物业找律师怎么起诉律所，物业服务问题和解决

律师/ 喻钧禾

律所/ 安徽九德律师事务所

姓 名：喻钧禾

职 务： 安徽九德律师事务所主任

个人履历： 安徽九德律师事务所主任，中级律师职称，安徽省律师协会金融保险专业委员会委员，合肥市律师协会涉外法律专业委员会和财务与资产管理专门委员会委员。律师职业经历 15 年，法学功底深厚，执业经验丰富，常年担任多家企事业单位法律顾问，在代理案件和处理法律事务中，一致获得委托人的信赖与肯定。

物业不作为，对其服务不满意，如何解除服务关系？

观众提问

我住蚌埠，小区物业不作为，内部脏乱差，电梯坠落有人受过伤。业主想辞退物业，竟遭工作人员殴打辱骂，一副就是不走的样子。请问律师，业主如何才能赶走不胜任的物业？

律师解答

首先要看原来签订的物业管理服务合同有没有到期，如果到期，可以直接要求物业公司直接撤离。如果不同意撤离，可以依法去法院提起诉讼。如果物业合同没到期，物业公司没有履行物业管理的义务，属于根本违约，也可以要求物业公司撤离。

物业不作为，让居民并不能很好的生活，这时候就需要有自己的物业委员会来和物业公司协商解决办法，来维护好自己的权益。

物业不作为，该如何捍卫业主权益？哪些情况物业费可以不交？

一直以来，小区物业不作为，业主没付物业费反被告的事例时常被报道。对于业主来说，碰到这类情况似乎只有通过拒交物业费来对抗小区物业不作为，可直到接到法院传票的那一刻才发现自己是有多无助。这不禁让人怀疑难道碰到居住的小区物业公司的不作为，我们只能默默忍受，乖乖交钱吗？

虽然我们不愿发生物业纠纷，但是现实中不负责任只知道收钱的物业公司不在少数。很多楼盘把自己是哪家物业公司作为一大销售卖点来宣传。

按照实际的法律案件来看，业主可以拒交物业费的关键在于需要具备正当的理由。在现实生活中，有的小区存在物业公司小区清扫不干净、绿化维护不积极这类问题，而从法律的角度上说，这并不构成业主拒交物业费的正当理由。

其实像类似的情况还有单车或电动车丢失，汽车有划痕或车胎被扎破等等。简单地说，物业公司出现以上失职的诸多情况，业主可以追究其违约责任。但法律上，物业所需要承担违约责任与业主所需要承担支付物业费的义务是不同的司法关系，不能把两者混淆。也就是说业主碰到这些问题时，不能通过拒交物业费的方式对抗。

那么，业主如果遇到类似的问题应该怎么办呢？一句话，可以通过暂时不交物业费来申诉，但重要的是要收集有力的证据，以此与物业公司协商，寻求实质解决办法；而不是以不交物业费为目的或最终解决手段。如果协商不成，则进行上诉。

另外，以下这些情况是构成拒交物业费的正当理由：

一、对于供暖、中央空调等设备产生的费用不在业主交纳范围内，有权拒交；

二、没有得到物价部门审批文件的项目、物业合同内没有约定的服务以及没有经过业主同意的服务项目，可以拒交；

三、没有收房之前的物业费，坚决拒交；

四、物业公司私自提高收费标准类，对于提高的的部分，能够拒交。

最后，小编还提两种常见的物业不合理行为，那就是物业无权扣押业主房屋钥匙和物业无权以任何理由对业主的行为进行罚款。理由则很简单，前者是开发商与购房者的责任和义务；后者是行政部分与公民的责任和义务。

物业管理公司应承担的义务包括：

1.全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。

2.接受物业管理委员会和居民的监督。

3.重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。

4.接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。

5.发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

有关物业管理公司应根据国家规定，结合管辖小区实行情况，制定较具体的义务和责任条款并公之于众，以方便业主的了解和监督。

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