退房款找律师，买房后房价跌了开发商需要退差价吗

一些业主在购买新开发的一个楼盘的房屋后，这个楼盘的房价就跌了，有些业主一计算，觉得自己亏了七八十万，于是找到开发商要求补差价或者退房，但是开发商则不同意，双方也因此发生了激烈的矛盾，那么像这种情况，从法律的角度看应该如何处理呢？下面我们先看下这一事件的大致情况：

律师解读：购房后房价下跌，

前两天，网上曝出一个让人看了有些哭笑不得的消息：青岛一售楼处被人砸烂了！这到底是怎么回事？原来，这个楼盘降价了，原先买房子的业主感到亏了：很多业主当初买房的时是14000多元钱每平米，谁知最近开发商大降价，直接就降到了1万元左右了，一平米降了4000块钱左右，这里的户型基本都是200平米左右，一套房子就亏了大约80万，这让一些业主感觉自己亏大了。这些业主于是一起到售楼处，希望找开发商补差价，也有业主要求退房，但开发商称，涨价和降价都是市场上的正常行为，当初卖房子的时候也没有承诺如果降价就补偿差价，所以开发商无法满足房东的要求。业主一听更来气了，开发商一看不好，连忙叫来了保安和所有的售楼人员，结果双方发生了肢体冲突，双方也因此一直僵持不下。

业主怒砸售楼处

问题1：房价下跌后，已经购房的业主是否有权要求解除购房合同呢？

律师回应到：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋的买受人可以要求解除购房合同，并要求退房的情形有：(一)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）开发商延期交付房屋；（三）在房屋买卖合同订立后，开发商又将房屋出卖给第三人；（四）在房屋买卖合同订立后，开发商没有告知购房人而又将该房屋抵押给第三人；（五）房屋的实际面积和房屋买卖合同中约定的面积误差比绝对值超出3%；（六）房屋无法办理所有权证；（七）房屋的质量不合格，导致无法正常居住等。而房价的变化，并不会直接导致房屋买卖合同被解除，不是合同解除的法定理由，除非是房屋的买受人和开发商协商一致解除房屋买卖合同。因此已经购买房屋的业主并不能因为开发商降低了房屋价格而要求解除购房合同，也不能要求退房，但同样的，当房屋的价格上涨后，开发商也不能要求解除房屋买卖合同。

要求退差价或退房

问题2：房价下跌后，已经购房的业主是否有权要求开发商退还差价呢？

律师回答到：在房价下跌后，如果已经购房的业主最终能够和开发商达成退还差价的协议，那么这些业主就有权要求开发商退还差价。因为合同法的一个基本原则就是契约自由原则，也即我们通常所说的意思自治原则。房屋买卖合同是开发商和购房人之间的自愿订立，当然也允许双方当事人通过协商的方式对合同的内容进行变更或解除。开发商与购房人通过协商的方式，自愿达成退还差价的补偿协议就是协议变更合同条款，当然其前提应当是不违反法律和法规的规定，以及不损害第三人的利益。因此，一旦当有效的协议达成，开发商即有义务支付业主差价，业主也有权利要求开发商依据协议的约定返还差价。不过，如果业主和开发商之间没有达成返还差价的补偿协议，已经购房的业主是没有权利单方面要求开发商给予差价的补偿的。

问题3：这一事件给我们的启示是什么？

律师提醒到：房屋的价格往往会因为政策的原因或者开发商为达到促销目的的原因而发生变化，如果一旦房屋价格上涨，开发商就可以要求业主返还房屋，或者是一旦房屋价格下跌，业主就可以要求开发商退房，那么房屋买卖合同的稳定性必然会受到严重的影响，而这也会影响市场秩序，使市场陷入混乱。因此无论是开发商也好，还是购房者也好，都应当承担房屋买卖后价格变动带来的风险，这种风险只能通过选择最佳卖房或购房的时机来借以规避。另一方面，在发生上述这种事件时，双方当事人都应当寻求和平的方式加以协商处理，过激的行为只会加深矛盾，这对双方当事人而言都不是一件好事。