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新冠疫情自2020年发生以来，对社会经济造成了一定的影响，同时影响到了民商事合同的正常履行。尤其是疫情原因，还导致了不少行业的线下交易受到极大冲击，这也必然对经营性房屋租赁合同，特别是给为数不少的商业店面租赁合同的履约带来了极大的“考验”。为了应对疫情带来的冲击，帮助存在经营困难情况的广大小微企业渡过难关，国家及各地均出台了不少政策，进行纾困。

从司法审判中的情况来看，由于经营困难、收入难以维系、现金流困难等原因，已形成了大量的承租人给付租金迟延、无力支付租金、无法继续租赁等争议，并伴随着合同解除、变更和违约责任追究，形成了大量的经营性房屋租赁合同案件。由于疫情仍在持续，类似案件仍然会继续出现，甚至不断增加。

现就查询到的云南省内法院审理的类似案件中相对典型的案例作为样本进行梳理，以利于了解云南省内法院裁判该类案件的思路，理解和把握疫情之下省内法院判决经营性房屋租赁合同解除、维持、变更，以及违约责任承担的尺度。

一、疫情原因拖欠租金的经营性房屋租赁合同是否必然解除的处理态度

经营性房屋租赁合同的解除，一般通过行使约定解除权解除或主张法定解除权解除。约定解除权是基于租赁合同中约定的合同解除情形出现而行使合同解除权。先行约定的合同解除情形多与款项支付情况，以及承租人是否合法、正确使用所承租的房屋等有关。就款项支付问题而言，一般将承租人拖欠租金、物业管理费、水电费或其它费用超过一定数量、期限或次数作为约定解除条件。

如双方未约定合同解除情形，则守约的出租人可通过行使法定解除权来要求合同解除。在《民法典》时代，法定解除权主要指的是该法第七百二十二条的规定。该条的规定为，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

值得注意的是，在承租人违约时，其可能会以疫情原因作为无法支付相关款项故合同无需解除的抗辩理由，并进而以此作为合同应予以变更、应减免其租金、其无需承担违约金，以及不应被没收（或应返还）其保证金等的抗辩事由。

（一）最高人民法院针对涉及疫情的案件审理发布了多个规定，其中涉及到拖欠租金时经营性房屋租赁合同是否可解除问题的态度。

最高人民法院于2020年5月15日发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》。该规定的第5条分别针对非临时性的房屋租赁与临时性租赁的场地情形作出了不同的规定。针对非临时性的房屋租赁，其明确了，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

针对临时性场地租赁，相关的规定则为：“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”从该规定可以看出，最高人民法院对于因疫情原因而拖欠租金的非临时性的房屋租赁合同，并不支持出租人解除租赁合同。

（二）云南省内法院系统的个案的裁判观点

从具有一定典型性的裁判案例可看出，并非所有的法院和案件都完全按照最高人民法院的前述规定进行裁判，而是会针对个案的具体情况作出解除合同或不支持解除合同的判决。

从以上案件的裁判思路可以看出，法院在疫情之下多会支持解除合同的诉请，尤其是在当事人约定的合同解除条件成就的情况下，会以支持解除合同为主要的裁判方向。另外，如双方未约定解除合同条件，但如承租人存在拖欠租金达到一定的期限或数量且经催告仍未支付的，法院也多会支持解除合同。

但有的案件，法院也并未基于疫情原因均判决合同解除，而是看是否确已陷入了合同僵局。尤其是由承租人以疫情为由诉请解除租赁合同的案件中，法院针对既存在疫情影响又存在拖欠租金的情况时，更是采取了极为谨慎的态度。法院不仅审查疫情是否直接造成合同根本不能履行，还要审查租金拖欠是否均发生在疫情期间。如果在疫情发生之前就已经出现拖欠租金情况的，则法院也不一定会判决解除租赁合同。

二、存在疫情原因的情况下，对于承租人诉请减免租金的处理态度

针对该类诉请，人民法院在审理时会充分考虑出租人的主体身份、所租赁房屋的权利归属、承租人的组织形式与规模，以及相关规定的具体内容等因素。

（一）疫情期间发布的关于经营性用房予以租金减免的规定

1.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》明确了，“当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持”。

2.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》则进一步规定：“6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。

3.为确保相关租金减免规定切实贯彻到位，最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》还进一步规定：“五、依法执行疫情期间减免租金的政策规定。人民法院对被执行人的租金债权，可以强制执行。冻结被执行人的租金债权后，承租人在法定期限内提出异议的，依照有关司法解释的规定，人民法院不得对异议部分的租金强制执行。承租人对原租金债权的数额没有异议，但超过法定期限后依照疫情期间对承租国有经营性房屋的中小微企业、个体工商户减免租金的有关政策规定，主张减免租金提出异议，人民法院经审查属实的，应予支持；承租非国有经营性房屋的中小微企业、个体工商户以其与被执行人就疫情期间的租金减免已达成协议为由提出异议，请求对异议部分的租金不予强制执行，人民法院经审查认为租金减免协议真实有效的，应予支持”。

4.《云南省人民政府关于应对新冠肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》规定，对承租国有企业、机关事业单位经营性房产的中小企业，可减免一个季度的房租。

5.2022年4月，云南省发展和改革委员会等14部门印发的《关于落实促进服务业领域困难行业恢复发展若干政策》还规定：“2022年对省内承租国有企业、机关事业单位国有房屋的服务业小微企业和个体工商户减免3个月租金，其中，对2022年被列为疫情中高风险区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户，在减免3个月的基础上增加至减免6个月租金。鼓励各州、市统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。”

6.云南省内各州市也在新冠疫情发生后陆续出台了一系列的措施和规定为企业纾困，其中在房屋租金减免方面的规定也不少。例如，《昆明市人民政府关于支持企业有效应对疫情稳定经济增长若干政策》的规定为：“在疫情期间，各国有企业、工业园区、开发（度假）区以及各类享受过财政资金支持的创业创新载体（科技企业孵化器、众创空间、创业园区等）、文化产业园区要带头减免入驻企业2个月租金。对承租国有资产类经营用房的中小微租户，由国有租赁方带头减免2个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方（批发市场、农贸市场）及其他类型业主为疫情期间的中小租户减免房租，各县（市）区人民政府、开发（度假）区管委会可对采取减免措施的租赁企业给予适当补贴” 。除此之外，省内其他州市，乃至县（区）也发布了各项政策措施，此处不再一一列举

（二）云南省内法院系统就个案的裁判观点

从相关裁判案例中可以看出，法院对于承租人诉请减免租金的案件，在疫情语境下是否做出减免租金，以及如何减免时的裁判思路也不尽相同。

由此可见，法院在裁判时，多会充分考虑疫情对于经营活动的影响程度，从而考虑是否给与适当的租金减免。从以上案件中可以看出，多数情况下是准予减免的，但首先须符合相关规定对出租人和承租人主体身份情况的要求。其中，出租人须为国有企业，以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位。而承租人，一般应为小微企业、个体工商户。此外，有的规定中也将受惠主体扩展至中型企业。对于其他的企业，法院基本不会判决予以适用租金减免。例如在（2021）云0112民初16810号案中，法院就明确指出，承租人为大型企业，故不应享受租金减免政策。

对于可减免租金的范围，法院基本上会严格遵循相关的规定。还应注意到，除部分案件直接判决减免三个月的租金外，还有的案件尽量适用对承租人最有利的其它规定，而非是一刀切的减免三个月的租金。例如在（2021）云0802民初1217号案件中，法院适用了当地的（普洱市思茅区）颁布的相关减免规定，减免了10个月的租金。此外，还存在着其它予以酌情减免的情况，例如（2021）云04民终515号案。就该案件，法院采取了在一定期间内酌情降低租金单价的方式进行减免。之所以采取此方式进行租金减免，可能与出租人非属国有企业有关。另从裁判文书的记载看，出租人在疫情开始前就已有拖欠租金行为，可能也是法院作出该判决时所考虑的因素。

三、在疫情的情况下，法院对于出租人诉请支付违约金或滞纳金的处理思路。

从经营性房屋租赁合同看，合同双方一般会就承租人拖欠租金、物业管理费、水电费等情况进行违约责任的约定。即在出现约定情形时，须向出租人支付一定数量或一定比例的违约金。在表述相关违约责任时，除有可能表述为违约金外，还可能涉及到滞纳金的表述，甚至可能分别约定不同数额或比例的违约金或滞纳金。从案例看，法院也会根据疫情对经营活动的影响、合同已有的约定、出租人的利益受损情况等作出支持、不支持或不完全支持诉请的判决。

由以上裁判案例可以看出，人民法院对违约金诉请并非一律予以支持。而且，即便予以支持的也多对违约金的标准进行了相应的必要的调整。对此，分析如下：

其一，相关案例中，双方当事人在合同中约定了“滞纳金”，但从其本义来看，仍指的是逾期付款的违约金，而非行政法意义上的“滞纳金”。

其二，在是否支持违约金诉请的问题上，多数情况予以了支持，但也有的未支持，且未予支持的其理由也不尽相同。例如，（2021）云0112民初16810号案件中，法院未支持违约金诉请的理由为，“双方就租金减免发生争议，并非被告故意不补缴租金。在原告无实际损失的情况下，违约金条款及资金占用利息将加重被告负担，故对原告要求被告支付资金占用利息及支持违约金的诉请均不予支持。”

但在（2021）云01民终5407号案件中，法院则是以“双方之间曾签订过补充协议，同意不再追加承租方违约责任，系处分自己权利”的理由，对违约金诉请不予支持。

其三，在对违约金诉请予以支持的案件中，法院裁判的思路大致分为一下几个类型。类型一，对于约定违约金标准过高的，直接调整为按照一定的年利率标准（如6%）计付。类型二，对于约定违约金标准过高的，调整为以LPR为基础，并以LPR的一定倍数确定违约金的计算标准。类型三，对于约定违约金标准过高的，调整为以LPR为参考值，进而直接确定违约金的计算标准。但调整后的计算标准不会高于LPR的四倍。类型四，结合出租人的损失，综合考虑租金支付履行情况，以及受疫情影响等因素，酌情支持某固定数额的违约金。类型五，不一定调整约定的违约金标准，但对计算违约金的基数予以调整。例如，判决按照疫情原因予以租金减免后的应付数额为基数进行计算；或不以原合同总金额为基数的约定，判决改按未支付的租金数额为基数。

四、疫情的情况下，法院对于承租人要求退还保证金的诉请是否给予支持的处理思路。

进行案例检索时发现，与保证金退还诉请相关的案例并不多。故下两个案件从裁判的结果和思路看，具有一定的典型性。

以上两个案件可以发现，在是否判准出退还保证金的诉请问题上，法院也并未在承租人违约时均一律不予退还，而是根据案件的具体情况，考虑不同的因素，做出不同的判决。一般而言，在双方当事人约定了保证金不予返还条件的情况下，如果条件成就，则法院判决该保证金不予返还也未尝不可。然而，有时法院也会综合各种情况和缘由判决返还保证金。例如，在（2021）云0102民初25890号案件中，法院则是在确认承租人已违约的前提下依然判准将保证金予以返还的。

本文是对疫情期间云南省内裁判经营性房屋租赁合同纠纷的部分典型案例的分析，以及对其裁判思路的梳理。希望在疫情依然持续的情况下，对了解相关裁判思路及对于防范相关法律风险有所裨益。由于案例收集以及对相关问题的思考存在局限性，欢迎批评指正。

律师简介

洪素恒

北京盈科（昆明）律师事务所股权高级合伙人

曾被评选为“云南省优秀律师”

简介：

现为全国律协知识产权委员会委员、云南省律师协会常务理事，云南省律师协会律师业务指导委员会副主任、云南省律师协会行政法与政府法律顾问业务委员会副主任。同时担任云南省政协委员、民革云南省委委员，云南省法治政府建设专家库专家（首批）、云南省监察委员会特约监察员、云南省人民检察院检察专家咨询委员会委员、云南省审计厅审计咨询专家、云南省土地征收成片开发技术咨询专家、云南省公安厅党风政风警风监督员。

执业20余年以来，以政府法律顾问、企业法律风险控制类法律事务、商事类诉讼事务作为执业和理论研究的专业方向。现担任云南省审计厅、云南省台办、云南省昆明空港经济区管理委员会、昆明市盘龙区商务和投资促进局、昆明市官渡区人力资源与社会保障局、昆明市官渡区劳动就业保障局、昆明市官渡区社会保险事业管理局、云南省昆明空港经济区管理委员会安监局、陆军边海防学院昆明校区、中国烟草公司云南省公司（云南省烟草专卖局）、中国烟草云南进出口有限公司、云南省烟草烟叶公司、云南香料烟有限责任公司、昆明供电局、昭通供电局、红塔证券股份有限公司、云南交投版纳综合交通投资有限公司、嘉士伯（中国）啤酒工贸有限公司、昆明市司法鉴定协会、昆明台湾同胞投资企业协会等行政机关、事业单位和企业的法律顾问。

此外，还参加立法起草工作，并就立法、行政、司法部门的相关法律问题进行调研、提出建议、参与立法协商、进行合法性审查。同时，还担任仲裁员。

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