中山抵押合同纠纷律师哪里找，“走佬盘”承诺返租回本 多个项目现纠纷

此前中山楼市由于限购限价等原因，使得不少外地投资客转道投资不限购的公寓。但是，近期却有购房者爆料称，中山多个翻新物业出现纠纷，包括沙溪镇魅力东方商业广场、西区乐8小镇等项目都存在不同的问题，其中返租成为了重灾区。还有部分物业甚至面临无法分割大产权、无证销售等情况。住建局日前回应，包括住建、公安、市场监管等相关部门正进行调查处理。

返租吸引购房者投资“翻新物业”

近日，沙溪镇魅力东方商业广场的业主张女士(化名)很心塞。她向南都记者爆料称，自己所购买的魅力东方商业广场直到现在都没有办理房产证，为了这套房子自己甚至卖掉了另一套作为资金来源。

“买的时候就是觉得划算而买的，但没想到过去近3年了房产证都没下来”，张女士气愤地表示。据她介绍，魅力东方商业广场位于中山沙溪南路83号，别称魅力东方，原本是一个家具城，后被中山市坚城房地产投资有限公司改为酒店式公寓和商铺出售，总共约有420户。她在2017年初开始了解到这个项目，当时该项目对外销售时打出维纳斯酒店托管返租的旗号，对外销售。其宣称18万-25万就可以买一套酒店式公寓，交楼后维也纳酒店帮投资者打理10年，7年就可以回本。“暴富只需一铺”、“抢收10年预租回报”等字眼在宣传单张频频出现。

如何操作呢？根据她提供的返租条款显示，项目约定2018年返7%经营收益、第三、四年返8%，第五年返9%，而第六年至第十年的经营利润则进行三七分成，即业主占有经营利润的七成。

当年春节后张女士经过该项目售楼部，好奇之下问了情况，发现最便宜的一套商铺在17万-18万，这一不到首付零头的价格很让她心动。最后，她把目标锁定到有窗户的对街一个小商铺，总价大约在26万。据她回忆，在开盘当天，现场人非常多，火爆的现场让她一下子放松了警惕———当天支付8000多元的定金后，随后在补签订合同等资料时，她也曾询问开发商律师能否把这些资料带回家让家人参考，却被对方拒绝。同时，由于销售人员以手续费过高等原因让其一次性付款，后来为了凑齐款项，张女士还把自己外地另一套房子卖掉凑钱。

这并非唯一打出“返租”手段来吸引购房者的项目。珠海人李先生是乐8小镇的购买者之一。2017年3月，他第一次从中介方了解乐8小镇(宣传曾用名“乐8星城”)的项目。当时，接待他的中介人员表示，该项目引进乐8小镇的品牌，并将打造一站式亲子体验世界，这与宣传单张上的宣传如出一辙。

让他心动的是，开发商开出了“返租”这一许诺。“统一经营管理长达10年、返租10年、年回报收益高达10%”，这些字眼刺激了他，加上这些返租承诺均写在托管合同条款处，使得他认为会有保障。根据他提供的购铺补充协议，上面显示，自买受人支付100%房款次日起至2018年4月30日止，出售方以上述该商铺的总价款为基数，出售方每年按5%的年回报收益，返还给买受人，合计返还人民币8923元。而这些款项按照每个季度进行返还。

在商铺委托经营管理合同上，约定了双方在2018年4月30日前完成商铺的收铺手续，并约定甲方(即李先生)把商铺移交给乙方(即晟乾市场经营管理有限公司)进行管理，委托经营管理期限为2018年5月1日至2028年4月30日。约定2018年5月至2020年4月30日的固定收益为23808元，并在购铺款中抵扣。而2020年5月1日至2021年4月30日，乙方承诺给甲方每年17400元的固定收益，收益按照季度支付。甚至还承诺在第四年起按照上一年租金每年递增5%至2028年4月30日为止。于是当年4月29日，他选择到西区富华道30号乐8星城售楼部签约，合同上的出卖人是中山市暨满房地产有限公司，所购买的商铺建筑面积为4.91平方米，总房款228585元。

南都记者调查发现，打出“返租”来吸引购房者的翻新项目在中山并不少见。例如，除了上述项目外，曾借用石岐大信新都汇名气的星濠天地、地王广场、湖滨路的德信新天地、石岐区悦来南路的君悦时尚广场二楼“泊岸”、西区妮敦道、太古广场、亚洲广场、由富泓广场改造的颐悦广场等项目，返租的时间从3年到10年不等。而这还只是城区的情况，有中介人员透露，镇区这类翻新项目也越来越常见，例如三乡镇明珠公馆、坦洲镇星悦滙等。这类项目大部分是商业性质，而且号称往公寓、商铺或格子铺等方式进行改造。

根据2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。此外，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

后续租金不见踪影个人产权无法保障

并不是所有承诺返租的项目都能如约定般返回租金。张女士和李先生就在收到头期租金后，面临无租可收、甚至没有房产证的困局。

张女士表示，2017年4月她收到第一期返还款，7月份收到第二期，但第三季度开始就没有收到，自己询问销售人员时获得的答复是“更换合作方”、“财务搬办公室”等理由，把返款挪到2018年1月份才给，但实际上并没有。在合同约定的270个工作日交楼时间即2018年5月到期后，张女士找开发商收楼，并打算同时追回对方承诺的返款。然而开发商以还在装修为由表示延期交楼。“我想进去里面看看装修进度都不行，整个外墙都被包住了”，虽然酒店外部挂着“维纳斯皇家酒店”的字样，但她已隐隐觉得不妥。在开发商多次搪塞下，自己在百度一查，才发现很多和她一样的业主都面临无证、没法收楼、没收到返租收益等。目前，根据微信群里的统计人数，预计受害业主超过400人上，涉及金额超过亿元。

同样被“售后返租、坐收高回报”的幌子欺骗的，还有“乐8小镇”的业主。李先生表示，自己也曾有过顾虑，开发商虽然承诺10年内寻找承租者来满足返租的租金要求，但他并不知道，开发商自身通过什么渠道、如何寻找足够多的承租者来租赁他的商铺。不过他很快就打消了这个念头。因为在支付商铺全款后，开发商当场直接返还了他头两年的“固定收益”。此外，开业前一年的1年本金利息也有按照合同返还。这使得他认为开发商还算“靠谱”。

但合同约定的2018年5月1日开业，一直不见踪影，同时也没有交付商铺和办理房产证。他致电询问，被告知因为消防等问题开发商无法如期开业。直到今天，商铺依旧一片狼藉，并没有开业迹象。目前，虽然他还能收到开发商所谓的违约金补偿，但只有数百元，与开发商当初承诺的违约金额相去甚远，同时返租收益也遥遥无期。最后，无他选择诉讼。据受害者内部不完全统计，该项目涉及的业主达900多户，涉及金额高达2亿多元。

除了这两个楼盘外，部分项目也曾被购房者投诉。例如今年初就有购房者在中山市住建局投诉自己在坦洲星悦汇购买商铺却收不到不动产证的遭遇。

翻新项目多涉及产权纠纷

为何多个购房者购买后，这些项目依旧面临资金链断裂、无法办理房产证、承诺返租等困局？南都记者调查发现，产权纠纷或是其中一个导火索。

李先生表示，自己委托律师调查发现,这些商铺原来并非暨满房地产投资有限公司名下所属物业，而是荣光置业有限公司持有，原本的名字是黄金广场，即星汇国际公馆楼下的三层商铺。

这些商铺从销售伊始，就处在纠纷状态中。据李先生提供的资料显示，暨满房地产投资有限公司的实际负责人林女士与荣光公司存在纠纷，双方依旧就这些商铺的权属问题正在打官司中。南都记者在调查时更发现，荣光置业此前也曾进行返租的形式销售商铺，更被购房者因为没有兑现返租5年收益而对簿公堂。目前，1楼的商铺在荣光置业进行销售时已经进行分割，但2、3楼却未有分割。现在他很担心，万一林女士无法取得这些物业的产权，自己与暨满房地产所签订的合同就会无效。

张女士的情况则更棘手。她与其他魅力东方的业主发现，这一项目实际上在2018年3月份已经被抵押给广州银行，并被法院查封。开发商由于资金不足无力赎回，也无法针对这一物业的大产权办理产权拆分，这直接导致张女士等业主无法获得自己商铺或公寓的产权。而在2018年国庆前，这一项目还在对外发售，后来在他们的强烈要求下，项目才在10月后暂停销售。只有部分业主收到退房款，绝大部分业主虽然有人签订了退房协议，但是也没有收到退房款。张女士发现与自己签订合同的，是中山市汇星物业管理有限公司，中山市坚城房地产投资有限公司才是该项目原本的土地所有人。

更让她纳闷的是，坚城房地产虽然成立时股东是中山市高鸿贸易有限公司和周希智，但在一张股东证明中指出周华东才是该公司所有人。目前，由于周华东无法偿还抵押贷款，导致该项目被查封。

知情人士

业内俗称“走佬盘”用高佣金大行其道

有中介人员透露，这种项目被俗称为“走佬盘”，有着非常相似的套路———使用承诺返租回本的方式来吸引购房者入局。

小简(化名)曾在去年做过3个月的渠道中介销售人员，最终因为“过不了自己那关”而选择离开。他告诉南都记者，像魅力东方等翻新公寓、格子铺等，套路都是一致的。“第一个就是在合同上注明所谓的返租，一般3-5年不等，有些长的10年，然后告诉你通过返租很快回本”。他表示，为了使得购房者较容易相信，开发商会找维也纳等知名连锁酒店来为自己“背书”：“销售措辞就是说买了这套公寓就能让酒店出租，租金来源有保证，还能打折价入住全国同一牌子的连锁酒店等，其实就连这个‘维也纳酒店’可能也是假的。”

此外，为了给到购房者临场感，他表示这些项目一般会做几套漂亮的样板房来忽悠购房者，以此来暗示购房者公寓、商铺等正在装修中，装修好效果就出来了。“实际上这种项目外围就围着一个绿棚，里面什么都没有，没有人在施工，即使收到钱都不会开工的”。

小简表示，之所以叫“走佬盘”，很多时候无论是开发商还是渠道中介都是想着捞一票就走。他透露，这类项目一般由不正规的渠道中介来带客，多数针对外地购房者，包括港澳、北方等地的购房者，本地购房者因为知道是翻新楼，未必愿意“上钩”。由于这类项目打擦边球，开出的佣金都比普通住宅、商铺销售的佣金要高。“公司提佣后，个人就能提佣至少4成，甚至最高可以去到5-6成”，他举例，一套20万的格子铺，公司就能提成8万左右，个人至少能提3.2万，高的可以去到4.8万。“因此，一个渠道小中介铺只要能每个月卖出2-3套，已经能赚到不少了”，他称。

甚至，这样的中介还可能注销。例如魅力东方的代理商澳科地产在2016年9月成立，在2018年2月就已经注销。

住建局

住建、公安、市场监管等都在调查处理

南都记者尝试接触上述两个开发商。其中，根据张女士提供的魅力东方一周姓销售经理及周华东的联系方式，南都记者都无法获得联系，后者甚至直接掐断电话。而根据李先生提供的乐8小镇售楼部联系固话，南都记者拨通了电话，其中一个自称是负责售后服务的彭姓工作人员表示，目前所支付的钱款不是租金，而是“补贴款”，目前开发商正在递交资料给相应的政府部门，但面对南都记者质问“为何开发商超时办理房产证”等问题，并没有给出清晰的回答，只是让南都记者再找业主了解情况。对此，李先生无奈地表示，自己和其他业主已经被多次以类似的话语来搪塞。

能否求助政府部门来处理？张女士和李先生都向南都记者表示，自己与其他购房者都曾经到中山市住建局、信访办等多个窗口进行咨询和投诉，甚至部分购房者还选择到公安局、侨联等部门逐一投诉，但目前为止仍没有得到他们想要的答复。

根据张女士出示的“信访事项不予受理告知书”显示，她通过上访向中山市沙溪镇信访办提出与中山市汇星物业管理有限公司、中山市坚城房地产投资有限公司、中山市华伟酒店管理有限公司之间存在商品房销售合同纠纷，且已有个别当事人在法院立案问题的信访事项，属公民、法人、其他组织之间的民事纠纷。根据《信访条例》第二十一条和《广东省信访条例》第三十条、第三十四条规定，该信访办对此信访事项不予受理，并让她可以向有管辖权的人民法院提出诉讼。“虽然递了资料到住建局，但是随后就被告知给了沙溪信访和维稳办的窗口来负责，目前还说在调查中。”

李先生也表示，自己去年曾去了西区综治信访维稳中心、中山公安局和中山市住建局，其中前两者给予的回复都是不予立案，并建议到法院起诉。虽然市住建局在今年3月份受理了他的申请退款事宜，但市住建局资产科的工作人员向他表示，不建议走法律途径，暂时先等开发商的官司结果。

南都记者了解到，虽然中山出现过那么多违规返租的项目，然而，中山住建局仅在2017年6月12日至7月15日对这类宣传进行专项排查，随后就没有针对这一乱象进行专门的打击。多个项目的购房者并没有如愿取回自己的房款。

而南都记者于4月16日上午专门向中山市住建局了解相关情况，当天下午市住建局回复称，针对乐8小镇与魅力东方的情况，目前他们已经收到相关投诉，除了住建局正在调查处理中，有公安、市场监管等部门也在处理。具体还要等调查后才能获得最新消息。

不过，针对南都记者提出关于中山出现大量这类翻新物业违规返租操作能否进行专门的监管，市住建局暂时没给出回应。

提醒

商业运营并不好做

高收益无从谈起

有业内人士提醒，即便是开发商许下承诺愿意支付返租收益，但后期未必真的成功兑现。“三五年内项目销售完成，开发商实际已经可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？”一负责商业运营的营销经理表示，目前商业经营并不好做，中山有商业体还被曝出找不到足够的商家进驻而关门等，承诺高收益无疑不现实。“这类情况一般是让购房者支付全款后，在全款中扣除头期收益和1-2年不等的返租收益，等到项目总体出清后开发商就可以顺势退出，后续经营也无从谈起，相当于空手套白狼”。

02-03版统筹：南都记者王卫采写：南都记者萧倩苑