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中问｜建设工程｜（二）关于商品房消费者的优先权界定及对应处置策略

（www.z-law.cn）

一、新建居住商品房消费者的第一优先受偿权

1. 新建居住商品房消费者的优先受偿权，是指该等消费者在满足已交付购买商品房的全部或者大部分款项等系列条件的前提下，建设工程承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗该等消费者，抵押权人就该商品房享有的抵押权亦不得对抗该等消费者。

2. 商品房消费者对房地产开发企业所享有的权利本质上属于债权，抵押权人享有的权利类型是物权。根据“物权优先于债权”的原则，本应是抵押权优先于消费者的债权，但基于优先保护生存权的价值取向，法律赋予商品房消费者的前述权利优先于抵押权的效力，并限定了严格的行使条件。

二、消费者优先受偿权的行使条件

1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2. 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

3. 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，或者，支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的。

三、关于行使商品房消费者优先受偿权的系列争议

争议（一） 如何区分商品房消费者和非商品房消费者

1. 鉴于“消费者优先受偿权”的规定系为保护消费者生存权而作出的特别规定，因此在认定时应当着重于审查购房人是否具有单纯的居住利益。

2. “买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合相应行使条件。

3. “买受人名下无其他用于居住的房屋”的界定时间严格限定在购房时，还是行使优先受偿权时，司法实践存在争议。

争议（二） 工抵房的买受人能否认定为商品房消费者？

1. 所谓“工抵房”，是指开发商用以抵偿债务替代现金支付的房地产。

2. 有观点认为，以房抵债实际系为清偿债务，相关主体的权利并没有类似消费者一样需要特别保护的法益；在工抵房的买受人并非债权人而系债权人指定的第三人的情况下，该第三人系基于以房抵债的基础，以受让方式取得合同权利，因此，其权利不应超过转让方的权利，不应享有消费者优先受偿权。

3. 也有观点认为，从保护自然人生存利益的角度出发，已交付全部或者大部分款项的工抵房买受人的生存权与普通商品房消费者的生存权无异，理应享有同等保护。

争议（三） 二手房的买受人是否享有该权利以对抗抵押权人？

1. 物权优先于债权是一般原则，突破该原则仅仅是例外，且突破应有法律的明确规定。

2. 新建居住商品房消费者优先受偿权对应的债务人系房地产开发企业，因此，二手房并无适用的余地，二手房买受人的权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋。

争议（四） 房地产开发企业未取得商品房预售许可证，是否影响购房人的优先受偿权？

1. 有观点认为，消费者应当在交易时审查开发商有无商品房预售许可证，在此前提下，消费者才有值得保护的信赖利益。

2. 也有观点认为，有关“消费者优先受偿权”的法律规定中，并未以开发商取得商品房预售许可证作为行权的前置条件，故从保护消费者生存权的角度出发，购房人的权利仍应当优先于抵押权乃至建设工程价款优先受偿权。

争议（五） 商品房未建成，商品房消费者的购房款返还请求权能否优先于其他优先受偿权？

1. 有观点认为，购房者的购房款返还请求权属于债权请求权，不应优先于抵押权乃至建设工程价款优先受偿权。

2. 但综合“生存权至上”的法律价值取向、“商品房预售交易制度的信赖利益保护”、各方主体的利益平衡等因素，部分司法实践支持：商品房消费者的购房款返还请求权仍优先于其他优先受偿权。

争议（六） 办公楼、商铺、商住两用房、车位的买受人能否适用“消费者优先受偿权”？

1. 办公楼、商铺、车位并不符合居住利益优先保护的价值取向，通常认为不适用“消费者优先受偿权”。

2、商住两用房具备居住属性，可主张参照适用“消费者优先受偿权”。

争议（七） 买受人名下无房屋，其配偶名下有房屋能否适用“消费者优先受偿权”？

应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑，通常只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。

争议（八） 名下仅一套房的公司是否构成商品房消费者？

1. 通常认为“消费者优先受偿权”保护的是自然人的生存利益，公司系经营主体，因此并不属于消费者，不应享有优先于抵押权等优先受偿权。

2. 如果公司购房系为了满足公司内部个人成员消费且将该房屋分配给公司内部个人居住，此时公司是否为消费者，则存在着争议。有观点认为，在此情况下，公司可认定为商品房消费者。

三、新建居住商品房消费者应当注意其债权优先权保护策略，避免出现房、款两失的惨烈局面

1. 消费者在交易时应审查相关房地产是否存在查封、是否已有商品房预售许可证；

2. 消费者应将房款直接交付房地产开发企业；

3. 普通消费者应避免购买工抵房；如确需作为第三方购买工抵房，更应将房款直接交付房地产开发企业，或者，作为房地产开发企业的债权人而受让工抵房，亦须完成房款直接交付房地产开发企业的流程；

4. 对于无特别良好资信的房地产开发企业，在行使“商品房消费者优先受偿权”之时，消费者至少应确保家庭名下无其他用于居住的房屋，以免在诉讼认定中处于不利位置；

5. 避免用公司名义购买新建居住商品房，防止无法行使“商品房消费者优先受偿权”；

6. 因购房款返还请求权是否优先于其他优先受偿权，司法实践存在争议，故对于未建成的商品房，或者，未按期交付的商品房，消费者应当慎重考虑退房或者退款的决策抉择，避免因房地产开发企业债务危机而面临房、款两失的惨烈局面。

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