017年12月31日正式交付；到了2018年11月底，项目几乎没有动工，房子更是一直未作网签。

多次沟通后，开发商给出了半年后退房退款承诺。到了2019年，这一承诺被推翻，变成了“可以将养生宝的房子换成开发商旗下另一项目涞水华银城人才家园（以下简称“华银城”）”的建议。“说是‘建议’，却没有什么商量余地。”陈秋华介绍，当时的负责人直言“要么换房，要么没钱，就等着吧。”

换房也不简单，需要再支付40万元差价，为了不让花出的钱“打水漂”，陈秋华除掏出剩余不多积蓄外，还向亲戚朋友借了十几万元才将差价凑齐，支付完这一部分差价没几天，开发商老板被抓的消息传来，原本还建设得如火如荼的华银城也陷入停滞。

如今，本该在退休后“享清福”的陈秋华，只得一边租房一边为了还债干起了保洁的工作；这一工作也因时不时的病痛中断，收入无法保障。

陈秋华的遭遇不是个例。记者查阅资料了解到，华银城2、3、4地块总计约7600套房；天鹅湖项目中金海岸总计177栋楼，4384套房；金峪谷总计108栋，3377套房；西山廊桥一期A区13栋，712套房，B区5栋，341套房。目前，均未正式交付。

上述两个项目的开发商是河北华银房地产开发公司（以下简称“华银地产”），隶属河北华银基业房地产开发集团有限公司（以下简称“华银基业”）。自2019年华银地产法人庞文剑被立案侦查起，“非法集资”成为围绕着华银集团的关键词。

今年以来，华银地产再陷资金监管疑云。

8月5日，华银城业主提供给记者的一份录音显示，从涞水县住房和房产管理局（以下简称“涞水房管局”）获悉，华银城2号地块8号楼的监管账户资金就剩5万余元，3号地块监管资金早没了，4号地块还剩一些，但不够封顶。

购房合同显示，华银城预售资金监管机构为河北涞水农村商业银行（以下简称“涞水农商银行”），华银地产正是涞水农商银行股东之一。

8月14日，中国房地产报记者就上述情况拨打了华银地产预留电话，电话为占线状态。随后记者致电华银基业，电话则无人接听。

“陷入困境的晚年生活”

在不太明亮的出租屋内，陈秋华把一张张病例递给记者查看，上面记录着从抑郁、心律失常、脑动脉硬化到需要手术的良性肿瘤等各种病症。

最近的一次手术后，因身体无法承担大量体力劳动，陈秋华的保洁工作也失去了，生活陷入困境。

陈秋华将生病的原因归咎于置业失败后的心中郁结。她告诉记者，自己背上债务后不敢告诉儿女，只能将所有情绪藏在心里；在维权过程中，还担心开发商的打击报复。

与陈秋华同病相怜的还有60岁的韩美娟。她告诉记者，“当初买华银城的房子，就是为了把母亲接过去一起养老，如今母亲已经去世，还没有收到房。”

为心中期待的养老生活购买的房子，给她们晚年生活带来的是一次劫难。

采访中，多位业主向记者表示，在前期维权过程中，华银地产曾多次威胁、恐吓业主，甚至采取过暴力手段。

诸多证据证实了业主们所言非虚。

2019年6月26日，河北省高碑店市公安局发布公告称，已经成功打掉了盘踞在涞水县以华银地产为依托的犯罪集团，要求受害人配合调查取证，限令犯罪嫌疑人主动投案。

公告未说的是，因相关问题，华银地产法人庞文剑也被采取强制措施立案侦查。

2020年末，庞文剑因故意伤害罪、寻衅滋事罪、强迫交易罪、故意毁坏财物罪、聚众扰乱社会秩序罪、非法采矿罪、非法吸收公众存款罪等多项罪名被判刑20年，并处罚金约1亿元。华银地产数位相关人员也涉案入狱。

法人的入狱并非结局，更多的问题正暴露出来。

华银地产称，自2019年4月下旬以来，受天鹅湖项目整改和公司相关负责人被公安机关立案调查事件影响，华银地产在企业经营、项目建设、上下游合作关系上出现了较大波动，加之历史遗留问题，股权被查封和负面因素影响导致资金出现重大困难。

资金问题则直接引发了众多项目停摆。

直到今年1月，华银城公众号发布了一篇文章，宣布2号地7、8、9号楼的业主收房了。

8月12日，一位2号地块8号楼业主在接受记者采访时则否认了这一消息，“我可以保证自己没有收房，实际领了钥匙的业主也就十几户。因为这些房子连综合验收都没有做，是违规交房。”

资金监管疑云

项目是否能复工和交付？核心问题仍是资金。

今年5月23日，华银地产发布《关于天鹅湖CD座公馆施工计划及资金解决方案的说明》称，达到毛坯交房条件需投入建设资金约4000多万元。

在7月12日天鹅湖项目业主会议上，涞水县房管中心工作人员则坦言，“目前监管账户剩余资金约50余万元。”

8月5日，华银城业主提供给记者一份录音显示，从涞水县住房和房产管理局（以下简称“涞水房管局”）获悉，华银城2地块8号楼监管资金仅剩5万余元，3地块的监管资金早没了，4地块还剩一些，但也不够封顶。

“巨额预售资金都去了哪里？”业主们提出了疑问。目前，没有任何人就监管资金流向给出答案。

在华银城业主的购房合同中显示，华银城预售资金监管机构为涞水农商银行。

记者通过企查查了解到，华银地产在2015年9月对外投资了涞水农商银行，持股比例1.6082%，认缴出资额1000万元。同时，业主出示的一份“2021年高碑店市人民法院公布的执行裁定书”（记者在公开渠道未能查询到）还显示，华银地产曾以多位个人名义间接持股涞水农商银行3801.6万股股权。

就上述情况，中国房地产报记者采访了上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东，唐震东表示，商业银行股东应当使用自有资金入股商业银行，且确保资金来源合法，不得以委托资金、债务资金等非自有资金入股。商业银行股东不得委托他人或者接受他人委托持有商业银行股权。上述事件中，开发商以他人名义持股资金监管银行行为，属于严重的违法违规行为。法律依据见《商业银行股权管理暂行办法》第10条、第12条。

根据上述执行裁定书显示，2021年6月，法院已冻结了华银地产以他人名义持有的涞水农商行3801.6万股股份。

开发商在其持股的银行开设监管账户，目前法律则并未禁止。

“开发商挪用监管资金是违规的。”唐震东告诉记者，商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。法律依据见《最高人民法院、住房和城乡建设部、 中国人民银行发布关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》。

显然，当前许多地区商品房预售资金监管并未发挥应有的作用。

涞水农商银行还曾为华银地产融资行了“方便”。5年前，华银地产两次将涞水农商银行股权出质予高阳县农村信用联社，两次股权出质数额合计2000万股。

8月14日，中国房地产报记者就上述情况拨打了华银地产预留电话，电话为占线状态。随后记者致电华银基业，电话则无人接听。

失速的华银

从2020年到2021年，华银地产在项目资金链断裂、项目长期停摆的情况下，又拍了9块地。

企查查APP显示，华银地产涉及司法案件1502起，共558个风险关系对象，共30条被执行人信息，共842条裁判文书，共641条开庭公告。对于一家中小型房企来说，这个数量实属惊人。

华银地产、华银基业走到如今地步，与其深入布局涞水无不相关。

官网资料显示，华银基业成立于2003年，以城市运营、资本运营、地产开发、养老产业、旅游商业、股权投资、现代农业等七大产业为主营业务，并积极探索和创新产业新城运营。

目前，华银基业对外投资7家子公司，除华银地产外，还有海南华银基业房地产、河北华银基业建筑工程、河北保通物流等。

公开报道显示，2007年华银基业经河北省保定市政府一位主要官员的引荐，进入涞水县。华银地产也于这一年成立，它由华银基业、庞文剑各持股55%、40%，庞文博、庞青山各持股2.5%组成。

布局涞水后，华银地产首个项目就是依托北京的十渡景区和涞水本地野三坡景区打造的旅游度假项目，即华银天鹅湖，主要针对北京旅游、养老和休闲需求。

2012年，华银地产与涞水县合作面进一步扩大，开始共同打造涞水新城。华银基业官网介绍显示，涞水新城总规划用地175平方千米，由占地65平方千米的华银天鹅湖、85平方千米的新兴产业示范区项目和占地25平方千米的中国航天科技城三大板块组成，将打造成为承接非首都功能的桥头堡。涞水新城也是华银基业引以为傲的项目，甚至放在官网里，称之为是城市运营的代表项目。

2014年，涞水新城因违法占地被原国土资源部挂牌督办，此后经历了两年整改。

涞水新城惹了麻烦，但是华银地产并没有停止扩张的脚步。2015年下半年开始，环京楼市火爆，华银地产在天鹅湖项目和华银城销售过程中通过以提前获取首付款及承诺售后返租等方式解决资金难题。

2017年7月，华银基业发布的一则消息显示，其在涞水新城已完成200多亿元投资。在2016年底到2017年初不到半年时间，华银基业又以迅雷之势在环北京的张北、承德、石家庄等区域以及雄安新区完成布局，并且剑指南方。在海南黄金旅游圈上的东方市完成布局后，华银基业因未按合同约定履行出资义务，致使签约公司无法推进，并最终解约。

涞水新城的土地问题和开发投入，消耗了华银地产大量精力和金钱，加之快速的对外扩张，且布局项目不顺利，华银地产资金问题开始显现，大量项目停摆。在业主维权过程中，华银地产又多次使用威胁、恐吓，甚至暴力等手段将矛盾激化。

直到2019年，庞文剑及其治下的华银地产被定性为“盘踞在涞水县以华银集团为依托的犯罪集团”，多个项目进入停摆状态。但失速的华银地产也未停止其购地计划。

通过天眼查，记者在华银地产购地信息里看到，从2020年到2021年，华银地产拍了9块地，涉及金额9000多万元。

困局难解

有曾在华银方面任高管的人士告诉媒体，华银的跌倒和其强扩张的战略有关，涞水新城是巨无霸体量的项目，打造如此规模的项目需要极雄厚的资金和超高的资源调配能力，而这超出了华银的运筹能力。

战略失误和运筹能力不足显然不能成为其留下烂摊子的借口。眼下，偿债与复工交房是华银方面的重要任务。

公开资料显示，华银基业欠税总余额为22.5万元。

去年9月中旬，法院裁判文书显示，要求华银地产偿还平安银行广州分行借款本金约1.11亿元，以及相关利息。同时，在华银地产未履行清偿义务时，平安银行广州分行对其旗下部分不动产有优先受偿权等。

今年8月5日，华银地产新增股权冻结，执行通知书文号为（2022）冀06执142号，被执行人为华银地产，冻结股权标的企业为河北逐梦谷创业孵化器有限公司，冻结权益数额为9732万元人民币，冻结期限从2022-08-02到2025-08-01。

当前，华银地产已有38条股权冻结信息、被执行人记录36条，被执行总金额61182.29万元。

还不起债务时，便有了司法拍卖来抵债，华银地产自然也不例外。企查查APP显示，目前与华银地产相关的司法拍卖信息多达102条。

7月12日，华银地产新增3则司法拍卖，拍卖标的分别为“涞水县宋各庄乡天鹅湖·金海岸生态休闲居住区DTD73-3A-101的房产”、“涞水县宋各庄乡天鹅湖·金海岸生态休闲居住区B区D9的房产”、“涞水县宋各庄乡天鹅湖·金海岸生态休闲居住区GY6-2-102的房产”，建筑面积分别为196.48平方米、435.82平方米、143.59平方米，起拍价分别为1682895元、3470033元、1227668元，拍卖时间均为2022年7月15日10时。

复工方面，“华银天鹅湖”公众号的最近一期写道：“时下，我们正经历着集团成立以来最困难的时期，地产调控力度未减、新冠疫情蔓延未止、涉案风波余震未消三大因素，如同三座大山压在我们身上，突出重围，努力活下来，是我们正在进行的战斗。”

对于华银地产的“战斗”，业主们并不买账。业主雪穗告诉记者，华银地产总是在承诺施工交房时开始表演性复工，表演不了几天再度停工，年复一年。“直到8月5日，我们去华银城项目工地上，仍没有看到施工工人，工地上的钢筋都变成了锈疙瘩。”

（应受访业主要求，文中陈秋华、韩美娟、雪穗等均为化名）