房产纠纷找淮安律师淮安的，法院对问题楼盘化解处置办法

引入“重整经纪人”团队

推进“五岛湖公寓”涅槃重生

涟水县人民法院

涟水县人民法院在“五岛湖公寓”开发企业破产案件审理中，率先尝试引入“重整经纪人”团队，充分发挥破产重整拯救功能，推进“五岛湖公寓”涅槃重生。

截止2021年11月，该楼盘300多户业主顺利办证，所有拆迁户成功安置，债权清偿率显著提升，为法院破产重整工作进行了有益探索。

主要做法

“重整经纪人”是指具备法务知识、专业技术、投融资本、运营管理等资源优势，帮助促成债权人、债务人在破产法框架内签订重整协议，并最终实现最大限度提高债权清偿率、挽救企业再生重整目标的团队。

涟水法院根据“五岛湖公寓”楼盘的资产价值、发展前景、市场环境、矛盾特点等具体情况，坚持创新实干，在全国范围内率先引入“重整经纪人”，大力推进房产开发企业重整工作。

一是在利益考量基础上寻求最优重整模式。A公司开发的“五岛湖公寓”项目，因开发周期过长导致资金链断裂停工长达十年，产生大量债务纠纷，且该项目规划许可证已经过期，处于无规划、无施工许可状态。在停工十年时间里，开发企业先后与多家施工单位签订施工合同，收取保证金，但均未顺利施工。

涟水法院在审理“五岛湖公寓”破产重整案件过程中，考虑到“变更股权模式会使得投资人对债务人复杂的债务关系望而生畏，共益债务模式则无法更新管理模式”的缺陷，根据债务人强烈经营意愿及相应资信情况，指导债务人将相关开发经营事务委托专业团队负责，引入“重整经纪人”这一新型团队，采取法院把控整体方向、“重整经纪人”注入资金、全面经营并对最终结果负责、管理监督配合的“三位一体”科学处理方式，最终成功发挥破产重整制度拯救功能，取得良好效果。

二是在综合测评基础上选择最佳重整团队。涟水法院2019年8月受理“五岛湖公寓”项目破产重整一案后，综合管理人、债务人及债权人意见，允许债务人自行寻找投资人。

首先，将前期已有投资意愿的企业作为托底保障，由管理人通过全国法院破产重整信息平台发布招募公告，明确招募条件，吸引优质战略投资人，以争取债权最高额受偿和房地产开发企业利益最大化。

其次，择优筛选“重整经纪人”，通过公开竞聘、专业审议等招募程序，对所有投资方案分析、评估，通过综合测评最终确定由B公司与C（宿迁）律师事务所、C（淮安）律师事务所组成投资联合体作为“重整经纪人”，由其“带资金、带方案、带团队”，进行“代建、代销、代运营”。

最后，选定的“重整经纪人”作出承诺，保证完成“五岛湖公寓”项目的开发建设，确保优先债权100%清偿，最大限度提高普通债权清偿率，2020年1月涟水法院召开第二次债权人会议，表决通过重整计划（草案），该重整计划确定由“重整经纪人”的战略联盟伙伴D公司为工程续建提供资金，并提供了4000万元的履约保证金。同年6月“重整经纪人”正式进驻并主持项目开发公司日常经营工作，负责项目运营，履行社会责任。

三是在府院联动基础上凝聚最强重整合力。“问题楼盘”牵涉利益广泛、维稳任务繁重，关乎社会经济发展大局，必须依托党委政府力量才能妥善化解。涟水县委县政府对此高度重视，针对“五岛湖公寓”存在的问题，多次召开专题讨论会，辨析现存困难、隐患，预估将来工作阻碍。

涟水法院充分运用府院联席会议机制，加大与政府相关职能部门协作力度，成立由住建、消防、公安、电力、水务等多部门组成的工作专班，增强工作合力。

工作专班在综合研判基础上，提出打破“行政推动、债权人推动、债务人推动”三类常规重整模式，避免出现“市场判断盲区、忽视企业再生、损害债权人利益”等弊端，重点突出市场对破产重整工作的导向作用，招募“带资金、带方案、带团队”的重整经纪人，提升重整效能。

实际效果

涟水法院在审理“五岛湖公寓”一案中，首次引入重整经纪人，为破产企业提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、营销管理、财务管理、人力资源管理等全面经营管理服务，成功以重整方式化解A公司房地产企业破产案件。

一是实现烂尾工程全面复工。该项目“烂尾”的A区15幢楼中7幢已经全面复工，其中2幢楼已经施工封顶，即将开盘预售。资金回笼指日可待，有望尽快实现拆迁户、债权人及开发企业共赢的良好效果。

二是实现全部拆迁户顺利安置。2020年9月13日，“重整经纪人”重新启动A区二期安置户安置工作，四天时间内安置房屋230套，全部拆迁户得到顺利安置，最大限度保障拆迁户权益，取得良好的社会效果。

三是实现所有购房户拿房办证。截止2020年12月31日，该项目“烂尾”的B区工程已全部结束，并通过竣工验收，符合办证条件，解决了300多户业主的办证问题，小区亮化及居民生活环境均得到显著改善。

四是实现债权清偿率明显提升。重整过程中，清理债务近10亿元，全部纳入重整计划予以执行。充分发挥自营式重整模式的优势，通过“重整经纪人”专业化经营管理，明显提升债权清偿率，确保优先债权及普通债权本金得到全额清偿。

推广价值

重整经纪人非常契合破产审判“市场化、法治化、专业化”的要求，也是落实破产保护理念，及时发挥破产重整制度拯救功能的强有力助推器。

涟水法院在化解“五岛湖公寓”问题楼盘中，在业内率先引入“重整经纪人”，创新重整模式，形成以“重整经纪人”为代表的自营式重整，为法院破产重整工作探索了新路。

一是“重整经纪人”拥有雄厚资金，为工程续建提供了财力保障。“重整经纪人”全面接管开发企业，针对“问题楼盘”资金缺口巨大及前期施工严重不规范等问题，引入其战略联盟伙伴为工程续建提供充足的资金及专业化的施工团队，从容应对破产重整中的众多不确定因素，确保烂尾工程续建工作能够顺利进行。

二是“重整经纪人”拥有专业团队，为破产重整提供了人力保障。“重整经纪人”具备法务知识、专业技术、运营管理等专业团队，能够快速促成债权人、债务人在破产法的框架内达成重整协议，确保工程续建工作顺利进行，有效弥补破产企业的经营管理漏洞，为破产重整提供更有力的人才支撑。

三是“重整经纪人”拥有丰富经验，为企业再生提供了智力保障。“重整经纪人”作为拯救破产企业的“专科医生”，专门从事通过破产重整程序盘活房地产开发企业的工作，具备丰富的破产企业运营管理经验和专业知识，为企业再生提供决策支持。