雁塔区找抵押合同案件律师，借名买房如何起诉

借名买房纠纷是一种特殊的房地产纠纷，其特殊性在于：

1. 涉及多重法律关系。相比一般的房屋买卖合同，此类纠纷存在实际购房人与名义购房人之间的借名关系，名义购房人和开发商之间的买卖关系，名义购房人与贷款银行之间的贷款、抵押关系。因此涉及的主体较多，实际购房人常因遗漏诉讼主体，导致诉请目的无法实现。

2. 多属于物权所有权确认纠纷。涉案房屋是否办理物权登记，是否存在权利负担如银行的抵押权，甚至存在贷款未还清等情形，都可能对实际购房人的确权诉请能否被支持产生影响。

本文通过梳理西安地区法院裁判规则，为此类案件提供切实可行的诉讼请求列举方案。

01 诉前风险识别与排查

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1. 应查清房屋性质，避免因交易限制而无效。

以房屋是否允许作为进入市场交易区分，可以大致分为可上市交易、有条件上市交易、限制上市交易房屋三类。可上市交易房屋主要是商品房、已购公有住房、已购集资建房等，有条件上市交易房屋主要是经济适用房、可售的公租房，限制上市交易房屋主要是廉租房及不允许交易的其他房屋。实践中的情形远比本文讨论的范畴宽广，此处分类仅是大致分类，并无法准确涵盖每类房屋的例外情形。

各类房屋交易效力大概如下：

（1）对于限制上市交易的房屋，无论何种交易均属无效。

（2）对于违反限购政策的借名购买商品房行为，现有的裁判认为违背公共利益及公序良俗原则而无效，但在法庭辩论前实际购房人取得购房资格有效。

（3）对于有条件上市交易的房屋，例如经济适用房自交付居住满五年，按照标准价购买公有住房和集资房补交剩余价款后，一般认定为有效。不过具体到借名买房案件中，则存在不同的认识，例如：

李云桥、张巧梅等物权确认案（西安市中级人民法院，（2021）陕01民终9990号）

一审法院认为，李美妮对案涉房屋居住至今已满五年。经济适用房并非国家法律明确规定禁止流通的住房，虽然在最初购买时有政策层面设定的限制，但经过相应的时间段以及通过补缴相关费用之后，经济适用房的商品化性质与其他可流通的商品房屋并无区别，不会对公共利益造成损害，李云桥、张巧梅所称借名买房违反国家政策、损害社会公共利益的抗辩意见，不予支持。判决：确认房屋所有权归李美妮所有；本判决生效后李云桥、张巧梅协助将房屋产权过户登记到李美妮名下。

本院认为，经济适用房政策系保障低收入人群居住权益的制度，具有极强的社会公益性，若是允许借名买卖，将极大的损害低收入者的利益。……一个符合购买条件的低收入家庭将失去购买经适房的机会，明显与社会公共利益相悖。结合二审中双方提交的新证据及陈述等，该协议系以合法的形式掩盖非法目的，且与社会公序良俗相悖，应为无效。李美妮依据该无效合同主张确权及过户，依法不予支持。判决如下：

一、撤销西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初10134号民事判决；

二、驳回李美妮关于确认房屋归李美妮所有之诉讼请求；

类似的案例还有：霍艳华、李芳等所有权确认案（西安市中级人民法院：（2021）陕01民终9954号）

上述案例对于经济适用房的借名买房行为认定无效，未考量此类房屋已经满5年的限制交易期。所以无论是交易前还是起诉前，都应当对所涉房屋的性质、交易条件加以调查研究，以避免因此无效的风险。

2. 应查清房屋是否建造完成，是否办理物权登记，避免因不具备确权、过户条件被驳回。

（1）如果房屋尚未建造完成，或未办理物权初始登记，则房屋尚不具备确权、过户条件，实际购房人要求确权的诉请将不会被支持。为避免全案被驳回，此时可以变通请求确认原告为房屋的实际购房人。

案例一：王煜与何重斌，张翠红房屋买卖合同案（西安市雁塔区人民法院；(2020)陕0113民初15080号）　　

原告请求：1. 依法确认房屋所有权人为原告；2. 判令被告协助原告办理位于房屋的过户手续；

本院认为，……但因该房屋目前尚未实际建成交付，不具备确权和过户的权利，原告起诉不符合民事诉讼的规定条件，依法应当驳回起诉；待涉案房屋建成交付和取得房屋产权证书后，原告可再行起诉。兹依据《民事诉讼法》第一百一十九条，裁定如下：

驳回原告王某起诉。

类似的案例还有：陈海平与陈小刚所有权确认案（西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初4242号）

（2）房屋已经办理初始登记（即办大证），但房屋产权尚未办理至名义购房人名下（即办小证），此种情况下要求确权的请求应否被支持存在不同的结论，但即使确权，也会因为房屋不具备过户条件被终结执行。

一种是不予确权：

案例一：刘娟利、刘卫辉与王小娜、冯永刚房屋买卖合同案（西安市中级人民法院；（2020）陕01民终13042号）

王小娜、冯永刚请求：1. 判令房屋实际归王小娜、冯永刚共有；2. 判令刘娟利、刘卫辉配合王小娜、冯永刚办理剩余房贷一次性清偿手续；3. 判令刘娟利、刘卫辉配合第三人工行曲江支行办理解除涉案房屋预抵押登记手续。

一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

本案中，王小娜、冯永刚与刘娟利、刘卫辉就涉案房屋的所有权产生纠纷，……该房屋登记在刘娟利名下，实际权利人应系王小娜，因王小娜与冯永刚系夫妻关系，现要求确认该房屋系二人共同所有，应予以支持。……综上，一审法院遂依据《物权法》第三十三条，《民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、位于西安市曲江新区房屋归原告王小娜、冯永刚所有。二、原告王小娜、冯永刚应于本判决生效之日起30日内向第三人中国工商银行股份有限公司西安曲江支行偿还房屋的剩余按揭贷款。三、被告刘娟利、刘卫辉及第三人中国工商银行股份有限公司西安曲江支行应配合原告王小娜、冯永刚办理贷款的手续。四、上述款项支付后，被告刘娟利、刘卫辉及第三人中国工商银行股份有限公司西安曲江支行应配合原告王小娜、冯永刚办理上述房屋抵押登记注销手续。

二审法院认为，……但涉案房屋现仍登记在西安筑家置业有限公司名下，刘娟利、刘卫辉未对涉案房屋享有物权，王小娜、冯永刚主张其享有所有权不属于物权确权的范畴，一审予以确权无法律依据，但是王小娜、冯永刚要求刘娟利、刘卫辉履行借名买房合同的法律义务依法有据，一审予以支持并无不当。……依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：

一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1110号民事判决第二项、第三项、第四项；

二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1110号民事判决第一项。

类似案例还有《杨万亮、王勇合同纠纷民事二审民事判决书（西安市中级人民法院(2021)陕01民终7930号）》

以上二案均认定没有办理小证不能确权，所以最为直接的方法是要求确认原告为实际购房人，享有购房合同的权利义务，同时要求开发商将房屋所有权证书办理给被告，由被告向原告办理过户。

另一种是予以确权：

方科与赵利萍所有权确认案（西安市中级人民法院（2020）陕01民终875号）

方科向一审法院起诉请求：确认房屋归方科所有。

一审法院认定事实：案涉房屋已经办理初始登记，具备办理转移登记的条件。建行陕西省分行愿意配合办理案涉房屋的撤押手续，华洲公司愿意配合办理房产证的相关手续。

一审法院认为，……方科为实际购房人，故方科主张确认案涉房屋归其所有，法院予以支持。综上所述，依照《合同法》第六十条，《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：确认房屋归方科所有。

二审法院予以维持。

此类案例较少，且法院判决确权的前提是开发商同意配合办理房产证。但经查询本案后期的执行裁定等文书，确权后原告仍无法办理房屋所有权证书，后续原告又另行起诉被告和开发商后才办理了房屋的产权及过户手续。也就是说，在“小证”没办下来的时候，一般不会确权，即便是确权也有赖于被告和开发商的配合执行，如开发商不配合执行，则原告的权益仍无法完全实现。

还有一种是折中处理：

即确认原告为案涉房屋的实际购房人，有关该房屋的权利义务和义务由原告享有并承担。

池松清与徐小兰、石印所有权确认案（西安市中级人民法院；（2018）陕01民终5265号）　　

徐小兰、石印向一审法院起诉请求：确认徐小兰、石印系房屋的实际购房人，该房屋的权利义务均由徐小兰、石印享有并承担，池松清应配合办理购房合同的更名过户手续。

一审法院认为，徐小兰、石印请求确认其为涉案房屋实际购买人，而非请求确认其为所有权人，系由于涉案房屋尚未进行权属登记。依照《合同法》第四十四条、第六十条，判决：一、原告徐小兰、石印为房屋的实际购买人，有关该房屋的权利和义务由两原告享有并承担；二、被告池松清于本判决生效之日起十五日内协助原告徐小兰、石印办理购房合同的更名过户手续。

本院认为，……一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

经查询本案后续的执行裁定，因案涉房屋产权未办理给池松清，所以被法院终结执行。因此，还需要原告徐小兰、石印另行起诉开发商和池松请办理过户登记方能实质性解决争议。

本组四个案例均不能解决房屋过户问题，因此最好的办法是将开发商一并起诉要求其为被告办理房屋所有权证书，由被告为原告办理房屋的过户登记手续。

3. 应查清房屋是否存在的抵押、银行贷款、司法查封等情形，避免因权利负担判决无法执行被驳回。

因实际购房人不是房屋买卖合同的相对人，在名义购房人不配合的情形下，就会导致实际购房人与名义购房人之间信息不对等，如房屋是否交付，是否办理抵押，相关贷款是否及时偿还等方面，而上述因素均可能导致实际购房人诉请不被支持。

（1）因房屋存在抵押而驳回实际购房人的确权及过户请求

赵银燕与王英胜、李芳琴物权确认案（西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5625号）（本案后经二审、再审均予以维持）　　

原告请求：1. 依法确认房屋归其所有；2. 依法判决二被告协助其办理上述房屋权属过户登记手续。　　

本院认为，……该涉案房屋现登记在被告王某某名下，且在银行有贷款抵押，故原告请求确认房屋归其所有，于法无据，不予支持。要求二被告协助办理涉案房产过户登记手续一节，因涉案房屋现在银行设置抵押，过户条件尚未成就，故对此请求依法不予支持。据此，依照《合同法》第六条、第七条之规定，判决如下：　　

驳回原告赵某某的诉讼请求。

（2）因房屋存在银行贷款不支持过户请求

张志军与张惠琴，张慧所有权确认案（西安市中级人民法院;（2021）陕01民终9990号）

张惠琴、张慧向一审法院起诉：确认张惠琴、张慧系西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX栋XX房XX房人，该房屋的权利义务均由张惠琴、张慧享有并承担，张志军应配合办理购房合同的更名过户手续；

一审法院认为，……依法对张惠琴、张慧主张其为房屋的所有权人的诉讼请求予以支持。但因张志军已办理涉案房屋产权证书，且现有抵押贷款未清偿，张惠琴、张慧主张张志军配合办理购房合同的更名过户手续无法实现，故对张惠琴、张慧的该项诉讼请求不予支持。依照《民法总则》第七条，《民事诉讼法》第六十四条，判决：一、确认原告张惠琴、张慧系西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX房XX房人，该房屋的权利义务均由原告张惠琴、张慧享有并承担；二、驳回原告张惠琴、张慧其余诉讼请求。

本院认为，张惠琴、张慧要求张志军配合办理过户手续，因涉案房屋尚有贷款未清偿完毕，不具备过户的现实条件，双方对一审驳回该项请求均无异议。判决如下：驳回上诉，维持原判。

02 此类案件诉讼请求的列举

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正确的诉讼请求列举可帮助实际购房人直击要害，少走弯路，笔者根据房屋产权办理阶段列举诉讼请求供参考：

1. 房屋的产权证已办理至名义购房人名下

（1）如房屋的产权已办理至名义购房人名下，且房屋不存在贷款和抵押，则可以仅起诉名义购房人，诉讼请求可列为“判令确认房屋归原告所有，被告配合将房屋过户至原告名下”。

（2）如房屋尚存在银行贷款和抵押权，则为了避免对过户造成限制，应当将贷款银行同时列为被告或第三人，起诉：“判令剩余贷款由原告一次性偿还，被告和贷款银行办理解除抵押手续。”如房屋有贷款和抵押，但不影响过户的，银行也同意由原告偿还贷款的，则可以起诉：“被告协助原告办理《商品房买卖合同》的更名过户手续及与第三人银行贷款更名手续。”

2. 房屋仅办理了“大证”，尚未办理“小证”

（1）如房屋不存在贷款和（预）抵押，因房屋办理过户登记有赖于开发商，应将开发商同时列为被告或第三人，诉请可列为1.“要求确认房屋归原告所有，案涉房屋的权利义务由原告享有和负担/确认原告是案涉房屋的实际购房人，案涉网签合同的权利义务由原告享有和负担”，或者两项并列；2.“判令被告办理案涉房屋所有权证书，并配合将案涉房屋产权过户给原告。”3.“第三人开发商配合被告办理案涉房屋的所有权证书”。

（2）如果存在贷款和（预）抵押，则按照第1点第（2）项列明诉请。

3. 房屋尚在建造中，未办理相关的产权登记

（1）此种情况下，不能诉请要求确权，而仅能够诉请要求：1.“确认原告是案涉房屋的实际购房人，出名人与开发商签订的案涉房屋购房合同的权利义务由原告享有。”2.“被告与开发商一同向原告变更网签购房合同的更名手续。”

（2）如果存在贷款和（预）抵押，则按照第1点第（2）项或第（3）项列明诉请。

以上就是笔者根据西安地区司法案例梳理的诉讼请求方案。

需要注意的是：

1. 无论法院是否支持，在起诉时都应当将过户作为一项诉请，可以避免因为对于房屋权属变化例如起诉时查询的房屋尚未办小证，但开庭时已经办理了小证，而漏掉该项诉请，导致法院漏判，造成执行时产生争议。

2. 如果房屋权属状态通过其他途径无法查清，则应当尽量将开发商、贷款等银行追加为第三人，在诉讼过程中通过法院调取、律师调查令等手段查清。

3. 为避免漏列诉讼请求，可以将上述各项诉请叠加列明，即：

第一，确认原告是案涉房屋的实际购房人，出名人与开发商签订的案涉房屋购房合同的权利义务由原告享有。被告、开发商、银行向原告变更购房合同、贷款抵押合同的更名手续。

第二，确认案涉房屋的所有权归原告所有，被告向原告办理过户登记，开发商协助将房屋所有权证书办理给被告。

相关诉请在可以根据法院查明情况适时减少或变更。